永州地王易主或涉兩億元國資流失

文 《法人》記者 王磊磊

永州地王易主或涉兩億元國資流失

文 《法人》記者 王磊磊

湖南永州的一宗土地先是以7億多元的價格刷新了永州市土地成交最高價紀錄，加冕為永州地王，然而3個月后，該地塊又再次掛牌，以低于前次交易2億元的價格再次成交。地王兩次出讓是否導致2億元國有資產流失？永州市政府又為何沒收了參與拿地的民企1億元保證金

霜降剛過，湘江水畔景致如畫。伴隨著湖南永州市“一江兩岸”的城市發(fā)展格局的確定，湘江之畔湘河東路一線，已然是寸土寸金的城市重心所在。如果說沿江一帶是永州市的黃金地段，那么地處宋家洲大橋和湘江東路交界處的所在，便是這沿江一帶的燙金之地。如今這燙金之地被高高的圍擋遮起，臨街一側建筑頂端的幾個大字宣示著主人的身份——金盤世界城。

售樓處的宣傳冊中如此描述：這沿江100畝土地上即將拔地而起的，是投資30億元、建筑面積50萬平方米、融大型購物中心、主題商業(yè)街區(qū)、商務辦公、瞰江住宅為一體的永州第一地標級城市綜合體。地基剛剛打好，宣傳已然鋪天蓋地。

然而，這輝煌藍圖背后卻隱藏著多方博弈的故事—2015年1月，該地塊先是以71094萬元的價格刷新了永州市土地成交最高價的紀錄，加冕為永州地王，讓人疑惑的是，三個月后，該地塊又再次掛牌，以低于前次交易2億元的價格再次成交。地王兩次出讓是否導致2億元國有資產流失？永州市政府又為何沒收了參與拿地的民企1億元保證金？爭議的風波，正在永州愈演愈烈。

涉案地王開工建設前的遠拍

棚改項目成黃金地塊 非凈地出讓引爭議

三年前，這片繁華的區(qū)域是老舊居住區(qū)，房屋密度大，使用年限久，房屋質量和環(huán)境衛(wèi)生糟糕。為改善人居環(huán)境，提升城市功能和品質，2012年永州市委、市政府決定將該區(qū)域納入棚戶區(qū)改造范圍。2012年和2014年，市政府分別公布了冷水灘河東城市綜合體建設項目建設范圍內國有土地上房屋征收與補償方案以及調整補充意見。2014年納入湖南省住建廳棚改項目。

該項目國有建設用地使用權在2014年9月24日掛牌出讓時，因無人參與競買流拍。此后，2014年12月14日，湖南省永州市公共資源交易中心在網(wǎng)上發(fā)布《冷水灘河東城市綜合體國有建設用地使用權掛牌出讓公告》，2015年1月16日，3名競買人經(jīng)184次網(wǎng)上競價，湖南華湘財富實業(yè)有限公司最終以71094.18萬元競得。競得人湖南華湘財富實業(yè)有限公司與市公共資源交易中心于掛牌成交當日簽訂《國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書》。

公開信息顯示，華湘公司成立于2014年12月2日，福建省財富投資公司系大股東，占股60%；其他幾位自然人共占股40%。經(jīng)營范圍系房地產開發(fā)、經(jīng)營、租賃、酒店管理、商業(yè)投資等。

2015年1月23日，土地交易最終確認后，永州當?shù)毓倜娇l(fā)一條《我市一宗土地拍賣成交價創(chuàng)歷史新高——100畝賣出7.1億 溢價2個億》的新聞，稱“開創(chuàng)我市土地成交總價及溢價之歷史先河”，“地王誕生說明，投資客和消費者對永州市場充滿信心，令人欣喜”。

此外，官媒報道特別指出——嚴明規(guī)則，公開透明，規(guī)范操作，對樹立市場主體的信心尤其重要。“市國土資源局切實規(guī)范土地市場，堅持做到必須凈地出讓”，“新的城市綜合體土地出讓，公開透明，操作規(guī)范，讓各個市場主體感受到公平公正的社會氛圍和清正廉明的新風在吹拂”。

然而，在李文捷看來，事實并非如此。李文捷是華翔公司大股東福建財富投資公司副總經(jīng)理。李文捷表示，盡管永州官方自2014年9月便曾宣稱，完成了項目土地的征收和拆遷工作，但直至2015年4月，仍有多家拆遷戶沒有完成搬遷，地上仍有殘留建筑物未拆除。

“在簽訂完土地成交確認書后，永州市國土資源交易中心將該項目出讓紅線圖移交給湖南華湘財富實業(yè)有限公司，但是由于沒有達到凈地出讓的標準，其中3畝地沒有納入征收范圍，30多戶沒有簽訂搬遷協(xié)議，土地仍未平整，公司曾于2015年2月15日發(fā)函，要求永州市國土局、公共資源交易中心履行交地義務，但并未得到回復。”李文捷說。

在土地成交確認書和拍賣公告上，《法人》記者注意到規(guī)定了這樣的條款：“該宗地塊上房屋拆遷等遺留問題由冷水灘區(qū)政府在成交后180天內處理到位。”

針對這一問題，李文捷認為，根據(jù)國土資源部2012年7月頒布實施的《閑置土地管理辦法》明確規(guī)定，土地使用權轉讓應當具備：土地權利清晰，沒有法律糾紛。“也就是說，所有的土地出讓都要做到凈地出讓，顯然永州市國土資源局、公共資源交易中心是在違規(guī)操作。”

永州市國土資源局曾提出，按照該項目《掛牌出讓公告》明確規(guī)定：“該標的物按現(xiàn)狀條件出讓；競買申請人自行踏勘現(xiàn)場，審閱出讓文件，一經(jīng)報名、報價，視為對該地塊無異議。”也就是說，該項目已經(jīng)按現(xiàn)狀出讓。

對此，華湘公司表示無法接受，“永州市國土部門不按法律辦事，卻以現(xiàn)狀交付為理由推脫責任，試問，僅靠現(xiàn)場踏勘，如何能看出該地塊仍存有法律糾紛？”李文捷表示。

億元保證金被沒收 高效仲裁為哪般

就在華湘公司仍在為國土局沒有實際交地一事焦頭爛額之際，意想不到的事情接踵而至。

該項目《競買須知》規(guī)定：“土地成交后30天內，競得人再繳納30000萬元土地出讓金。成交后30天內未繳納30000萬元，視為競得人違約，該競買《成交確認書》解除。”《競買須知》中還載明：“地上遺留問題的處理不影響成交價款和交易服務費的繳納。”

該項目《國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書》約定：“競買人在成交后30天內再繳納30000萬元，余款在成交后180天內繳清；如果成交后30天內未按時繳納30000萬元，出讓人和掛牌人可以單方面解除此《成交確認書》，競得人所繳納的履約保證金不予退還，出讓人有權組織該宗地重新掛牌出讓；若本成交確認書履行時發(fā)生爭議，可向永州仲裁委員會申請仲裁。”

此后，永州市國土資源局、市公共資源交易中心、市城市建設投資發(fā)展有限責任公司于2015年2月26日向湖南華湘財富實業(yè)有限公司送達了《關于解除冷水灘河東城市綜合體〈國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書〉的告知書》，同時根據(jù)《國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書》第十條的約定，向永州仲裁委員會申請仲裁，請求裁定解除《國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書》，不予退還10218.836萬元定金。

永州仲裁委員會受理后，于2015年3月16日組成仲裁庭。仲裁庭于2015年3月27日上午組織第一次開庭。在開庭審理過程中，被申請人湖南華湘財富實業(yè)有限公司提出，該公司于2015年3月23日向永州市中級人民法院呈送了《民事起訴狀》，提出確認仲裁條款無效的請求。永州仲裁委員會依法中止庭審。

2015年3月23日，在華湘公司向永州市中級人民法院提起民事訴訟的同時，福建財富投資公司以湖南華湘公司股東身份向市中院提起行政訴訟。

2015年4月3日上午，永州市中級人民法院開庭審理，在原告湖南華湘財富實業(yè)有限公司沒有出庭的情況下，當日永州市中級人民法院便出具了《民事裁定書》終審裁定，駁回原告湖南華湘財富實業(yè)有限公司關于確認仲裁條款無效的請求。4月7日，永州中院又對華湘公司和福建財富公司提起的行政訴訟做出了不予受理通知書。

4月7日上午，永州仲裁委員會再次組織開庭審理，以永仲決字(2015)第4號《裁決書》裁決解除申請人與被申請人簽訂的《國有建設用地使用權掛牌成交確認書》，被申請人所繳納的定金10218.836萬元申請人不予退還。

“從組建仲裁庭到下達仲裁書，中間經(jīng)歷了向法院訴請仲裁條款無效，提起行政訴訟等過程，竟然只用了短短20天時間，仲裁只用了6天，在這期間，直到永州中院作出一審裁定，華湘公司和福建財富公司仍未收到法院的受理通知書和開庭傳票。這樣的‘高效’實在罕見。”對此，湖南省律協(xié)行政事務專業(yè)委員會主任、湖南中楚律所主任楊建明表示。

《法人》記者在永州采訪了解到，永州仲裁委主任系永州市政府法制辦副主任兼任，該案件首席仲裁員系仲裁委主任，國土局指定仲裁員系永州市政府法制辦審核備案科科長，仲裁委與市政府法制辦于同一地點辦公。

對此，福建財富公司副總經(jīng)理李文捷表示：“負責案件審理的都是政府官員，涉及的又是永州市政府的利益，如果說永州市的領導沒有干預司法，我們是無論如何都不會相信的。”

金盤世界城正在施工建設

地王再次出讓 或涉2億元國資流失

一邊因土地被回收、保證金被扣導致的風波沸沸揚揚，另一邊涉案的地王又被裝飾一新，重新面世，只不過和前次不同的是，同一塊地，卻縮水了將近2億元。

2015年4月28日，湖南省永州市公共資源交易中心再次掛出了《冷水灘河東城市綜合體國有建設用地使用權掛牌出讓公告》。

這一次和前次競拍不同的是，此前由3位競拍人184次競價才最終落槌，而這次，參與競拍的只有1位競拍人，只是象征性地在起拍低價的基礎上加了100萬元，便以51888.76萬元的價格成交。

對此，湖南當?shù)匾晃灰竽涿姆康禺a開發(fā)公司負責人在接受記者采訪時表示，在該地塊第三次掛牌出讓時，曾考慮過參與競標，“但想到華湘公司的遭遇，最終還是打了退堂鼓”。

最終，金盤子實業(yè)控股集團和盛大金禧金融集團成為了這場永州地王爭奪大戲的最后贏家。公開信息可以看到，2015年5月15日盛大金禧集團和金盤子集團召開慶祝大會，2015年11月2日，金盤世界城項目正式開工，多位永州市領導到場慶賀。

公開信息顯示，湖南金盤子實業(yè)控股集團有限公司注冊于2014年9月，注冊資本50000萬元，經(jīng)營范圍以自有資產從事房地產投資與開發(fā)，自有房地產經(jīng)營以及其他眾多領域。

一家歡喜一家愁，當金盤子公司以比上家便宜2億元的價格拿到土地，緊鑼密鼓籌劃項目開發(fā)的同時，華湘公司和福建財富公司卻走上了一條漫長的訴訟和投訴之路。

福建財富公司副總經(jīng)理李文捷向記者介紹，事實上，早在項目拆遷過程中，華湘公司便向負責拆遷的永州城投借款7000萬元，用于“項目前期工程，可研、環(huán)評、立項、項目內住戶房屋征收補償?shù)取薄！爸皇菦]想到不僅地沒拿到，還被沒收了1個億的保證金，重新拍賣的價格又如此低廉，我們懷疑這里面有貓膩”。

為此，華湘公司的股東曾向湖南省紀委和國土資源部進行了舉報。

土地出讓是行政行為還是民事主體交易引爭議

在此前的仲裁過程中，華湘公司和福建財富公司曾向永州中院提起行政訴訟，但永州中院以合同約定仲裁條款以及仲裁程序已經(jīng)啟動為由，對案件進行了不予立案的決定，并下發(fā)了不予立案通知書。

對此，華湘公司和福建財富公司代理律師楊建明告訴記者，該份不予受理通知書存在重大瑕疵，“眾所周知，法院所出具的所有法律文書，應做到一案一號，但這份不予受理通知書，只有法院的公章卻并沒有案號。”記者經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，確如其所言。

針對案件中的有關問題，華湘公司和福建財富公司多次向湖南省高級人民法院進行了反映。湖南省高院2015年4月29日，向永州中院下發(fā)通知書，要求依法處理，4月30日，永州中院又再次受理了福建財富公司對永州市政府和國土資源局提起的行政訴訟。

2016年4月27日，永州中院下達裁定，裁定認為，被告市政府的行政審批行為是內部審批行為，對外不發(fā)生法律效力，故駁回福建財富公司對永州市人民政府的起訴，對于國土資源局的起訴，永州中院裁定認為，案件的焦點在于涉案地塊是否是“凈地”出讓，經(jīng)審理認為，涉案宗地的出讓，符合“凈地”出讓要求，故駁回福建財富公司的訴求。

究竟涉案宗地是“毛地”還是“凈地”？記者注意到在開庭的庭審筆錄中有這樣的記載：“庭審小結：關于本案的爭議焦點問題是毛地出讓，毛地出讓的事實客觀存在，依據(jù)法律和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，毛地出讓是違反行政法規(guī)定的。”然而，判決結果又和庭審筆錄中記錄的小結完全相反。

對此，中國社會科學院法學研究所研究員、中國民法學研究會常務副會長孫憲忠、中國商法學研究會副會長陳甦、中國民法學研究會常務副秘書長謝鴻飛三位教授聯(lián)名出具法學專家論證意見書，一致認定，涉案土地的出讓行為（毛地出讓）和《成交確認書》的簽訂均存在不完全符合法律規(guī)定的瑕疵，永州市國土部門未交地在先，足以使華湘公司行使先履行抗辯權，華湘公司繳納的保證金不應被沒收。

中國行政法學研究會副會長，北京大學法學院教授湛中樂在接受本刊記者采訪時也認為，本案中仲裁委沒有管轄權，仲裁委受理并裁決沒收華湘公司1億元保證金的行為涉嫌違法。他具體解釋:“本案因國有土地出讓而起，土地招拍掛過程中的行為顯然系政府土地管理部門行使相應行政職權的行為，這在最高人民法院對于有關問題的司法答復中很明確地將其定性為具體行政行為，新的行政訴訟法中也已經(jīng)把土地招拍掛、簽署成交確認書包括土地出讓合同都歸為行政行為，永州法院一審受理、判決，都確認了土地部門與受讓人簽訂土地成交確認書屬于行政行為。”

湛中樂表示，法界通說認為土地出讓糾紛是行政法律關系，故與之相應，本案并不是民事，而是行政爭議。“根據(jù)《仲裁法》的規(guī)定，仲裁委不能受理依法應當由行政機關處理的行政爭議，顯然永州仲裁委受理了此案，并裁決沒收華湘公司的保證金，是涉嫌違法的。”

此后，由于不服裁定，福建財富公司向湖南省高級人民法院提起了上訴，目前案件正在審理階段。

為了核實該起地王案中的情況，《法人》記者先趕往了永州市國土資源局，該局辦公室負責人表示，記者采訪必須先由市委宣傳部新聞科批準，國土資源局才會接待。隨后記者又趕往了永州市委宣傳部新聞科，取得了“采訪許可”后，記者回到國土資源局，經(jīng)過一小時的等待，該局辦公室負責人告訴記者，“領導指示，目前案件正在審理，所有結果依照法院判決，不方便接受采訪”。

此后，記者又趕往了永州市政府法制辦和仲裁委，并提出要求采訪仲裁委主任劉功文，法制辦辦公室人員與劉功文聯(lián)系后回復，記者必須提供永州市委宣傳部開具的蓋章公函方能接受采訪。此后，記者又找到了參與仲裁的審核備案科科長胥耀輝，他表示，沒有領導許可不便接受采訪。本刊將繼續(xù)關注案件進展。