房地產供地制度需要反思

盧鋒

核心提示：近期一線城市房價飆升異動，在相當程度上源自政策與現實的錯位，因而難以持續。

我國房地產市場經過一段時期相對低迷的調整后，近期出現快速分化走勢，一線城市出現新一輪房價飆升。尤其今年以來，持續幾個月的環比價格折年率與同比增速大體相當，顯示一線城市房價猛漲。如不加以調控，很可能會面臨失控風險。

新一輪少數大城市房價飆升，由供需兩方面力量推動形成。

先說需求方面。一是近年經濟下行調整，政府實施穩健偏寬松的貨幣政策，為房地產行業回暖提供了比較有利的銀根環境與資金面條件。去年股市波動后，大量資金尋求新的投資機會，樓市成為投資者增持資產的重要選擇對象。在房價快速回升的情況下，業內機構聯手互聯網金融平臺，推出新金融工具，釋放需求增長效應。

二是相關部門近年接二連三推出提振樓市的松綁刺激措施，在購房信貸、公積金、營業稅、證券化等方面系統出臺優惠利好政策，顯著降低居民購房交易成本，提升了投資房地產的融資杠桿水平。

三是由于大城市對房地產購買投資力的“虹吸效應”，一線城市房地產需求增長水平大幅高于全國平均水平。

考察商品房供應鏈基本環節的體制機制特點可見，供地環節壟斷體制與行政調節相對僵硬滯后，應是本輪少數大城市房價飆升的關鍵供給側推手。

目前，我國宏觀經濟雙重調整處于最后探底和轉換階段，樓市回暖本應發揮助推經濟企穩向好的積極作用。然而，近期房價過度飆升異動，在相當程度上源自政策與現實的錯位，因而難以持續。

應對新一輪樓市房價飆升，需標本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價猛漲勢頭。在需求方面要改變近年頻密出臺房地產刺激政策狀態，近期不再推出新的全國性行業刺激政策。要客觀認識互聯網金融的潛在利益與風險，切實加強樓市融資審慎監管以防范新金融風險。貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免過于寬松助推資產泡沫。

在供給方面需盡快增加樓市供地數量，盡快改變一段時期以來一線城市住宅供地過度收緊狀況。樓市管理需重視因城施策，賦予地方與城市制訂與調節房地產政策的更大權限，同時加大對局部性地區性樓市異常波動的問責力度。

政策不應僅止步于采用短期調控措施解決突出矛盾，而應以深改決定基本原則與供給側結構性改革為指針，要反思房地產傳統供地制度的局限性，以實質性提升房地產供給對需求變動的調節反應彈性。

第一，要改革調整相關政策，降低工業用地向住宅及其他建設用地轉換的交易成本，更好盤活工業用地存量，提升住宅供地靈活性；第二，要推進對小產權房有序確權與合法化進程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產供地彈性；第三，分層次深化城鄉二元土地制度改革進程，逐步打通農村建設用地直接向城市住宅及其他建設用地市場的供地渠道。