二線城市有黃金

中評

“除極少數(shù)超大城市，全面放開落戶限制。”國務(wù)院總理李克強(qiáng)在日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議上這樣宣布。在該次會議上，明確除極少數(shù)超大城市外，全面放開高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國人員等落戶限制。這意味著我國戶籍制度的門檻再一次降低。

從新型城鎮(zhèn)化和戶籍改革的方向來看，一線城市將在“嚴(yán)格控制人口”“嚴(yán)控城市建設(shè)用地”的思路下，走上“疏解”的道路。這意味著未來一線城市房地產(chǎn)開發(fā)增量會逐漸減少，拿地難度和土地價格的高企，會使得這些城市的房地產(chǎn)市場逐漸成為少數(shù)“土豪”的游戲，且利潤率被土地成本吃掉，使得在一線城市賺錢越來越難。

這種情況下，加上三四線城市市場一片清淡，“全面放開落戶限制”的受益者或?qū)⑹且恍┖诵亩€城市。

那么到底哪些城市會成為未來一年的“二線王者”？從2015年呈現(xiàn)的趨勢來看，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好、發(fā)展?jié)摿薮螅硖庨L三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域的城市，如南京、武漢、杭州、寧波、佛山、東莞、惠州、中山等城市，人口與經(jīng)濟(jì)大省的中心城市如鄭州、廈門、合肥、武漢、成都等城市的房地產(chǎn)市場供需兩旺，成交量價均十分堅挺。這些城市也正在成為嗅覺靈敏的開發(fā)商的獵場。融創(chuàng)、世茂、正榮等地產(chǎn)企業(yè)都明確了布局二線城市的戰(zhàn)略，開年以來，在這些城市頻繁拿地，制造新地王。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2015年全年40家房企新增土地儲備中二線城市近半數(shù)，三四線城市占37%，一線城市14%。

然而，二線城市掘金，也面臨著如前兩年“回歸一線城市”時一樣的困難選擇。一是對城市的選擇頗費(fèi)思量。城市進(jìn)入不對，就可能面臨折戟沉沙的境地，有的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，但土地供應(yīng)量大、庫存量大、市場競爭激烈，房價持續(xù)多年低位徘徊。有的城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏重新區(qū)新城，在主城發(fā)展尚存較大空間的情況下，這些新城新區(qū)就可能成為房企的“滑鐵盧”。如果不慎誤入這些城市，就可能深陷其中。

城市的選擇，抄別人的作業(yè)，看別人是怎樣布局的然后來選擇，有時候是一個好策略，但也可能會遭遇尷尬。一方面一大波房企跟風(fēng)進(jìn)入會炒高當(dāng)?shù)氐貎r，另一方面，市場也可能因為短期內(nèi)供應(yīng)量增大而導(dǎo)致下滑，遭遇新的“去庫存”危機(jī)。

與其跟風(fēng)，不如多下些笨功夫，對城市的經(jīng)濟(jì)潛力、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、庫存及去化速度、土地供應(yīng)情況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深度研究，對目標(biāo)地塊的周邊產(chǎn)業(yè)、人口、商業(yè)、交通等因素進(jìn)行深入研究，仔細(xì)衡量后再下手。

核心二線城市，掘金機(jī)會正在來臨。能不能掘到真金，還要考驗房企的核心能力，閉著眼睛下注是不行的。