淺析營改增后房地產企業內部控制

安尼

摘要：房地產企業發展成為我國支柱產業，政府對的調控政策不斷出臺。房地產企業資金緊張、存量房增加，經營、財務風險在不斷增加。2016年5月1日起，營改增試點范圍擴大，房地產行業正式進入了增值稅時代。房地產行業將面對更為復雜的內部外部經營風險。本文從房地產企業內控制概述出發，結合增值稅的特點，對內控制一些應對變化進行分析。

關鍵詞：房地產；營改增；內部控制制度建設

一、房地產企業內控制度概述

內部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個嚴密的、較為完整的控制體系。房地產企業內部控制度是以專業的管理制度為基礎，以監管和防范風險為目標，通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產經營業務過程而形成的管理規范。

二、房地產企業內部控制制度的重要性

房地產企業數量多、資質低、競爭激烈。項目開發周期長、投資大，整個過程存在經營風險。營改增后不僅是稅種上的變化，同時還對企業的經營管理提出了更高的要求。建立內部控制制度十分重要。

第一，建立良好的內控制能對整個項目各階段實施監督，能及時發現其中存在的問題；第二，內控制能夠監督考核企業各部門的工作是否高效，能保障企業的經營效率，保障企業完成既定的經營目標。

三、房地產內部控制制度的現狀

（一）企業對內部控制制度認識不足

房地產企業在項目開發過程中，普遍存在只注重具體開發的工作，管理上缺乏戰略意識、對中長期的發展沒有規劃。某些地產企業還停留在“搶地”就能賺錢，毫無經營風險意識。適合企業自身的、健全的內部控制制度，需要花費大量的人力、物力和時間，而且不會在短期就能產生經濟效益。中小型房地產企業，如果缺乏長遠眼光，不會重視這項工作，甚至它的的建立產生懷疑，不愿意進行內部控制制度的實施，或者只是讓內部控制流于形式，降低了防范風險的能力與經營水平。

（二）缺乏風險意識，疏于企業的內部控制

許多房地產企業是搶到地后，迅速開發建設和銷售，對內部控制制度的建立很輕視。房地產企業往往只會重視外部因素，對于因為自身內部控制的缺乏而帶來的風險因素考慮的很少。近些年在房地產企業只在盲目擴張，忽視了因缺乏內控制建設而帶來的管理缺陷。

四、增值稅后內控制建設的幾點建議

營改增將地產企業帶入增值稅時代，這不僅是簡單稅種的變化，它要求企業對自身的經營流程重新進行設計，內部管理要由粗獷轉向精細。企業管理層必須重視，共同謀劃、積極應對，做好風險內控，項目流程的各環節，要求予以規范化。這能使企業平穩過渡達到最終降低稅負、促進發展的目的。

（一）完善好內部環境

治理結構中的董事會負責內部控制的建立健全和有效實施，必須有效發揮董事會的作用，履行相應的責任。營改增后具有一定規模的房地產企業可以在內部設內部審計部門，保證其工作的獨立性是很必要的。房地產行業的人員流動性較大，要實行德才兼備、以德為先的人力資源政策。另外，還要加強自身的企業文化建設，應該培育積極向上的價值觀和社會責任感，重點強化營改增后的內部風險意識。 “人的價值高于物的價值，企業價值高于員工個人價值，社會價值高于企業價值”這是萬達的核心價值觀。

（二）加強工程及合同的控制

建安成本是房地產開發項目總成本中所占比例最大（約占40%）、跨越時間最長、涉及單位最多的。營改增后房地產的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進項稅發票成為降低稅負關鍵。關鍵控制點：首先要在工程招標時，要求必須具備一般納稅人資質。其次，在簽訂各類工程合同時要增加相應發票條款。最后，營改增過渡階段后的建筑合同成本是否上漲問題，建筑企業主要項目人工成本費用不能取得進項發票，勢必導致成本增加。所以選擇的建筑企業必須能對其建筑人工成本目標有效控制。

（三）加強資金營運的控制

房地產企業資金營運內部控制的主要目標是：保證資金安全，保持各環節資金的周轉和高效，保證資金的的供求達到動態平衡。由于營改增后稅率的增加，房地產一般納稅人的銷項稅稅率為11%比較營業稅高98%。以成交價100萬元的房屋為例，營改增前營業稅為5萬元，營改增后需繳納銷項稅9.91萬元，可見必須要取得相應的進項稅抵扣才能達到企業資金的動態平衡。項目在房屋竣工決算后，進入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項稅，而企業所得稅、土增稅繼續在地方預交，所以后期對資金需求較大。企業要嚴格按照預算要求組織協調資金調度，定期對資金預算執行情況進行分析，如發現異常，及時采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。

（四）加強制衡與監督

營改增的試點范圍涉及到房地產相關諸多行業，能幫助企業達到一體化、多元化的戰略目標。同時企業的經營管理會變得更復雜，將會遇到更多的問題。首先房地產企業要加強內部審計機構獨立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內審，對于業務崗位定期（集團內部）輪換。最后，拓寬監督舉報渠道。

（五）加強對企業人員的培訓

營改增后對房地產企業員工要進行相關知識的培訓，尤其是財務人員、審計人員提出了更高要求。比如專用發票的保管、不能抵扣銷項稅的費用、項目各階段稅收風險管控。

五、結束語

營改增是財稅體制改革的重頭戲、是供給側改革的重要舉措，它給房地產企業帶來了新的發展契機。房地產企業要健全內部控制制度、加強企業文化建設，進一步提高自身的風險管理能力，為企業的可持續發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]李燕.解析企業內部控制制度的執行[J].中國鄉鎮企業會計，2016（02）.

[2]關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 財稅〔2016〕36號.

（作者單位：唐山中駿房地產開發有限公司）