以公共經(jīng)濟學原理看我國房地產(chǎn)

劉歡

[摘 要]近年來，中國經(jīng)濟發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)也像坐上了快速列車，發(fā)展神速，遍地開花。雖然政府不斷進行宏觀調(diào)控和行政干預，但效果甚微，房價居高不下。本文從公共經(jīng)濟學原理角度分析中國房價上漲帶來的各種社會問題，并提出相應的對策。

[關鍵詞]公共經(jīng)濟學；房地產(chǎn)；公共產(chǎn)品

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.08.093

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）08-0-01

在當下中國社會經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)是政府和全社會關注的焦點。高房價問題集中反應了中國當下主要的矛盾和問題

1 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

20世紀90年代，全球經(jīng)濟下滑，中國經(jīng)濟也面臨著巨大的壓力，為進一步推動經(jīng)濟邁向新臺階，我國政府將房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。此后，國內(nèi)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，也帶動了其他行業(yè)的快速發(fā)展，如運輸、煤炭行業(yè)。但是進入21世紀后，我國很多城市房地產(chǎn)業(yè)暴露出很多問題，主要體現(xiàn)在三個方面：第一，一部分城市房價增長速度太快，特別是一線城市的中心地帶商品房，價格平均增長幅度超過15%，超過很多普通人的購買力，遠遠超過我國的經(jīng)濟發(fā)展速度；第二，供求關系矛盾突出，適合普通人住的商品房供給不足，但是有大批的高檔小區(qū)和別墅賣的很火；第三，存在很多暗箱操作情況，因為我國在法律上尚未建立系統(tǒng)的住房管理法律，給了房地產(chǎn)商、中介鉆空子的機會，很多商家借機抬高價格，操控市場的不端行為時有發(fā)生。

因此，控制房價成為政府工作的重點，政府不斷推出新規(guī)，比如：2010年推出的《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條），2011年推出的《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》（國八條），2013年推出《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國五條）。這些政策的出臺在一定程度上降低了房價增長的速度，但是并沒有徹底把房價降下去，雖推遲了房地產(chǎn)行業(yè)的崩盤時間，但是并沒有真正解決當下房地產(chǎn)亂象。

2 房地產(chǎn)異常發(fā)展的原因分析

導致房地產(chǎn)異常發(fā)展的原因主要有三個：第一，大量熱錢流入，推高了房地產(chǎn)價格；第二，成本上漲，如建材價格、地皮價格；第三，房地產(chǎn)過度市場化。但這都是房地產(chǎn)快速上漲的表面原因，下面從公共經(jīng)濟學角度進行深層分析。

2.1 房子具有公共產(chǎn)品屬性

公共產(chǎn)品就是可以為整個社會提供共同消費的物品，沒有排他性和競爭性，就是當一個人消費公共物品時不能影響其他人消費或者多一個人消費時不會影響其他人消費，所以大致可以將公共產(chǎn)品分為純公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品。房地產(chǎn)是人們生活必需的，帶有公共屬性，然而我國目前還處于社會主義初級階段，國家暫時無法實現(xiàn)房地產(chǎn)的公共性質(zhì)。現(xiàn)實來看，目前房地產(chǎn)建設根本無法滿足人民群眾的需要，無法保證公平分配，所以人民群眾需要支付一定的成本才能得到住房。

2.2 公共產(chǎn)品的有償提供

公共產(chǎn)品的非競爭性使公共產(chǎn)品的價格只能是零，公共產(chǎn)品的非排他性使人們都希望有免費享有的機會，存在很多搭便車現(xiàn)象，所以只有政府能夠不以利益為目的提供公共產(chǎn)品。然而部分公共產(chǎn)品可以收費，使私人部門提供公共產(chǎn)品具有可能性。雖然這種方式在很多發(fā)達國家取得了很大的成功，但對我國而言，很難實現(xiàn)。因為依據(jù)我國當下國情，法律還存在很多漏洞，市場運轉(zhuǎn)不規(guī)范。另外，房地產(chǎn)飛漲的同時，房屋的空置率反而高了。原因是很多高收入人群買房沒有限制，加劇了住房供不應求的現(xiàn)象，不斷推高房價，這使低收入人民根本無法買房。另外，地產(chǎn)商通過售賣部分商品房就可以輕松地收回成本，不會陷入資金困境，使地產(chǎn)商有能力擁有更多的空置房，從而導致空置率急速上升。雖然政府采取了行動，但是經(jīng)過實踐表明，這些行動的效果并不明顯。

3 促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略

從公共經(jīng)濟學角度看，政府可以采取金融、行政等政策來降低房價，比如：征收不動產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易費。但這些政策不能解決商品房空置問題，不能有效降低房價。針對以上問題，筆者提出三點建議。

3.1 大量建設保障性住房

首先，要正確認識住房的公共屬性，堅持宏觀調(diào)控，促使房價回調(diào)；其次，大量建設經(jīng)濟適用房、廉住房等保障性住房，增加公有性住房比例，緩解低收入人群的住房壓力，注意平衡供需，才能保證房價回到正常的水平上來。

3.2 鼓勵集資建房

地皮價格是影響房價的主要因素，也是造成房價虛高的主要因素，所以政府要通過宏觀調(diào)控，提供積極主動的優(yōu)惠政策。政府應鼓勵集資建設住房，這樣可以攤低建設住房的成本。比如：城市居民可以集合在一起建設房子，這樣住房的價格將低于房地產(chǎn)商銷售的價格。在公共經(jīng)濟學里把公共產(chǎn)品提供權還給公共產(chǎn)品的使用者，通過多主體的作用可以有效降低房價。

3.3 加大土地供應量

政府可以加大土地供應量，提高房屋供應量，使各房地產(chǎn)之間形成良性競爭，這樣就可以把房價降下來。同時建立多元化的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是非常必要的，因為各行各業(yè)要想進入房地產(chǎn)必須合理有序，不能蜂擁而至。此外，還可以將炒房的錢作為房地產(chǎn)投資基金，有效控制炒房團炒房。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)的健康發(fā)展關乎每一個中國人的生活，政府必須采取切實有效的措施降低房價，為大多數(shù)低收入者著想，使他們能夠有房住。同時，也應該認識到房地產(chǎn)問題的嚴重性和緊迫性，必須穩(wěn)妥解決，社會才能穩(wěn)步向前發(fā)展，才能實現(xiàn)偉大的中國夢。

主要參考文獻

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