投資性房地產企業如何做好會計核算工作

柳青

摘要：隨著我國經濟的快速發展，房地產行業也迎來了春天。但是投資性房地產行業在會計核算方面仍然存在一些問題，如核算科目、選擇計量模式的依據不明確等。對此，要將公允價值經過一些變換后來計算投資者的房產價值，也以此來完善投資性房地產企業會計核算。

關鍵詞：投資性房地產；會計核算；問題與措施

我國人口數量龐大，因此房地產行業占有及其重要的地位。但房地產的發展過程中，但其中仍存在一定的問題，如初始計量中不明確的核算科目、后續計量中計算模式的模糊、轉換過程中的一些問題。

一、投資性房地產和其會計核算

（一）投資性房地產的大致概念

房地產的投資是為了實現資本增值和賺取租金，主要從事出租土地使用權和建筑物等經營活動，即讓渡資產使用權來獲取利益的行為。另外，投資性房地產以持有并準備增值后進行土地轉讓為形式，經利益最大化的影響，最后轉讓增值后的資產減去投資本金所得的差價來獲取利益。一般來說，房地產都是在資產增值最大化的時候才轉讓。我國相關法律法規規定，出租房屋和讓渡資產使用權也是企業經營活動的一種也需要繳納營業稅。

（二）會計核算的意義

會計核算就是在企業會計工作中準確、全面、真實的記錄會計信息一次來反映企業的經營活動。以我國境內主要流通貨幣人民幣為記賬單位。房地產行業發展迅速，做好會計核算工作對企業至關重要。投資性房地產的經營活動會計人員要通過會計憑證和記錄賬薄等形式來進行記錄和管理，進一步提升企業會計報表的準確性，做好企業的會計核算工作，并對企業的經營管理活動提出建議。會計賬薄明確劃分和歸納投資性房地產中的各類信息，全面完整的記錄會計信息，它詳細地地記錄了房地產經營活動情況。它為房地產管理者提供和分析了重要數據，幫助經營者做出正確的決定。

（三）投資類房地產的會計核算

房地產的投資主要是根據其準則來實施，大致可以分為初始計量和后續計量這兩種情況。初始計量就是指房地產在最初計量之前預計的實際成本，而后期計量主要是指計量企業對房產的后期的投入，后期計量主要是采用成本模式計量和公允價值這兩種計量模式，但是兩者之間只能只能選擇一種，且選擇之后就無法再做后期的更改。

二、投資性房地產中在會計核算中可能出現的情況

（一）在初始計量中核算科目不清晰

國家規定，我國的投資性房地產包括：已經出租的土地使用權、以及后期的土地利用權、自己購買的固定資產等。而相關規定明確指出，在短期之內的用于出租手段的建筑物屬于投資性房地產，其擁有者并沒有發生變化。但這樣就擴大了投資性房地產的核算范圍，會計核算過程中，企業可以輕易偽造出租的意圖文件，短期時間也不確定為多久，如果企業采用公允模式進行后期計量，企業會計核算就會出現眾多的問題，因此，對于這種現象，企業可以將建筑物分為固定資產和投資性房地產兩種。

（二）計量模式后期計量時的不明確

大多數企業在進行投資之前會對投資的項目進行全方位的分析、調研和考察和計算，通常會投資最有利于企業發展的產業，而且事先要進行投資性房地產有效評估，確保能實現企業利益最大化。但評估過程中，公允價值計量模式進行會計核算，利潤總額中也要把因為公允價值而產生的利益而計算入內，兩次比較計算，若公允價值與企業之前所預計的有出入，如果市場反應的波動小則對企業影響不大，如若市場房價波動大，企業就會受到極其嚴重的影響。除此之外，公允價值計算方式很容易被企業中的一些投機者利用，已達到為自己盈利的目的，這樣問題的出現會使得會計核算失去準確性，不利于企業長期發展，也可能會影響企業經營者對企業的經營決策，造成嚴重的經濟利益損失。

（三）在公允價值模式下投資性房地產的賬面價值與實際價值不符

房地產的投資轉換則是企業要根據房地產的用途進行相應的會計處理，根據房地產的實際用途進行分類。目前，我國大部分都采用公允價值計量模式進行房地產的投資轉換，如果房產的用途發生變化，會計人員要嚴格按照會計準則記錄房地產轉換會計信息，讓企業對房產有準確的了解，掌握房產最新信息，以便企業經營時能有效利用最新信息進行投資決策。因此，公允價值計量模式相應的會給企業的當期損益、資本公積等科目帶來變化。如果房地產只是在用途方面發生改變，但實際形態等方面沒有改變，就不能更改賬面價值。如果忽略該點，則會影響資產價值報告，從而影響相關決策者的判斷。

三、在投資性房地產中準確進行會計核算的方法

（一）在初始計量階段應該明確核算科目

在投資性房地產的相關準則之中已經明確的規定了初始計量，投資性房地產只能是出租使用權或實現資本增值，自用的房產，要算為固定資產。

（二）后續計量中，變動差異應包含在公允價值之中

部分企業在投資房地產的過程中發生公允價值變動，“投資性房地產—公允價值”或“資本公積—公允價值變動公積”中要計入價值差額，這樣才能更好地重估長期性資產價值，以此讓會計信息準確、真實。

（三）以賬面價值來計算公允模式下計量轉換后的房產價值

認清房地產的轉換核算問題后，相關企業的賬面上的價值應該努力的轉換為房地產的價值進行核算。而在投資性房地產轉算核算的問題之中，采用公允價值模式計算自用房產時，房屋計量基礎可以為自用房產的賬面價值，其中產生的賬面價值誤差可計入當期虧損中。

房地產行業是一個發展空間大，升值潛力高的行業，因此，投資性房地產要深入認識到會計核算中的問題并及時找到方法解決，這樣才能提高會計信息準確性，找到適合企業本身的計量方法，提高企業經營決策的正確性，為企業獲取更大利益。

參考文獻：

[1]郭瑞霞.企業會計核算管理系統的設計與實現[D].山東大學，2015.

[2]房紹業.我國小企業會計核算與會計控制探討[J].會計之友，2003（09）.

（作者單位：三亞海韻集團有限公司）