房地產業區域特性及可持續發展問題探究

曹華玲

摘 要：我國房地產業經過多年的發展，房地產高速增長的時代已經漸行漸遠，不同區域間呈現出不同的發展特點，而房地產業的發展對區域經濟發展的影響是有目共睹的。一個地區的經濟發展水平、人均消費水平、人口規模等都決定著當地房地產業的發展速度。文章分析了房地產業的區域性特點，提出優化我國房地產業健康、平穩發展的對策。

關鍵詞：房地產業；區域特性；可持續發展

近年來，我國各大城市房地產業快速發展的同時，地方發展戰略、產業空間布局、區域經濟發展不平衡，導致地區間具有明顯的差異。由于各地區房地產發展水平不同，對經濟帶動作用各不相同。當前，我國出臺了一系列政策進行宏觀調控，房地產商也不斷調整策略進行區域布局，對推動我國房地產業平穩發展起到了積極的作用。

1 區域特性對我國房地產業發展的影響

一個地區房地產業供給是固定的，滿足本地區居民需求的主要限于住宅與商業用房。受土地性質、人口紅利等因素的制約，房地產供給與需求在不同地區呈現不同的布局。房地產這一特征決定了房地產業的興衰以及當地經濟的優劣。

1.1 區域經濟發展對房地產業的作用。從區域經濟角度分析，不同地區第一、二、三產業的發展結構越高級，經濟收入越能促進房地產業的發展，而當地經濟發展水平低及產業空間布局混亂，產業結構不合理，也制約著該地區房地產業的發展。人均收入水平越高，當地居民購買力越強。地區經濟越發達，對房地產的推動作用越大。

1.2 房地產業對區域經濟發展的影響。房地產業供給能力大，說明當地需求狀況良好，反映了區域經濟可持續增長。房地產業不斷改善著人們居住環境，而企業的生產廠房、商業辦公樓等也隨著房地產業的發展越來越具有便捷性、合理性，所以房地產業與區域經濟發展密切相關。此外，房地產業的上下游產業鏈很長，對鋼鐵、水泥、裝修、家電等相關產業的帶動作用明顯。若房地產業出現不景氣，其他相關行業也將面臨一定的風險。

2 房地產區域特性的現狀

根據我國各城市政治地位、經濟實力、城市規模、區域輻射能力等指標評判，一線城市包括北京、深圳、上海、廣州、天津；以南京、杭州、重慶、西安為代表的二線城市有極強的相似性；三線城市以煙臺、貴陽、海口等作為代表。無論是房價、投資規模，都呈現出不同的特點。

2.1 經濟狀況分析。（1）經濟發展水平對比。國民生產總值（GDP）按一二三線城市呈依次遞減的順序，一線城市明顯領跑于二三線城市。2015年，以廣州、上海為代表的一線城市GDP分別為18100億元、23561億元，而以武漢、成都為代表的二線城市則分別為10060億元、10056億元。一線城市高于二線城市，遠遠超出三線城市。近幾年，由于一線、二線城市新興產業蓬勃發展，人口規模大幅提升，增長速度相當。三線城市隨著城鎮化的不斷推進，也具有一定的發展潛力。（2）消費能力對比。我國人均可支配收入不斷提高，一二三線城市的消費能力不盡相同。盡管城市間人口不盡相同，但一線城市居民購買力仍然是最強的，二線城市作為區域性中心城市，城鎮人口收入明顯高于三線城市；而二線城市雖然低于一線城市，但從中長期看卻具有很大的發展潛力。三線城市人均儲蓄也處于較高水平，但從發展趨勢看，流出人口呈不斷上升的態勢，人們購買欲不是很強烈。

2.2 房地產發展層面分析。（1）房地產開發投資規模對比。房地產業經過近些年的快速發展，投資規模越來越大，2015年全國達到95979億元。一二線城市投資額較高，受多方因素影響，一線城市增速并不穩定，二三線城市增速也出現回落，三線城市去庫存壓力增大，多數房地產商進軍省會城市及資源型城市，投資額度較大。（2）商品房銷售面積對比。根據2015年統計數據顯示，全國商品房銷售不斷創歷史新高，銷售面積為128495萬平方米，銷售額87281億元，以6.5%、14.4%的增長速度取得了可觀的成績。其中以蘇州、武漢、南京為代表的二線城市銷量增長迅速。人口大量流入、經濟快速發展，助推了房地產業的快速發展。三線城市銷售形勢出現回落，成績不容樂觀。當然，一線城市還是遙遙領先，顯現火爆的銷售局面，深圳、北京的房子出現一開盤便售完。（3）房價增長趨勢對比。一個城市人口規模與人口吸納能力越大，城市房價越高，房價的理想狀態是平穩變化，但隨著新型城鎮化率的提高，刺激了城市住房剛性需求，推高了房價。如今我國部分城市人口呈現流出趨勢，人口流動變化使二三線城市房產庫存量大大增加，出現價格跌勢。而一線城市如北上廣深的房價仍然不斷上漲，讓人望而卻步。（4）競爭程度對比。一線城市是眾多房地產、知名企業發源地，各種類型的企業眾多，市場競爭異常激烈。隨著二線城市發展優勢不斷凸顯，開發商開始布局搶占市場份額，像南京、杭州、武漢等省會城市，房地產市場競爭日趨激烈，而三線城市則相對平靜。

3 促進我國房地產行業可持續發展的建議

3.1 加強綜合調控。我國政府已相繼出臺了一系列引導房地產市場健康平穩發展的政策措施，建議地方政府不再參與房地產開發，而是要引導發展戰略性新興產業和現代服務業，不要過度追逐短期利益。放緩保障性住房的建設速度，庫存大的地區可將商業住房轉化成保障性住房。調節房地產稅收政策，嚴控土地供應和開發規模，激活住房消費，落實各項購房優惠政策。

3.2 加快房地產業轉型升級。在經濟新常態、去庫存壓力下，房地產行業應提升房子的建設和環境品質，在服務層面加強創新。隨著老齡化程度的加快，二孩政策的放開以及新型城鎮化不斷推進，給房地產行業帶來了機遇。地產商應加強養老地產、改善型住房的開發，關注目標應向中低收入群體轉移。由于一二線城市中心城區人口聚集，交通擁堵等城市病問題突出，房地產發展的空間應向郊區轉移，政府應該加強對軌道交通、教育、醫療等公共服務設施的投資建設。

3.3 鼓勵房企跨行業融合發展。推動房地產投資開發轉化為實體經濟創新發展模式，房企應注重管理運營。房企應不斷滿足消費者需求，注重產品創新，如延伸養老、酒店、教育、社區服務、社區金融等新型服務業。目前，互聯網經濟發展已經滲透到人們生活的方方面面，房地產可與互聯網結合，使房屋建設、社區管理更加智慧化、便民化。

3.4 制定本區域房地產發展戰略。當地房地產發展應結合區域經濟發展水平和發展規劃來考慮，在一二線城市，由于房地產業的高度關聯性，帶動整個經濟的快速增長，成為助推產業發展的引擎，并且房地產業不斷向商品化、市場化加速發展。在三線城市，人們購買力不是很強，人口流入度低，應充分利用國家出臺的一系列政策措施，加強經濟適用房和保障性住房建設力度，帶動鋼鐵、水泥等相關產業的發展，促進地方經濟的發展。

4 結語

總之，當前宏觀調控及房地產行業的變化，使區域間、城市間分化現象越來越嚴重。房地產業發展具有其特殊的區域性，決定當地經濟的發展趨勢。因此，各地方政府應高度重視房地產業發展態勢，貫徹落實國家一系列政策措施的同時，各地區應根據當地的發展特點，制定符合本地區房地產業的配套政策。房地產企業也應因地制宜地布局產業形態，切實有效地促進當地經濟的發展。

參考文獻

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