調控房價不能依賴“限購限貸”

文 《法人》記者 黃貴耕

獨立觀察INDEPENDENT OBSERVER

調控房價不能依賴“限購限貸”

文 《法人》記者 黃貴耕

弄清楚房價猛漲的真實原因，就不難看出限購限貸的調控效果極其有限，應制定階梯式累進房產稅率，精準打擊投機購房

自9月30日到10月4日，隨著北、上、廣、深等一線城市宣布限購開始，標志全國新一輪的限購限貸調控房價再次啟動。隨后就有相關媒體紛紛報道各地成交量斷崖式下跌，似乎在歡慶效果明顯。但這種被稱為“急凍”式的調控手段不僅不能治本，而且會衍生離婚潮等社會問題。

據媒體報道，住房限購后，有城市因此扎堆離婚。10月8日，是鄭州限購新政實施首個工作日，該市民政局統計，當天全市共辦理離婚登記201對，與去年同一天90對相比，翻了一番多。

為遏制房價過快增長，采取限購限貸的調控手段可追溯至2011年前后，但至今效果甚微，甚至越調越漲，因此被戲稱為“空調”。

事實上，房價持續多年的過度上漲不僅吹大了房地產行業的泡沫，加劇經濟危機爆發的風險，而且勢必進一步加大貧富兩極分化，危及社會安定穩定。房價長期居高不下，積重難返，已經不僅僅是單純的經濟問題，早已上升為社會與政治問題。

高房價并非無藥可治

面對持續高漲的房價似乎無藥可治，其實不然。只要措施得當，房價完全可以調控。

不過，要實現有效調控房價，必須找到房價頻繁上漲的真實原因，才能對癥下藥，然后達到藥到病除的效果，不可簡單一“限”了之。

房價增長過快過猛，表面上看似剛性需求所致，也有人歸咎為土地價格上漲。實質是投機盛行，導致大量商品房被囤積與空置，造成房源緊張的假象，引發一輪又一輪跟風與恐慌性搶購，繼而形成推高房價的惡性循環。

具體路徑是：首先是首先是迅速暴富起來的煤老板、鋼老板及開發商等土豪們大量投機性購房引發第一輪漲價潮?？晒┳糇C的是，媒體報道煤老板在北京等一線城市購房，是論層、論棟甚至整個樓盤一起買。

其次是跟風購房的小康市民，他們本已購有住房，略有積蓄，當看到土豪們通過囤房獲利迅速，也跟風將購房作為理財與投資增值保值的主要手段，形成第二輪推高房價的主力軍。

最后經過上述兩大投機購房團的購而不住，市場上可供交易的房源迅速減少，不知就里的廣大無房戶因擔心商品房供不應求，房價必然繼續猛漲，便形成恐慌性搶購，第三輪房價被推高不期而至。

上述三輪周而復始，一輪一輪推高房價，形成惡性循環。

由此可見，投機性導致的高空置率與囤積，才是造成大中城市房價反復暴漲猛漲的深層原因。

可印證的是，據中國家庭金融調查與研究中心統計，2013年城鎮地區自有住房空置率為22.4%，其中經濟適用房空置率高達23.3%。另有數據透露，北京市的空置房高達381.2萬套，空置比例高達28.9%。

保障性住房供應嚴重不足，加上分配環節中的徇私舞弊案頻發，造成眾多需要保障房的家庭申請不到，勢必加劇住房剛性需求的矛盾。

此外，為數不少的官員手中還囤有和空置了大量的房產，也是一個人所共知的事實。僅從已落馬官員被查出的巨額房產數量即可見一斑，多則數百套如劉志軍（374套）、谷俊山（中紀委通報其數百套）；上百套的也大有人在，如云南第一人民醫院原院長王天朝（100套房產、車位100個）；再如小官巨貪的馬超群擁有68套房產；而擁有十幾套到50套房產的落馬官員舉不勝舉。有網友對此指出，大大小小的貪官，像集郵一般輕巧地收藏數十套、數百套的房產，數量之多，連他自己都搞不清楚。

限購限貸治標不治本

弄清楚房價猛漲的真實原因，就不難看出限購限貸的調控效果極其有限，且弊大于利，更不該為暫時的成交量下跌而沾沾自喜。

首先，限購限貸，阻斷了正常的交易，有違市場規律。其次，限購限貸只可暫時阻斷投機性買房，不能消除投機性，尤其是不能把土豪們和大部分政府官員手中已經囤積與空置的商品房引向市場，只把矛盾推后爆發。5年前已經使用過的限購限貸手段，5年后的今天又老調重彈，本身就說明問題。

再次，限購限貸反復使用，必然造成之前之后的搶購與暴漲。

據此，筆者認為平抑房價不能依賴限貸限購，應綜合采取以下面三大措施調控房價：

1．立即著手進行全國城市房地產普查，尤其要盡快啟動房價反復暴漲的中大城市房產普查，查清楚各中大城市實際擁有的商品房套數與總面積，向社會公開，緩解市民及常住人員的恐慌心理，消除跟風搶購。不僅如此，房產普查還可以起到如下作用：

其一，為開征房產稅提供數據；其二，可以查出部分政府官員通過灰色與非法渠道獲取的大量商品房（這些房多數處于空置狀態），官員們擔心露富和被查的風險，這些房子在普查中就可能無人認領，成為無主房。

房產普查可以分兩步完成：第一步，允許自愿申報擁有的房屋套數，并將這些已經申報登記的房屋如車輛登記一樣（按市、區、街道順序）編號，以確定位置，方便隨時核對；第二步，入戶入室登記（上門登記，也可稱見房登記），重點將沒有申報登記的商品房（無主房），查清數量與面積，并發出公告讓房主提供證據予以認領，剩下無人認領的房子收歸政府，作為保障房公開出租。

2．根據普查結果制定切實有效的保障性房建設規模，同時建立公開透明的分配機制，應著重從便于廣大群眾監督的方式制定規則，并暢通投訴舉報渠道，讓大部分買不起商品房的家庭和人員能夠申請到廉價的公租房，確保低收入家庭住房需求，緩解供需矛盾。以此穩定房價已有成功案例。

據媒體報道，從2009年開始，重慶積極大力發展公共租賃住房，迄今已取得顯著效果，累計竣工公租房4475萬平方米、69.2萬套。讓60多萬戶農民工與大學生居住在公租房，重慶房價因此多年趨于穩定。

3．開征房產稅，但不能采取簡單、輕微的平均稅率，否則，不僅不能起到打擊投機購房的作用，還將增加剛需住房購買者的壓力。為了不增加普通家庭的住房成本，應制定階梯式累進制的房產稅率，精準打擊商品房投機性，回歸商品房的居住屬性。

筆者建議，具體可采取根據戶為單位擁有住房套數，采取階梯式遞進制稅率收取住房持有稅，即一戶（家庭）持有一套房（人均居住面積在50平方米以下）免稅；未婚成年單身或離異后單身（一人單獨列戶的）擁有一套住房在80平方米以下免稅；家庭戶一套住房超過人均面積的，按超面積房價的10%納稅；持有第二套住房的家庭按房價30%納稅；第三套房按50%納稅，以此類推。

借此，讓投機持有的三套以上的房產真正變成負資產，便可以徹底打擊投機炒房與囤房行為，也可將所有空置房、閑置房從囤積者手中擠出并拋向市場，達到既增加市場供給的房源，也可徹底掐斷投機購房的盈利渠道，高企的房價必然應聲回落至合理水平。