房產(chǎn)測繪中測量技術(shù)的應(yīng)用分析

崔德利

摘 要：房產(chǎn)測繪是當(dāng)前受到人們廣泛重視的一個行業(yè)。房地產(chǎn)測繪行業(yè)在經(jīng)歷了最近10多年的市場化發(fā)展之后，如今在測量技術(shù)與測量手段上不斷拓展，使得我國的房地產(chǎn)建筑行業(yè)得到了較快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：測量技術(shù)；房地產(chǎn)測繪；應(yīng)用分析

房產(chǎn)的測量對于建筑工程來講有著極大的意義，在房產(chǎn)的測量中，不僅要具有相關(guān)的基礎(chǔ)性測量技術(shù)還必須具有相應(yīng)的法律性，有一個準(zhǔn)確的、真實的測量結(jié)果是直接關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)人的自身經(jīng)濟(jì)利益的。客觀來講，房產(chǎn)的測量在整體上還存在著不足之處，技術(shù)上尚有缺陷，這就要求相關(guān)部門、相關(guān)負(fù)責(zé)人在對房產(chǎn)進(jìn)行測量時要注意整體的規(guī)范性，要精確到測量的細(xì)微之處。房產(chǎn)測量必須要保證測量的精準(zhǔn)性，測量方式的可靠性以及測量技術(shù)的創(chuàng)新性，提高測量的應(yīng)用效果，這樣才能促進(jìn)房產(chǎn)建筑工程的全面性發(fā)展。

一、房產(chǎn)測量的目的分析

房產(chǎn)作為重要的不動產(chǎn)，對于人們的生活有重要影響。因此，確立房產(chǎn)的實際情況，運用法律手段保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益是一件意義重大的事情。房產(chǎn)管理部門要想真實有效的保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，必須首先對其房產(chǎn)情況進(jìn)行實際的測繪與登記，然后頒發(fā)相關(guān)證書給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，證書即是處理相關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)，它關(guān)系到購房人的直接經(jīng)濟(jì)利益。由于各種因素綜合影響，房地產(chǎn)市場的吸引力一直在升高，使得商品房的價格也一直處于高位運行，部分不法開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，常常在商品房買賣時，虛報房產(chǎn)真實面積，使得許多民眾的切身利益受到損失。現(xiàn)代測量技術(shù)的發(fā)展，加之相關(guān)法律的規(guī)定，使得商品房房屋面積的測量結(jié)果及測量的法律意義得到了保證，相關(guān)人員在進(jìn)行商品房買賣時，進(jìn)行房屋面積的測量，檢驗商品房面積是否縮水，能夠保證買賣雙方的利益，保持良好健康的市場秩序。

二、房產(chǎn)測量技術(shù)

（一）坐標(biāo)解析測量法

通常情況下，房產(chǎn)面積的測算包括房屋面積與用地面積測算兩部分。其中房屋面積的測算又分為建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積以及使用面積等方面；占地面積測算是指房屋所在封閉地塊的面積測算。在商品房銷售時，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學(xué)精準(zhǔn)的反映房屋實際測量結(jié)果的計算方式和公式十分重要，坐標(biāo)解析法在這方面具有其不可替代的優(yōu)勢。國家主管部門出臺了相關(guān)的房產(chǎn)面積計算與公用面積分?jǐn)傄?guī)則，文件中對于房產(chǎn)的邊長測量、面積計算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標(biāo)分析法計算房產(chǎn)測算的時候需要相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整。

（二） GPS測量技術(shù)

GPS技術(shù)是現(xiàn)階段發(fā)展迅速的數(shù)字定位技術(shù)，GPS技術(shù)性能優(yōu)良被廣泛應(yīng)用到了房產(chǎn)測繪中，基于GIS的形式進(jìn)行圖形繪制和屬性確定，完成了圖形屬性雙向連接，提高了房屋面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，同時可以智能生產(chǎn)分層分戶的平面圖。RTK測量技術(shù)是基于GPS定位技術(shù)的最新測量技術(shù)，進(jìn)一步加強(qiáng)了房產(chǎn)測繪的精確性。RTK測量技術(shù)的優(yōu)勢在于：第一，在定位上具有較高的精度，所獲得的數(shù)據(jù)安全可靠性強(qiáng)，不會出現(xiàn)誤差積累；第二，提高了測繪的效率，在通常地形和地勢環(huán)境下，一次設(shè)站可以完成6Km左右半徑的測量區(qū)，大幅度降低了傳統(tǒng)測量過程中設(shè)置的控制點的數(shù)量以及儀器設(shè)備的搬運次數(shù)。

（三） RTK測繪技術(shù)

RTK是一種全新的測繪技術(shù)，受到測繪行業(yè)關(guān)注與青睞。RTK技術(shù)可以實現(xiàn)測繪工程與結(jié)果測繪的全程自動化，并且操作簡單容易，所得的測繪結(jié)果質(zhì)量較高。RTK技術(shù)將接收機(jī)獲得的數(shù)據(jù)和既有數(shù)據(jù)導(dǎo)入到流動站的GPS接收機(jī)內(nèi)，然后利用流動站進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，從而得到厘米單位的測量數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了測繪的高精確度。RTK技術(shù)應(yīng)用在房產(chǎn)測繪中可以準(zhǔn)確界定房屋權(quán)屬情況，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的客觀性與公平性，較少房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛問題。此外，GPS將獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后錄入GPS系統(tǒng)，及時進(jìn)行測量地圖的繪制。

三、測量技術(shù)在房產(chǎn)中的應(yīng)用

房產(chǎn)測繪具有工作量大和數(shù)據(jù)量大的特點，后期的數(shù)據(jù)處理過程以及結(jié)果分析環(huán)節(jié)比較繁瑣并容易出現(xiàn)錯誤。房產(chǎn)測量系統(tǒng)的出現(xiàn)，避免了傳統(tǒng)測繪中的問題，使測繪技術(shù)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房產(chǎn)測繪系統(tǒng)建設(shè)是個復(fù)雜工程，需要較高測繪水平。美國在這方面做了深入研究并取得了一定成果。美國開發(fā)的GIS已經(jīng)被應(yīng)用到各個領(lǐng)域，帶來了數(shù)據(jù)測繪領(lǐng)域的技術(shù)革命。測量信息系統(tǒng)，即GIS已經(jīng)初步引入到房產(chǎn)測繪中去，降低了傳統(tǒng)測繪過程中的工作強(qiáng)度，大幅度的提高了測繪的效率。以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)具有強(qiáng)大的測繪以及數(shù)據(jù)管理功能，在測繪中以GIS技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，輸出測繪圖和其屬性，大大提高了房產(chǎn)測繪的工作效率。GIS相比較傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪方法有更高的運行效率，可以實現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的相接，可能自動繪制出房屋的分層、分戶的平面設(shè)計圖。GIS的地理信息體統(tǒng)可以對屬性和空間的生產(chǎn)與管理、查詢進(jìn)行實時監(jiān)測，這樣不僅可以減輕測繪人員的工作強(qiáng)度，還可以帶來很客觀的經(jīng)濟(jì)、社會效益。房產(chǎn)測繪空間的數(shù)據(jù)模型可以用GIS進(jìn)行。房產(chǎn)信息由房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等，因此測繪工作是相當(dāng)困難的，該技術(shù)可以搭建這樣的數(shù)據(jù)模型，對動態(tài)特征進(jìn)行測繪，對應(yīng)的地理模型可以使用符號來直接表達(dá)，更加直觀，它的工作流程如下圖。GIS技術(shù)在測繪的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中的應(yīng)用有三個方面，一是數(shù)據(jù)的維護(hù)。它可以對數(shù)據(jù)庫所記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)，如添加、更改、刪除、更新等基本操作。二是圖形輸出。它支持DXF、TIF等格式的圖形。與傳統(tǒng)的手工制圖相比提高了效率。三是屬性和圖形的雙向掛接。四是統(tǒng)計分析。對房屋的面積、產(chǎn)權(quán)等信息用圖形、表格等直觀形式表現(xiàn)出來。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，房產(chǎn)測繪方面的技術(shù)規(guī)范與法律法規(guī)還不夠完善，房產(chǎn)測繪具有較強(qiáng)的壟斷現(xiàn)象。未來要進(jìn)一步加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪技術(shù)的研究和開發(fā)，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪的市場化和規(guī)范化。文中介紹了數(shù)字化測繪技術(shù)、坐標(biāo)解析測量法、GPS測量技術(shù)、PTR測繪技術(shù)、GIS測繪技術(shù)等房產(chǎn)測繪技術(shù)。

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