納入“營改增”范圍對房地產企業的影響

邵逸歆

[摘要]為了優化稅制結構，促進我國經濟結構化調整，遵循稅收效率和稅收公平原則，自2016年5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業及生活服務業納入“營改增”范圍。“營改增”后，對房地產企業的利潤、企業稅負、現金流量、財務管理都產生影響。房地產企業應抓住此機遇，加強內部控制，合理運用“營改增”所帶來的優惠，更好的發展企業。

[關鍵詞]“營改增”；房地產企業；影響

[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼]B

一、引言

為了順應國家經濟發展的需要，優化稅制結構，2011年10月26日，經國務院常務會議討論決定，開展增值稅制度改革試點工作2012年1月1日，上海交通運輸業和部分現代服務業率先開展營業稅改征增值稅（“營改增”）試點工作；截至2013年8月1日，“營改增”已逐步推向全國；自2014年起，國務院會議決定將鐵路運輸業、郵政服務業及電信業納入“營改增”范圍2016年3月18日下午，國務院會議明確了自2016年5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業及生活服務業納入“營改增”范圍。

二、“營改增”的理論背景

（一）稅收效率原則

稅收效率原則是指稅收活動要有利于經濟效率的提高，能夠通過稅收分配使資源得到合理有效配置。主要包括稅收的經濟效率原則和稅收的行政效率原則這兩個方面的內容。稅收的行政效率原則主張政府在征稅過程中應當將相關行政成本降到最低，并使稅收收入最大化。稅收的經濟效率原則是指政府在征稅過程中應當保持“中性”，應當有利于社會經濟效率的提高，或者把對經濟效率的不利影響降到最小。

（二）稅收公平原則

稅收公平原則是稅收最高原則之一，它是指稅收本身的公平性，該原則提出每個納稅人的應納稅額應與其自身經濟條件相適應。即具有同等納稅條件的納稅人應負擔相同的稅額，而經濟情況不同的納稅人應繳納不同的稅。其衡量標準主要有以下三個受益標準、能力標準和機會標準。

三、營業稅與增值稅對比分析

相較于營業稅，增值稅具有避免重復征稅和降低累計稅負的作用。對營業稅納稅企業而言，在某種程度上其為了降低自身稅負，往往會盡可能地削減其商品流通環節，從而影響了社會化分工，不利于現代服務業的蓬勃發展。但對于增值稅納稅企業而言，其應納稅額主要在貨物銷售和勞務的提供環節實現，因此征收成本相對較低，更重要的是，增值稅實行以發票扣稅的制度，將交易雙方通過發票相連，便于稅務機關監督管理及可以有效避免納稅人偷稅漏稅情況的發生。此外，增值稅的稅基廣泛，對于財政而言則有了更多的和更穩定的收入。

四、“營改增”對房地產企業的影響

（一）房地產企業利潤的變化

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），《營業稅改征增值稅試點實施辦法》中規定房地產企業適用的增值稅稅率為11%。

1.從銷售收入角度

假設某房地產企業在營業稅稅制下的銷售收入為S，則其實行“營改增”后，由于增值稅屬于價內稅，可以計算獲得該房地產企業的不含稅銷售收入，記為S，則：S=S/（1+11%）=90.09%S，即“營改增”后的企業銷售收入比之前減少了9.91%。但由于增值稅存在抵扣制度，因此企業應繳納的稅費會有所變化（下文詳談）。因此，房地產企業利潤的實際變化情況，還要參照該企業實際的銷售收入和成本費用。

2.從利潤角度

通過計算可以看出，在增值稅采用簡易征收的方式下，“營改增”后房地產企業的凈利潤小于在同等條件下的營業稅稅制下的凈利潤。

（二）房地產企業稅負分析

（三）對房地產企業現金流量的影響

房地產企業的基本特征就是項目投資數額大，回收期較長，且大多數均實行預售制，即在房子滿足銷售條件并交付于買房者之前，由買房者先支付相應款項。但在營業稅稅制下，在確認預售收入的當期，房地產企業就應繳納相應營業稅額。而這部分營業稅就視為企業的一項現金流出。然而，在將營業稅轉征增值稅后，由于有抵扣制度的存在，會使房地產企業的相關成本降低，在一定程度上減少了現金流出，擴大了企業的現金流量。在此情況下，為了使企業自身取得更好、更快的發展，房地產企業會加大項目投資，采購大量的設備。

（四）時房地產企業財務管理的影響

此次將房地產行業納入“營改增”范圍，會對房地產企業的財務管理帶來一定的影響。首先，從營業稅改為增值稅，對企業的會計處理帶來直接影響，比如，會計科目的變化，要求財務人員重新適應新規；其次，稅率的變化及核算規則的變化，也會給房地產開發企業的稅務籌劃帶來新的挑戰，要求房地產開發企業在新出臺的“營改增”政策下能夠及時調整原有的稅務籌劃體系，結合自身實際的納稅能力建立行之有效的稅務籌劃機制，有效防范納稅籌劃風險。最后，由于增值稅的相關規定，房地產企業因采購相關設備所開具的增值稅專用發票不僅僅是單純的作為財務信息的原始憑證，更是企業抵稅證據。因此，企業應妥善予以保管，要求采購人員在采購時一定要取得相應的可抵扣的增值稅發票，從而幫助企業在一定程度上降低稅負。

五、結論

房地產行業“營改增”后，當增值稅采用簡易征收方法時，企業利潤相較之前會有所下降，但若不采用簡易方法征收，則需要文章繼續探討。從銷售收入的角度出發，“營改增”后，鑒于增值稅的特性，其對利潤的影響還要結合企業自身的實際情況加以分析。此外，對于“營改增”對房地產企業稅負的影響則與企業的可抵扣成本所占其應稅收入的比例決定。而由于增值稅可以抵扣的特點，房地產企業的現金流出會減少。但是，房地產行業屬于資金密集型行業，運營周期長，而且現金流入主要在中后期，因此應重點關注現金流情況，警惕資金鏈斷的窘迫情況。“營改增”政策的實施，營業稅的全面廢止，使房地產企業的財務管理受到了影響。因此，其應抓住此機遇，加強內部控制，合理運用“營改增”所帶來的優惠，更好的發展企業。