中國的房產是永久產權

2016年4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組，赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題，拉開了徹底解決中國房屋產權問題的序幕，迎來推動中國“依憲治國”、“依憲執政”向前邁進的契機

自動續期即無條件續期

新聞媒體于2016年4月中旬報導，浙江省溫州市的一些年限為20年土地使用期的“產權房”，由于使用年限到期，二手房無法辦理過戶手續。溫州管理部門曾要求按照樓面地價，繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，并重新簽訂國有土地使用權出讓合同。算下來土地出讓金數額高達數十萬元，事件被報道之后引發社會各界和民眾的焦慮，很多人擔心“溫州模式”會在全國各地推廣。

溫州居民補交土地出讓金，與住宅建設用地使用權續期，完全是兩個法律關系，新聞媒體和一些專家顯然將兩個法律關系攪和在一起，讓“剪不斷，理還亂”的問題難以解決。

要將20年土地使用期變為70年土地使用期，需要補交土地出讓金。否則，對原來按70年土地使用期交納土地出讓金的溫州居民和全國居民不公平。補交土地出讓金，是溫州房產業主與溫州土地管理部門之間的合同問題，雙方本著平等互利和誠實信用的契約精神，就能妥善解決問題。

住宅建設用地使用權續期，既不是溫州土地管理部門所能解決的，也不是浙江省國土資源廳和國土資源部所能解決的。有人說，住宅建設用地使用權續期問題，應當由國務院決定，依據是全國人大法工委民法室編著的《中華人民共和國物權法精解》一書中，主張住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。但《中華人民共和國物權法精解》的主張只是學理解釋，既不是法律規定，也不是立法解釋。因此，住宅建設用地使用權續期由國務院決定，沒有法律依據。

《中華人民共和國物權法》第一百四十九條第一款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”按照漢語的詞義，自動續期就是不需要申請和批準的續期，即無條件續期。法治的原則是，對于政府“法無授權即禁止”，對于國民“法無禁止即允許”。既然《物權法》沒有授權政府給住宅建設用地使用權續期附加條件，中國人民就有權行使住宅建設用地使用權自動續期權或無條件續期權。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”《房地產管理法》第二十二條與《物權法》第一百四十九條顯然是沖突的，但《物權法》是全國人民代表大會制定的基本法，《房地產管理法》是全國人大常委會制定的部門法，下位法與上位法沖突時，下位法無效。因此，《物權法》第一百四十九條有效，《房地產管理法》第二十二條是無效法條，住宅建設用地使用權應當無條件續期。

房屋產權是個憲政問題

中國的土地房屋產權制度是地隨房走，房隨地走。如果在土地上建設了房屋，就登記為房屋。獲得了房產證，土地就依附于房屋。如果在土地上臨時建設了房屋，不能登記房屋，沒有獲得房產證，仍然登記為土地使用權，房屋就依附于土地。

房屋產權由兩部分組成：房子和土地。房子是永久產權，房子的一磚一瓦沒有年限，永遠屬于業主。房子下面的土地，是國有土地。國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，國有土使用權出讓的最高年限，居住用地70年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合和其他用地50年。

根據地隨房走的原則，一旦辦理了房產證，產權就表現為房產，不表現為地產。由于房子是永久產權，國有土地使用權出讓的最高年限規定，實際上沒有意義。

國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，沒有規定對國有土地使用權作出任何補償：第一，由于土地名義上是國有的，自然不必對房產業主給予補償；第二，房屋將土地的所有權吸收到房產中，對房屋進行補償即是對房屋下面的土地完成了補償。顯然，國務院的兩個行政法規《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，在國有土使用權期限上是自相矛盾的。

任何所有權包括占有、使用、收益和處分四項權利，房屋下面的土地所有權也不例外。擁有《房屋所有權證》的業主，自然占有和使用了房屋下面的土地。業主能對房屋進行出租、抵押和出售，自然也擁有對房屋下面土地的收益和處分的權利。事實上，擁有了房屋所有權，就擁有了房屋下面土地的所有權。因此，中國的土地使用權和土地所有權，在權利上完全是一回事。

房屋與房屋下面的土地無法分割。政府土地管理部門作為國有土地出讓人，即使想收回出讓期限到期的土地，但他們做不到將房屋下面的土地抽走。政府土地管理部門顯然不是上帝，能將房屋變成空中樓閣。

《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。”《房地產管理法》第二十二條與《憲法》第十三條也是沖突的，既然房產是中國公民合法的私有財產，既然《房地產管理法》第二十二條侵犯了中國公民合法的私有財產權，《房地產管理法》第二十二條應當被廢除。

《物權法》第一百四十九條第二款規定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”土地使用權的法律和制度應當是一致的，中國的房產應當是永久產權，無論是住宅，還是商業用房。

《憲法》第二條第一款規定：“中華人民共和國的一切權力屬于人民。”人民即每一個國民希望自己的房產是永久產權，而不是名不符實。《憲法》第十條第一款規定：“城市的土地屬于國家所有。”土地國有即是全民所有，每個國民合法所有的房產，其土地理應歸自己所有。《憲法》的宗旨與《物權法》的規定是一脈相承的。

《物權法》重要的立法目的之一，是讓國民安居樂業。中國歷來講究“有恒產者有恒心”，國民合法的私有房產得到有效保護，國民才有安全感和愛國心，社會才能穩定和諧，中國才能成為更具國民凝聚力的國家，才能在二十一世紀和平崛起。（作者劉興成為北京市中永律師事務所合伙人，金融律師，財經法律評論員）