關于房地產企業資金管理的幾點思考

楊志林

【摘要】目前，房地產企業庫存過大，導致其貨幣資金管理中的問題非常突出，國內房地產行業一方面進行大規模的“去庫存”運動，另一方面又暴露出其脆弱的財務管理風險，其本質上是一種貨幣現象。貨幣資金是房地產企業的基本運營保障，是企業生存的最基本要素，資金流一旦斷裂，房地產企業不單會陷入破產的境地，還會導致“爛尾樓”等一系列社會問題。因此，房地產企業往往將對實體資金流的管理房子工作的首要位置。

【關鍵詞】貨幣資金 集中管理 風險控制 預算管理

一、房地產企業資金管理的意義

“房地產企業管理以資金管理為中心”是由其建設周期長的客觀要求所決定的，充足的現金流是企業經營活動順利進行的根本性保障，資金猶如企業的血液，流轉于企業經營的各個環節。以房地產企業肇慶市城市建設開發有限公司為例，投資某個房地產項目，在決策時必須要考慮到：投資規模、投資方向、投資風險和投資回報率等多方面因素，上述因素均涉及到資金的運作、管理和增值。房地產企業要蓬勃發展，必須通過“管好賬、管住錢、理好財”的經濟手段實現控制經濟行為，使有限的資金產生最大的效益。

房地產企業項目的貨幣資金不單是企業資產的重要組成部分，更是企業的重要支付手段和流通手段，是企業流動性最強的資產，具有很高固有風險，與其他所有循環關系十分密切。因此，房地產企業加強貨幣資金管理，在降低企業貨幣資金使用成本、降低企業財務風險、監督貨幣資金使用的合理性、提高貨幣資金的使用效益、保護貨幣資金的安全等方面具有重大的意義。

二、房地產企業資金的運動過程

企業要進行生產經營活動，就必須擁有一定的經濟資源，如機器、廠房、原材料、銀行存款等等，這些在生產過程中的財產和貨幣通常被稱作實體資金或者現金流。在房地產企業的開發與經營過程當中中，現金流不斷地循環運動，其價值形態不斷地發生轉換，從而增值或虧損，資金流的運動過程統稱為資金的運動。

以房地產企業肇慶市城市建設開發有限公司為例，其資金運動的規矩過程具體如下：

第一，從投資者、銀行、合作方、債權人、IPO等渠道籌集到資金后，購買開發房地產所需的原材料、固定資產等物資。貨幣資金形態從實體資金轉化為儲備資金和固定資產。

第二，進入建設階段后，耗用原材料、支付“三通一平”基礎設施費用、支付員工工資（特別是按政策要求的農民工工資）、計提固定資產折舊，使貨幣資金形態從上述的儲備資金、固定資產轉化為可供銷售的毛坯房。

第三，銷售過程中，可供銷售的毛坯房通過增值再次轉化為貨幣現金流。同時，在整個生產經營活動、營銷活動當中，企業還需列支諸如：營銷費用、管理費用、財務費用等期間費用。

第四，如果企業有閑置的資金，還可以用于對外投資，以獲取更多的利益。企業的銷售收入，必須補償成本與費用，以保證再生產的順利進行；企業實現的利潤，先要繳納所得稅，稅后利潤按國家有關法規及企業董事會的決議進行分配。

三、房地產企業加強資金管理的途徑

（一）加強對預算執行的監控

房地產企業要加強對預算執行的監督，確保預算發揮應有功效，對預算執行的監控，應當貫穿整個房地產企業的各個環節和部門。預算監控必須達到全面和系統的標準，是預算執行者之間自我監控和相互監控的結合，監控效果的有效性必須依靠企業整體各個部門與各個基層員工的共同努力。

預算監控必須有效地監督和控制預算執行的進行情況，預算目標的實現與否關鍵在于預算的執行。房地產企業必須組織有關專業人員對預算進行嚴格審查，逐項測算進行精細化分析，核實預算費用。審查結果屬于巧立名目的預算，要堅決撤銷，屬于遺漏預算的要及時追加；屬于虛報的費用必須重新核算，屬于遺漏的費用在審核預算時要準予及時追加。

（二）強化預算差異分析，完善內控流程

首先，房地產企業應該加強內部的控制制度建設，良好的內控制度可以得出相對準確的預算執行結果。當評價預算執行結果時，優先將預算內結果與預算執行結果相比較，針對差異進行分析，分清責任，得出公開公平公正客觀的評價結果。

其次，房地產企業應相應提高內審人員的福利及地位，彰顯其在審計當中的權威性，強化預算內結果與預算執行結果的差異化分析，保持其運作的獨立性，并對預算執行結果與實際結果的比較。

最后，房地產企業應當根據上述審計人員審計出來的預算執行結果進行客觀的評價，作為對預算執行者獎罰的依據。

（三）多元化投資經營需謹慎

多元化經營是房地產企業發展到相對飽和階段的另一種戰略選擇，判斷房地產企業能否進行多元化投資，必須通過對自身資源和能力的客觀分析，原因具體如下：

第一，房地產企業在開始進行新領域的多元化投資時，能迅速取得高額回報以平衡風險的可能性相對較低，需要原有房地產開發業務提供強而有力的保障來支持。

第二，房地產企業在進行多元化投資時，必須有多元化領域內相應的資金、人才、經營管理經驗、相應的技術等方面的支撐，要把原有產業形成的競爭優勢和戰略資產運用到新領域，產生協同效應多元化投資才能成功，反之，房地產企業對新進入的產業不熟悉，則多元化投資存在著很大的風險，該投資就可能失敗。

（四）理性投資，防范投資風險

任何投資一旦進入投資領域，收到經濟學范疇上的“機會成本”的影響，會碰到諸多不確定的因素，一般都要經過一個周期才能回收投資及回報。房地產企業在決定進行異業經營或者多元化投資之前，必須理性地認識到，任何投資都是有風險的，必須充分考慮，仔細分析，全面論證，系統研究，謹慎決策，做到到客觀科學理性地投資。具體如下：

第一，遵循分散化原則。投資領域中的各個項目，其風險、投資回報率、回收周期、不可抗力等因素不盡相同，因此，投資時必須遵循分散化原則。

第二，風險與預期收益的權衡。一個成熟的投資項目，必須符合：風險上可控、經濟上可行、執行上可能等基本投資條件。只有充分符合了上述條件，正確地預計風險、投資回報等因素，才會使房地產企業的投資決策精準縝密，經得起考驗。

第三，長短結合，長融長投，短融短投。房地產企業要充分利用自身投資長期項目的優勢，投資于能提高長期競爭能力和增長潛力的項目，切忌用短期的融資投入到長期才能實現盈利的項目。

（五）建立嚴格的投資決策責任制

投資決策具有相對高的風險性，在投資以前。必須加強投資主體的風險意識，制定規范的投資決策責任機制，堅定不移地執行，保證資源的合理利用，才能真正提高投資項目的投資回報率。

房地產企業的投資項目，要真正實現責權利的統一，遵行“誰決策、誰負責”的原則，重大項目的投資決策者或者決策團體，必須要承擔相應的投資風險責任。推行項目法人責任制，明確先有法人、后上項目的投資管理風險約束機制。規范項目法人的責、權、利，明確規定：項目法人對建設項目的籌劃、籌資、建設、經營、還貸、資產保值增值的全過程負責。

對違反決策程序，違法違規盲目上項目，造成嚴重經濟損失的失當行為，要依法追究主要決策者的經濟責任與法律責任。對于成功的投資決策，可采取按比例分成利潤等方式獎勵決策者。物資激勵與精神激勵相結合，防止因害怕決策失誤而過分保守不做決策，導致資金閑置貶值現象的出現。

四、結語

隨著“供給側”結構性改革的不斷深入，現代企業制度的不斷完善，以資金管理為中心的財務管理模式正在被越來越多的經濟界人士、企業家所接受和運用。資金管理已貫穿和滲透于企業經營的各個環節，以提高企業的經濟效益。房地產企業乃至其他行業的企業，均應加強資金管理，對資金預算、籌集、投放等各個環節深入研究，發現問題，提出建議，解決問題，不斷改進與提高，充分發揮資金管理的作用。

參考文獻

[1]谷祺.劉淑蓮.財務管理[M].大連：東北財經大學出版社.2015.

[2]王鳳龍.加強企業內部控制制度的調研報告.內蒙古會計理論研究文集[M].呼和浩特：遠方出版社，2015.360～364.

[3]任國富.宮瑞豐.會計信息質量亟待提高.內蒙古會計理論研究文集[M].呼和浩特：遠方出版社，2015.155～158.

[4]劉麗杰等.淺論企業內部控制的內涵及外延[J].財務與會計，2015，（9）.41.

[5]吳荷青.內部控制制度緣何控制失靈[J].財務與會計，2015，（9）：51～52.

[6]潘先林.對我國企業財務管理目標選擇的思考[J].交通財會，2015，（8）.77.

[7]蘇俊秋.如何加強企業資金管理[J].財經視覺，2015，（14）.22.

[8]黃艷華.淺談中小企業財務管理[J].財經視覺，2015，（20）.15.