基于GIS和空間句法的大學城商圈分析

陳昊　張瀚月　許磊磊

摘 要：大學城商圈在發展初期，商圈內的同質性及無序競爭相對比較嚴重，門面店的更迭情況比較頻繁，因此如何有效規劃商圈內的商業業態及布局，是當下大學城商圈管理者及經營者亟待解決的關鍵問題。文章首先對匯金商圈的現狀和人流量進行分析及評價；其次基于空間句法對商圈進行空間結構分析，結合GIS空間分析手段，并利用SPSS軟件針對商圈盈虧狀況與人流量和商圈空間結構的關系給出實證；最后以餐飲業為例，對其在商圈中的布局給出合理的建議。

關鍵詞：商圈分析；大學城；空間句法；GIS；布局

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）23-0124-03

1 概 述

大學城商圈在發展初期，商圈內的同質性及無序競爭相對比較嚴重，門面店的更迭情況比較頻繁；同時，同種類型的店鋪在不同的空間位置，店鋪的收益情況相差很大。因此如何有效規劃商圈內的商業業態及布局，引導商鋪經營者有效經營，是當下大學城商圈管理者及經營者亟待解決的關鍵問題。

目前對大學城商圈的研究已取得了很多成果，國內外學者從不同的角度對其進行研究：有學者分析了大學城商圈的利用情況[1]；有學者分析了大學城消費者的出行習慣及消費習慣[2]；有學者針對大學城商圈布局方法、商業選址等給出了自己的研究結論[3]。

以上各方面研究均取得了相應的成果，但大多數都是對商圈進行定性分析。而涉及店鋪布局的空間位置問題最好的解決角度應試定量分析。

空間句法理論用于空間定量分析已經應用到了很多領域。譬如，郭佳希的《DepthMap軟件在網師園空間分析中的應用》[4]。如果把該理論合理的運用到大學城商圈的空間結構分析中來，那么就可以為特定商業類型與商圈空間布局的空間關系給出實證。

本文首先通過問卷調查及實地調研法，結合計算機數據庫技術對匯金商圈進行現狀分析及評價，其次將利用空間句法理論計算出商圈中建筑空間的可達度和可視度，然后利用ArcGIS軟件從空間角度分析出人流量、可達度和可視度對商圈的影響，并通過SPSS軟件對其給出實證，最后以餐飲業為例，利用其余建筑空間布局的空間關系對大學城商圈的商業業態及布局做出合理的建議。

2 相關理論概述

2.1 商圈理論概述

2.1.1 商圈分析

商圈是指店鋪吸引消費者的地理區域，或者可以理解為超市經營的影響范圍，是由消費者的購買行為和超市店鋪的經營能力所決定的，一般將商圈視為以超市為中心，向四周展開的同心圓。商圈包含三個層次：核心商圈、次要商圈、邊際商圈[5]。

商圈分析是一個復雜的過程，涉及經營業態、商店規模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。對于多數門店來講，商圈分析應主要放在以下幾個方面：消費者消費行為分析、競爭對手的分析、商圈內商業組合的分析及其他因素[6]。

2.1.2 大學城商圈的特點

大學城商圈的消費者主要是學生，具有如下特點：其一，消費者群體人數龐大，年齡結構單一，人口密度大；其二，消費者的平均消費水平不高，但整體消費水平在不斷提高；其三，大學生消費具有“次多量少”的特征，消費時間季節性強。[7]

2.2 空間句法理論

空間句法于20世紀80年代初由倫敦大學的黑里爾（Hillier）和他的合作者提出，用于描述建筑設計中選擇不同的實體和空間構造可能給人帶來的視覺和行為影響，其在城市空間結構及空間中行人活動模式問題中顯示出強大的分析力[8]，目前已經廣泛應用于建筑和城市空間發展的研究中。

對于空間句法的研究主要有兩個工具軟件，Axwoman和DepthMap。DepthMap作為空間句法的專用分析軟件，在空間結構分析領域，尤其是空間層面的定量分析中起著重要作用。它主要通過對空間結構中連接度（connectivity）、整合度（integration）、深度值（depth）這3個指標的具體分析，幫助總結確定空間不同層面之間的關系。

①連接度：表示與某個自由空間直接相交的空間數，是一個靜態局部度量值，從連接圖可直接讀出。在實際空間系統中，某個空間的連接度值越高，其空間滲透性越好。

②整合度：表征一個空間與局部空間或整體空間的關系。整合度越高，可達性越高[4]。

③連接度：反映了空間可視度，整合度反映了空間可達度。

3 匯金新地商圈分析

3.1 分析對象及數據來源

匯金新地商圈位于蘇州教育園北區，作為一個建筑面積6萬平米的商業綜合體，周邊有包括蘇州科技學院、蘇州經貿學院，蘇州技師學院等6所高校及山水印象、學府花園、湖畔翠庭等成熟居民小區。區域輻射范圍內的人口眾多，商業需求旺盛。

本文主要采用實地調研法和問卷調查法，結合計算機數據庫技術對匯金商圈現狀進行分析與評價。通過對商圈內不同類型、不同區域的典型商家進行座談、訪問，獲取商業經營者的經營狀況、未來展望等；同時，在蘇州科技學院、蘇州經貿學院、蘇州技師學院三個校區進行以隨機抽放消費者為主的問卷調查，共發放問卷200份，收回有效問卷183份，有效率為91.5%。

本文中利用的匯金商圈的平面圖由實地測量獲得，匯金商圈平面圖被繪制成5×5 m的格網，把每個網格作為具體的研究對象，以便計算每個格網的人流量、可達度、可視度。

3.2 現狀分析與評價

①商業空間構成。與大學生的消費觀念和消費水平相適應，這種商圈內部空間結構也具有相應的特征。與大都市商業區業態構成的多樣性相反，這里的業態相當單一，大部分是由單個的個體小商戶經營。商業空間利用情況，如圖1所示，商圈中餐飲經營面積占據了約1/3，稍次為住宿面積，同時商圈中餐飲類的店鋪接近一半，但是住宿類的店鋪卻不多。

②商圈利潤分析。通過調查得到，每人平均在匯金新地的平均每月消費為288.9元，而商圈核心區一公里范圍內有7萬人，所以匯金能每月擁有約2千多萬的潛在消費。

通過實地調研得出匯金新地所有商家每月的總成本為 1 100萬元，與匯金新地的每月的潛在消費相差900萬元。對于約350家店鋪商圈來說利潤還是可觀的。但是對于不同的商業類型，他們的收益情況相差很大，如圖2所示。餐飲業、住宿類的平均利潤很低，相反零售業、娛樂業的平均利潤相當可觀。由此可見當前商圈內業態構成比例不合理，需要進行有效規劃商圈內的商業業態。

③商圈內各類店鋪布局與盈虧狀況。為了能夠更加方便地對匯金新地進行分析，筆者制作了商圈內各類店鋪的布局圖，如圖3所示，同時圖3也顯示了各個店鋪的盈虧情況。從圖3可以看出，位于同一區域的店鋪，不同朝向的店鋪，店鋪的經營情況會有所區別。

進一步分析可以發現同種類型的店鋪在不同的空間位置，顧客消費行為發生的概率相差很大，所以同種類型的店鋪在不同的空間位置，店鋪的倒閉率和更迭率相差很大。

不同的空間位置，最明顯的變化就是空間可達度與可視度等屬性不同。

④消費行為特征。其一，消費結構單一。飲食花費占主導地位是大學城商圈消費的一大特征，前往匯金新地的消費者中有43%的人選擇吃飯，其次則是購物、閑逛等。就花費的比重看，飲食支出也以絕對優勢位居第一。消費構成的單一性決定了商圈經營的單一性。這種單一性又反作用于它本身的業態構成和經營范圍，進而又導致其自身發展空間受限。

其二，消費低、頻率高。消費活動發生頻率高、單次花費金額少是大學生消費的又一個特征。有50%的人選擇每周在匯金新地消費1～2次，其次有27%的人選擇消費3～5次。平均每周為2.87次/周。明顯高于社會群體的購物頻率。

從花費情況看，41%的消費者選擇每周花費在50元以下，平均花費金額為72.2元/周，明顯低于社會群體中具有獨立經濟能力的市民。大學生這種高頻率與低單次花費額的消費特征是同他們自身的空閑時間多，而自主經濟收入少的狀況相一致的。

由于大學生的消費活動發生頻率高、單次花費金額少，導致大學城商圈的業態相當單一，大部分是由單個的個體小商戶經營，且商品檔次較低。對于這類店鋪，沒有進行必要的推廣宣傳，主要停留在口口相傳的傳播層次上。由此可見，店鋪的可視性，可達性對其經營情況有很大的影響，消費者找到并看到感興趣的店鋪時才會進行消費。

其三，人流量特征。在對商圈的實地調研發現，受三所高校與匯金新地之間的相對位置影響，匯金的西南部人流量最多，人流量從商圈西南角到東北角依次遞減，如圖4所示。

⑤商圈現狀評價。

通過對匯金新地現狀的分析可以得出，目前商圈內商業業態及布局不合理，應對其進行重新進行規劃布局，在規劃布局時需要要重視商圈的建筑空間布局對商圈的影響。

3.3 空間句法分析

①研究方法。利用DepthMap軟件，對匯金新地平面圖的進行VGA（Visibility Graph Analysis）分析，分析指標主要為連接度、整合度。

②研究結果。

分析結果，如圖5、圖6所示。

③分析總結。

可視度：從圖5中可以看出，每條路，從路口到路中可視度越來越低。從每條道路的角度看，南邊的道路以及中間一條東西走向的道路的可視相對而言要好一點，從整體看，南半部的可視度比北半部好。

可達度：由于匯金新地內的道路都很暢通，建筑布局也比較規則，所以圖6中可達度情況和可視度基本一致。

3.4 商鋪盈利與相關因素的統計分析

將ArcGis中匯金新地的店鋪圖層（盈虧狀況、人流量）與店鋪空間句法圖層（可達度、可視度）進行關聯。運用SPSS19.0統計軟件對店鋪盈虧狀況與人流量、可達度和可視度等因素進行相關性分析。相關性結果，見表1?？梢钥闯?，盈虧狀況與人流量、可達度、可視度之間具有相關性。因此店鋪的空間可達度、可視度以及人流量影響著消費行為發生，在進行商圈布局應把他們作為影響因素。

4 商業布局規劃

4.1 商業布局各因素指標

不同的商業種類，對不同的因素要求各不相同。根據對當前匯金新地中不同店鋪的盈利情況與人流量、可達度、可視度的分析?？梢缘贸霾煌N類店鋪的對人流量、可達度以及可視度的要求。人流量：零售對人流量要求較高，餐飲、娛樂對人流量次之，住宿較低。可達度：娛樂、零售對可達度要求較高，餐飲業次之，住宿最低?？梢暥龋簥蕵贰⒘闶蹖梢暥纫筝^高，餐飲業次之，住宿最低。

4.2 特定商業布局規劃分析

通過前期對匯金新地現狀的分析，目前匯金新地的商業業態中，餐飲業不僅是商圈中的主導產業，也是收益情況最差的商業種類。因此我們以餐飲業為例，進行商業布局規劃，規劃結果，如圖7所示。

4.3 規劃結果與現狀對比

從圖7中可以看到，規劃后的結果與匯金新地目前餐飲業的分布具有一定的重合區。調查發現重疊區內的店鋪的盈利情況比重疊區外的店鋪要好的多。這也驗證了我們研究方法是正確的。特定的商業類型對空間位置具有特定的要求，通過對空間結構的定量分析，可以準確的進行商業布局規劃。

5 結語與展望

大學城商圈內店鋪的盈虧狀況與空間的可達度、可視度以及人流量具有相關性。因此，在商圈布局規劃中應考慮這三個要素，從而為商圈管理者提供決策幫助，為商業經營者調整經營思路提供支持。

在對人流的分析中缺乏有效的技術手段，今后研究者可以借助人們手機信號的定位信息，對商圈中的人流量進行實時、準確的動態監測，以更加精確地掌握高校學生消費者對商業街的利用特征。

本文的研究對象處于封閉的大學城，空間結構和人口流動都較為簡單，對于開放式大學城，對這方面的研究會更加的復雜。

參考文獻：

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