房地產開發企業投融資決策

張倩

摘要：宏觀經濟形勢看好、產業地位不斷提高、行業內競爭持續加劇，是目前宏觀調控背景下我國房地產開發企業發展的外部環境真實寫照。在此宏觀背景之下，房地產開發企業深陷開發資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實施調整投資開發戰略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。

關鍵詞：房地產；開發企業；投融資；融資決策

近年來隨著國家在住房用地制度、房地產金融制度和房地產產業政策發展等方面一系列規范房地產行為的政策法規的相繼出臺，房地產開發企業面臨壁壘提高、開發投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰，絕大部分開發企業在開發資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環境下，通過對房地產業發展和房地產開發企業投融資現狀及存在問題的分析，從資金這一關鍵性戰略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產企業開發過程中的價值鏈系統、投融資規模和融資方式等問題進行探討，提出適應現行市場體制條件的房地產企業投融資運作模式。

一、房地產開發企業規模及投融資現狀

（一）我國房地產業起步較晚，雖然發展較快，但開發企業普遍規模較小

國家統計局數據顯示，我國房地產開發企業數量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產開發企業為三級、四級和暫定資質，一級資質企業所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內形成了大量以項目公司形式存在的房地產開發企業。這些開發公司資金來源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業自有資金在開發投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產開發企業到位資金為79742億元，其中：國內貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元（在其他資金來源中，定金及預付款為19774億元）。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

（二）政策變化催生新的市場游戲規則

從2003年以來，國務院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產行業的政策、規定和通知，在新的游戲規則下，行業門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產行業的血管里流著金融的血”的風險性被迫降低。房地產開發企業適時調整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。

二、房地產開發企業投融資面臨的問題

（一）房地產投融資的貸款形式單一

眾所周知，我國的房地產開發主要是從商業銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產開發行業的資金使用度高，投資規模大，投資周期長的特性。商業銀行以往的三種貸款模式，如房地產開發流動資金貸款、項目貸款以及房地產抵押貸款，現在已經在國家的宏觀調控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經一去不復返了。因此，房產企業亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創新。

（二）企業缺乏多方位的融資決策和體系

目前，國內房地產企業主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內的房地產企業在投資決策和項目執行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產營銷和資金回籠方面，也是導致國內相關的投融資機構和擔保機構發展規模過小，房地產企業投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產開發投融資的項目階段性來說，目前國內企業的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產開發每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業應該思考的。

（三）資金的核算缺乏科學性

多數房地產企業在投融資過程中，通常都是企業的高層提出房產投資的整體藍圖，下面的財務人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據原始流程按部就班的進行相關融資。在房地產企業投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數傳統企業的財務核算人員只是對財務知識比較了解，而對房地產方面的實際操作經驗為零，這樣制定出的整體財務預算很容易與實際建設過程中的資金需要形成大的出入。資金預算過多，會導致企業增加融資的成本；資金預算過少，會很大程度的影響工程建設的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預估的。因此，房地產企業在資金核算方面的專業人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業造成不可挽回的損失。

三、房地產開發企業投融資的解決辦法

由于房地產開發投融資運作問題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產企業運作等多個方面，既與理論分析密切相關，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產開發企業資金瓶頸問題的關鍵，就是：改變、創新、提升和比重。

改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現狀。

創新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。

提升：根據企業發展戰略制定未來3-5年資本運營戰略，提高自身的造血功能和持續提升企業價值，是激活所有融資方式的前提。

比重：增加直接融資比重（尤其股權融資），靠直接融資帶動或激活間接融資。

（一）尋求企業的合伙制

尋求企業的合作伙伴，形成一個合伙制。企業可以通過尋找實力相當或者比資金實力稍強的企業進行合伙開發，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務舉措。一是鼓勵以聯合方式參與土地競買。全面實行允許房地產開發企業、投融資企業或機構等以聯合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業多方融資開發項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內容，在地塊所在轄區注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長土地出讓金繳納時限。根據土地成交價總額和地塊開發要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產企業的發展產生深遠影響。

（二）增加融資方式

1.融資租賃

房地產開發企業可以通過在自己的房產開發項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產，雙方通過簽訂長期（通常10年以上）合約，房產開發企業據此合約可像銀行等金融機構進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產開發企業可以通過回購融資的手段，將自己企業名下的房產以低于正常市場價的優惠價格出手給具有資金實力的機構，再以同等價格回收，開發房產的企業通過出售房產取得的現金，再以回購的方式進行長期的分期付款。

2.房地產信托

對于我國目前的發展狀況來說，資本市場體系才是未來房地產開發企業的必經之路。所謂的房地產信托，就是信托投資公司充分發揮他們的專業理財優勢，在房地產開發企業的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產開發建設。對于資金嚴重匱乏的企業來說，雖然房地產信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產開發企業滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業角度來說，也是一個不錯的選擇。

3.尋求企業上市

自從證監會恢復房產企業上市資格后，房地產開發企業上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內上市之外，還可以通過收購國內已經上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產項目進行大規模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內手續審批及資金成本方面都相對具有優勢，能夠為房地產企業融資迅速的提供便利。

四、結束語

從房地產開發企業的長遠發展來看，房地產開發企業投融資的變革已勢在必行，之前的房地產業的過度開發導致國家的宏觀調控政策開始傾向于保守，企業目前只有通過自身尋求新的發展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業開發房產的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統工程，企業的品牌管理品質建設，人員專業程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結合當地以及自身的優勢，順應時代潮流的房地產開發企業，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當先，立于不敗之地。

參考文獻：

[1]霍雪梅.房地產開發企業財務管理存在的 3 大難題及對策分析[J].財會研究，2013（06）：7-8.

[2]秦學靜.房地產開發企業財務管理若干問題的討論[J].時代金融，2013（07）： 8-9.

（作者單位：天津華廈建設發展股份有限公司）