結合案例簡析國有土地房屋征收評估中存在的問題及對策

徐微 海南首立房地產估價有限公司

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結合案例簡析國有土地房屋征收評估中存在的問題及對策

徐微 海南首立房地產估價有限公司

摘 要：隨著我國城市建設步伐的加快，房屋征收改造成為促進舊城改造、改善城市環境和提高人民群眾居住條件的重要手段，也造成房屋征收補償成為當代中國的焦點問題之一，盡管國家先后制定了一系列措施，但一直未能有效解決被征收人的利益分配問題．因征收而發生的惡性事件一再發生。文章通過一個征收案例分析目前征收補償估價中存在的問題，并針對存在問題提出幾點建議。

關鍵詞：成本法 假設開發法 基準地價修正法 參數

近年來因國有土地房屋征收引發的各類矛盾、沖突時有發生，在一些地方還發生了被征收人用極端手段對峙征收的惡性事件，國有土地房屋征收評估已成為當前征收糾紛的焦點。國家針對如何消除國有土地房屋征收引發的矛盾，保護當事人的合法權益；如何解決好房屋征收、補償與拆遷的正當程序問題，對被征收人進行公平合理的補償，并且規范房屋征收估價工作。針對這些存在的問題，國務院已在2011年通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》，作為指導國有土地房屋征收的政策法規，為更好理解國有土地房屋征收補償價格評估，現結合近年的征收項目對國有土地房屋征收補償價格評估中存在的問題及對策提出一點見解。

一、評估案例簡介

本案例是海口市***舊城改造項目，項目情況復雜，首先是土地使用權主要有兩種，一種是宅基地，一種是村集體建設用地；其次是房屋結構多樣，有框架結構、混合結構、磚木一等結構、磚木二等結構、鋼結構、磚鐵結構、磚簡結構；同時用途多樣，有住宅、商業、工業、還有醫院等。

本項目根據現場勘查結果及相關單位提供資料，確定采用房地分離評估方法，即將被征收房地產分離成單純的房屋、單純的土地及地上附著物、裝修。

房屋、地上附著物及裝修均采用成本法評估，成本法是根據對估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法，具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

（一）土地評估采用基準地價修正法的公式

評估宗地樓面（地面）地價＝（待估宗地樓面（地面）地價×土地用途修正系數×期日修正系數×分類用途修正系數（僅在評定商服、住宅某一樓層分攤土地使用權價格時使用）+基礎設施開發程度差異）×（1+待估宗地區域影響因素總修正值）×待估宗地個別因素修正系數乘積×（樓層修正系數（僅在評定商服、住宅某一樓層分攤土地使用權價格時使用））

（二）房屋價格評估采用成本法公式

估價對象房屋價格=（開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建筑物折舊）×建筑面積

房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分攤面積。

（三）地上附著物評估采用成本法公式

地上附著物包括水電氣等設施。一般采用成本法．按照評估時點的市場價格進行估算。水電氣等設施補償費=自有設施數量×重置價格。

（四）城市房屋裝修費評估采用成本法公式

該部分的補償計算方法與上述評估房屋及地上附著物的補償方法一致，不再重復。具體的評估結果見表1-1，2-2。

土地使用權價格計算表1-1

基準價（元/㎡）土地其中：宅基地項目　平均單價（元/㎡）2200村集體建設用地2200（146.67萬元/畝）1320（88.00萬元/畝）　1320

二、分析本案例在操作中存在的問題及采用的對策

（一）國有土地房征收估價技術的創新

2011年6月3日頒布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定：在做征收房屋估價中，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。如果被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。不同的房地產估價方法在不同的角度上都提示了待估房地產的實際價值，在評估中都有一定的適用性。在征收評估中不只是單純對被征收房地價值及地上附著物的價值進行評估，還要考慮被征收人參與分配部分開發利潤的合理要求，所以在房地產估價方法的運用中要為體現部分開發利潤提供技術上的支持。但是現在評估中常用的方法是土地用基準地價修正法，房屋用成本法來評估，而這些方法在技術上很難體現被征收人參與分配開發利潤的要求，僅是被征收房地價值及地上附著物的價值。應通過這公式，即征收房地產評估價值=原房地產的客觀交換價值+土地升級后地價與規劃變更收益的分享部分+原產權主體預期收益，原房地產的客觀交換價值可以根據情況，采用市場比較法、成本法、收益法或者假設開發法確定。因此要建立科學的估價方法體系，從多角度反映估價房地產的合理價值，減少征收當事人之間的矛盾與沖突，推動城市房屋征收工作。

（二）估價方法使用參數制訂不科學的改良建議

在估價方法的運用中，每一種方法都要參數的選擇，而這些參數多數年都有憑借估價師的經驗，雖然有些地方技術規范規定了某些估價方法參數的范圍．如資本化率、報酬率、房地產狀況修正系數等。但規定的不具體、不科學，有些估價機構采用時沒有科學的判斷直接采用造成對結果的誤差較大。基準價是在一定區域路線內同類房屋的均價，通常同一檔次的基準價覆蓋的區域是相當大的，而有些基準價是由政府主管部門制定的，雖然制定的理論依據滿足市場原則，但始終是政府直接干預了征收估價價格，影響著征收補償金額。有些地區基準價的制定周期長，修正系數的設計不足于體現現在的房地產市場特點，征收估價技術規范有些地區采用地區基準價修正的技術路線，雖然相關部門確定了定期調整路線基準價的原則．但這項工作量大面廣，如果不及時

調整，在市場變化時就導致估價結果誤差很大，影響征收進度。

針對這個問題，相關行政機構應及時專題研究各種方法中各級參數客觀標準及其修正體系，并編制成估價參數表，只要估價人員不是理論、估價操作水平達不到要求。或故意偏袒拆遷當事人一方．估價人員一般都能夠針對估價對象公開市場價格形成具體影響因素的具體情況，利用參數表．找出參數標準值及其修正值．求出各級參數客觀值．進而求出估價對象的客觀估價值。

（三）被征收房地產的鑒定依據

1.被征收房屋的用途的鑒定

被征收房屋用途常見的有住宅、商業。除此之外，還可能有工業廠房、娛樂用房、學校用房、醫院用房等等，用途多樣，且被征收房屋的建筑年代、結構等級、維修保養情況等紛繁多樣，在評估過程中，被征收房屋的特性會影響到房屋的價值，而在實際的鑒定中，這些需要大量的鑒定工作，而這些工作很多被征收人并不配合，為征收評估帶來了一定的難度。

2.被征收房屋的地域范圍大

舊城改造工作常作為地方政府為民辦事工程，往往是成片征收，開發劃定地域的范圍廣，動輒達幾百戶、幾萬平方米的征收任務。同時涉及被征收房屋的來源不一，有集體企業（單位）所有的房屋、有學校、醫院等公益事業單位所有的房屋、有個人所人的房屋、有合法建筑、有臨時建筑、違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，都為征收評估工作帶來了一定的難度。

（四）其他地上附著物的估價技術建議

房屋征收補償價格評估時有關房屋附屬物、設施部分的價值計算。房屋的附屬物、設施部分的價值對整個房地產價值來說并不大，但也不可忽視，如自行車棚(房)、廚房、柴房等附屬用房，供暖設施、有線電視接受系統、寬帶Internet網絡系統等。這些房屋附屬物或設施都應作為不動產的一部分在房地產的價值中包含進去，作為房屋征收補償價格的一部分。所以。能否計入房屋的征收補償價格應以其是否為不動產來確定，是不動產的都應作為房屋拆遷補償價格評估的范圍，具體評估時對主體房屋可用市場比較法、成本法、收益法等進行評估，而對上述的設備、設施、裝修、裝飾的價值可用成本法、工程造價概算法、工料測量法進行評估．在用成本法評估時應根據他們各自的耐用年限來確定其折舊．然后用重置價格減去折舊。在用收益法評估時，要注意上述設備、設施、裝修、裝飾對房屋純收益的影響。

四、總結

在倡導平等、和諧征收的大社會背景下，廣大老百姓的維權意識日益增強、談判能力不斷提高，被征收人參與征收活動是實際征收行為中的客觀要求，而從估價源頭上完善估價方法體系，滿足被征收人參與征收開發利潤的合理要求提供技術上的支持。因此，要建立科學的估價方法體系，從多角度反映估價房地產的合理價值，減少征收當事人之間的矛盾與沖突，推動城市房屋征收工作。

參考文獻：

[1]柴強，房地產估價，首都經濟貿易大學出版社，2012年3月修訂第七版。

[2]中華人民共和國住房和城鄉建設部，國有土地上房屋征收評估辦法[N]，2011年6月3日

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[4]孫燦，城市拆遷房屋估價的方法創新，中國房地產[J]，2008年11月

[5]賈建設，談城市房屋拆遷補償價格的評估，科技信息[J]，2009年第11期