房地產投資分析課程的主要教學內容研究

周琳 宋夢歌

摘要：房地產投資分析課程是建筑院校房地產專業開設的一門實踐性很強的必修課，涵蓋的知識面廣，與房地產金融與保險、房地產市場營銷、房地產經營管理等相關學科交叉。本文旨在探討通過研究房地產投資分析中最重要的融資風險的內容，對房地產項目融資風險的防范提出建議，來提出一些觀點以供參考。

關鍵詞：房地產投資分析；融資風險；教學

中圖分類號：G642.3 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）45-0065-02

一、引言

房地產投資分析作為一門必修的專業課，依據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的核心內容，分析了最新的房地產投資分析相關政策與評價指標的變化，還包括社會與環境評價等相關內容；房地產投資分析課程最重要的內容就是房地產融資風險。本文就融資風險進行詳細的分析，對風險防范提出觀點，便于學生更深入認知房地產投資分析這門課程。

二、房地產投資分析課程的主要內容分析

（一）融資風險分析

1.融資渠道集中。盡管國內目前已經出現并得以應用的融資方式越來越多樣化，但由于我國房地產金融市場還處于發展的初步階段，許多金融產品和手段并不成熟，因此，企業在房地產開發項目過程中過度依賴于銀行貸款的狀況仍舊沒有太大的變化。

可以從對比看出，2016年第一季度房地產項目資金結構與2015年度相比整體上變化不大。需要說明的是，在其他資金來源中，定金及預收款項占總資金來源的25%左右，所以項目的資金來源主要是自籌、銀行貸款和預收款項。

2.法律法規滯后。我國融資體系的發展并不十分完善，缺乏相應的法律法規來對各種融資方式和渠道進行有效的約束和規范，融資過程中法律漏洞也十分常見。例如針對通過互聯網形式進行公開小額股權融資的股權眾籌融資方式，我國至今還未出臺專門具有針對性的行政法規和部門規章，只是在《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》等類似的文件中對該種融資方式進行了初步的定義，這為企業進行眾籌融資觸犯法律底線留下很大的隱患和風險。類似情況還有因缺乏法律規范導致的信托兌付危機等，項目融資過程中應重點注意存在法律爭議的融資渠道或方式。

3.融資成本高。融資成本過高一直是房地產業常見的現象，也在不同程度地限制著房地產業的發展。項目通過間接融資可較為靈活地獲得所需資金，但間接融資除了保密性差之外最大的缺點就是融資成本高，如通過券商融資成本在15%-25%之間，信托融資成本則在13%-20%之間。即使是成本最低的銀行借貸，其理論年利率為7%-10%，但加上如貸轉存、顧問費等各種成本費用之后，綜合成本也在8%-12%之間。直接融資渠道如股市融資的綜合成本則在15%左右。雖然政府通過一系列調控政策來緩解融資難的問題，但短期內企業所面臨的融資形勢依然十分嚴峻。

4.項目決策不理性。項目決策的過程實際上是項目發起人通過市場調研，發現新的投資機會或者領域，結合自身實力確定是否要進行投資的過程。在這個過程中，造成決策失誤的常見原因有兩種，一是市場調研結果與實際有偏差，二是對自身綜合實力評估不準確。前者由于房地產市場的需求空間很大，近年來房地產的投資屬性不斷被放大，與之相反的是消費者的購房能力有限，若市場調研只重需求不重消費者的購買水平，則會造成有市無價；而后者最典型的例子就是開發商通常都會同時進行多個項目的滾動開發，以期獲得更大的市場利潤，卻忽略了多項目管理需要完備的項目管理技術和資源分配能力，包括保持資金的持續供應并在時間和空間上合理分配的能力，理性的項目融資決策需要通過建立系統完備的決策機制來支撐。

（二）風險因素之間的相互作用

基于上述風險種類分析，可將風險分為兩大類別，即內源性風險和外源性風險。外源性風險主要包括不可預見的政治、經濟、行業市場等的變動，內源性的風險是建立在項目自主性基礎上，主要包括對項目資金流、工程建造過程、后期運營過程的管控。然而，在大范圍來看，各種風險因素之間是相互關聯、相互作用的。

（三）融資風險防范分析

目前，一些傳統的風險防范方法已經在大范圍內得到應用，如與具有實力的房地產企業合作進行項目的開發分散風險；發行股票或債券，在接納民間資本的同時對風險進行分攤；在具備條件的情況下發起項目預售活動，在規避市場風險的同時有效實現風險的分散。然而風險隨資金的流動無處不在，想要從根本上對風險進行管控，需要我們將風險防控工作落實到項目進程中的方方面面。

1.建立動態風險評估與防范機制。在項目進展的過程中，應根據項目實際情況建立起針對性的全面動態風險評估與防范機制，以幫助項目負責人進行理性地決策。對項目外部不可預見的環境因素如政治、經濟、行業市場的變動進行實時監控，實現對外部環境變化的敏銳感知，并據此對項目的資金流做出靈活的調整；對項目內部資金及物料的流動、工期進度、工程質量進行動態跟蹤檢查，及時跟進項目公司報送的資料，評估各參與方在項目中的實施情況，一旦發現偏差應及時向項目發起人及投資人提出建議以及預警。

2.組合利用不同的融資方式。成本與風險之間有著密切的對稱關系，即當融資成本上升時，對應的風險會下降；當融資成本下降時，項目所承受的風險會上升。因此在成本與風險之間尋求一個合理的平衡點將有利于項目融資的順利進行。項目直接融資不需要經過金融中介機構，因此所要支付的成本比間接融資要低，但也正因為缺少了中間擔保機構，直接融資所面臨的風險比間接融資要大。可以通過組合多種融資方式，根據資金的用途有區別地進行不同渠道的融資，尋求風險與成本的均衡與對稱，可適當降低風險，節約成本。

3.利用計算機技術模擬工程建造。在多數的房地產項目建造過程中，由于施工過程的復雜性、動態性和不確定性，不可避免地會存在因設計變更、試錯返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影響到項目質量的現象，造成了勞動力和材料的極大浪費。可利用BIM等計算機技術對施工建造過程進行反復模擬，找出各方面問題，并及時進行糾正，力爭將項目真正投建后的偏差降低到最低程度，以實現低成本高效率的建造過程，最大程度地避免完工風險。

4.針對風險事件進行評估總結。一些房地產龍頭企業之所以能夠實現快速發展，其原因之一就在于他們善于總結經驗，為下次危機風險的出現提供借鑒，減少損失。對已出現的風險事件，應及時將實際效果評價信息反饋給風險防范機制，總結此次風險應對方案帶來的得失，提出更加完備的應對方案，建立風險信息數據庫。增強項目在以后的發展過程中的風險抵御能力。

結論

房地產投資分析課程是建筑院校房地產專業所開設的一門專業必修課。房地產投資分析是房地產業的基礎，它以形成新的房地產價值為表現結果。這門課程涵蓋的專業知識多，并可以直接應用到房地產投資項目評價的實際環節。融資風險是這門課程中最重要的內容，如果這個問題弄清楚了，學生就能夠了解房地產投資分析最核心的內容。能夠順利完成本課程的教學。

參考文獻：

[1]王曉慧.房地產開發項目的融資成本及風險防范[J].透視經濟，2014，（3）：43-44.

[2]唐高升.房地產項目融資的風險管理機制研究[J].中國集體經濟，2014，（28）：58-59.