基于本體的不動產價格動態測算系統開發與實現

王超軼

摘要：基于本體的動態測算模型開發了不動產價格動態測算系統。引入本體，提出本體表示構件，構造構件本體庫。構件本體庫是軟件的核心資源庫，測算系統選擇貼近度高的構件本體，以解決評估選擇的隨意性、主觀性問題。

關鍵詞：本體；不動產價格；動態測算系統

DOIDOI：10.11907/rjdk.1511634

中圖分類號：TP319

文獻標識碼：A 文章編號：1672-7800（2016）005-0115-03

0 引言

不動產市場平穩健康發展至關重要，不動產交易價格一直備受關注。目前，我國不動產交易價格主要以買賣雙方協商定價，價格易受到外界影響，第三方獨立價格評估由估價師人工評定。為避免人為因素干擾，建立科學可靠、系統規范的不動產價格動態測算系統十分必要。本文引入本體，研究基于本體的測算模型應用于開發不動產價格動態測算系統。

1 本體概念

本體最早是哲學概念，本體論是本質與規律的學說，計算機界最早將本體研究應用在人工智能領域。1991年，Neches等[1]指出：“一個本體定義了組成主題領域的詞匯的基木術語和關系，以及用于組合術語和關系以定義詞匯的外延規則?！?994年Gruber提出了被大部分人公認的定義：“本體是關于共享概念的一致約定。本體的形式特化為具有代表性的詞匯定義。一種最簡單的形式是一種層次結構，用來詳細描述類和它們之間的包含關系[1]?！?/p>

本體具有可重用和復用性（Reusability）、知識獲取（Knowledge acquisition）、可靠性（Reliability ）、規范描述（Specification） 特點。構造本體是為了達到某種程度的知識復用與共享 [2]。一般情況下，構造本體不是構建本體自身，而是為了應用系統獲得一組公共概念和知識結構，在本體基礎上建立某領域知識庫提供給應用系統[3]。

2 本體建模流程

2.1 一般建模流程

開發本體需要標準化流程，不同的應用領域，領域知識會產生差異，領域本體在工程中應用也不同，所以不同領域的本體建模工程方法并不相同。

IDEFS指出本體開發方法包含5個步驟：①確認本體的目標和范圍；②收集建立本體需要的原始數據 ；③數據分析； ④建立初步的本體； ⑤本體確認和優化，完成本體建立過程。

Mike Ushold&Micheal Gruninger提出的骨架法（Skeletal Methodology）給出開發本體的指導流程：①確認目標和范圍；②本體開發（本體捕獲、本體編碼和本體集成）；③本體評價；④本體建立。

基于以上理論，本文提出基本的本體建模方法，如圖1所示。

（1）確認目標與范圍。根據研究的領域、任務和目標用戶，確定領域本體應用的目標和范圍。通常來說，目標范圍決定著本體構建復雜度。

（2）分析與建立。獲取豐富的領域知識，根據領域知識構建本體，具體包括3方面內容：①本體捕獲，識別相關領域知識概念與關系并產生定義；②本體表示，用形式化語言描述本體；③本體集成：形式化語言表達領域內知識、常理、規則，反映各種本體間關系。

（3）本體評價。按照評價標準（一致性、清晰性、可擴展性、適用性和完備性）對本體進行確認評價。

（4）建立本體。通過確認評價后，將本體添加到構件本體庫，否則重新分析與構建。

2.2 本體開發流程

本體建模流程具有較高抽象性。本文結合軟件工程開發領域知識，給出一個詳盡的構建本體建模過程，如圖2所示。

本體開發流程是：確定構件應用范圍、構件屬性，獲取構件本體表示；本體應用；建立初始構件本體實例、審核加入構件本體庫；本體擴展。

（1）應用范圍確定：在軟件產品開發設計過程中，根據軟件功能、應用領域選擇相應的構件。

（2）屬性獲?。禾崛∫堰x構件的相應屬性資源，其中包括接口屬性、類庫依賴屬性、資源依賴等信息[4-5]。

接口屬性：構件中往往需要引用或者包含其它構件，并使用該構件接口的請求服務。使用方式： 程序設計語言提供的頭文件有包含（Head File Include）、引用（Reference）、移入聲明（Import）等語法。

依賴屬性：類庫之間的依賴，構件中需要引用或包含一些底層封裝的類庫或函數庫。通過繼承類（Class Inheritance）、實現（Implementation）等方式產生依賴屬性。

資源依賴：運行所需的資源、底層資源、內置資源及公用資源等（例如交互界面、菜單欄、工具欄、提示信息等）。

（3）構件本體：選擇相應形式化語言，利用本體建造方法建立本體。

（4）構件本體庫：本體庫存放建立后的構件本體，構件本體庫是軟件的核心資源庫。

3 基于本體的動態測算模型

本文動態測算系統實例數據來自天津市2011-2014年中心城區已完成的交易數據。對實例數據構建成本體，構造成構件本體庫。圖3所示為基于本體的動態測算模型。其中市場比較法P=PB×A×B×C×D×E； PB ：比較參考實例價格；A： 待估對象交易情況指數系數； B：待估地價指數系數；C：待估對象區域因素系數[4]；D：待估對象個別因素條件系數；E：待估對象使用年期修正指數。假設開發法V=A-B-C； A ：不動產總價；B：開發項目整體開發成本；C：客觀開發利潤[5]。

4 動態測算系統開發

4.1 系統架構

采用J2EE平臺，基于B/S三層架構。B/S能減少客戶機維護量，系統管理簡單，提高了程序可維護性和安全性。當系統負載和用戶不斷增加時，僅增加服務器配置即可，無需對應用系統修改，高靈活擴展性提高了系統穩定性。圖4為動態測算系統架構。其中構件本體庫是軟件的核心資源庫，承擔構件本體的選取與存儲。

4.2 系統組成

不動產價格動態測算系統分為前端和后端兩部分，前端提供測算和查詢功能，分為測算系統和查詢系統。測算系統對待估不動產進行價格測算，查詢系統提供歷史成交信息查詢；后端包括價格管理、數據設置，對整個系統提供數據支撐并進行數據維護。

系統頁面分為地圖表示、不動產信息和測算結果3部分。用戶選擇測算方式，在地圖上選擇待估不動產，填寫相應信息，點擊計算按鈕即顯示測算結果，圖5包括不動產價格、土地單價、樓面價和土地總價，用戶點擊不動產所在地圖區域，系統彈出詳細測算數值。

輸入查詢條件，查詢歷史成交信息，地圖上顯示不動產所在位置。用戶點擊結果列表可顯示詳細信息，如圖6所示。

5 系統測試分析

圖7反映系統的響應能力、應用系統吞吐率、應用系統負載能力等測試指標。測試表明，該系統運行正常，數據處理正確，測算結果符合預期值，達到了總體設計要求。

6 結語

不動產價格動態測算系統操作便捷、準確高效、動態管理。本文引入本體概念提出本體構件，構造了構件本體庫。測算系統選擇貼近度高的構件本體，解決了評估選擇的隨意性、主觀性問題。軟件系統安全穩定兼具先進性、拓展性，符合預期。

參考文獻：

[1]HAFEDH MILI.Reuse-based software engineering[M].北京： 電子工業出版社，2004.

[2]楊芙清，朱冰，梅宏 .軟件復用[J]. 軟件學報，1995，6（9）：525-533.

[3]HAFEDH MILI， ALI MILI， SHERIF YACOUB， et al.基于重用的軟件工程：技術、組織和控制[M].韓柯，譯.北京：電子工業出版社，2004.

[4]劉幼慈，詹詩華，余國培，等.我國城市地價評估模型及其空間分布規律研究[J].中國土地，2013（7）：28-31.

[5]王克忠.房地產經濟學教程[M].上海：復旦大學出版社，2011.

（責任編輯：杜能鋼）