魔方公寓：估值10億美金，居然要覆蓋全人群！

金艷璐

公共租賃的春天又到了。

猶記得去年這個時候，“雷布斯”兩把火分別投向YOU+青年公寓和寓見公寓，將長租公寓推到了資本風口。4月12日，集中式公寓品牌魔方公寓正式對外公布了C輪融資信息，金額接近3億美金。

魔方生活服務集團董事總經理 ?柳佳

本輪資本完成后，魔方公寓將全面開拓租賃領域的細分市場，試圖通過新推出的“輕奢”和“企業公寓”兩個新品牌，成為能夠覆蓋全人群的提供租住解決方案的公寓運營商。

如今，魔方公寓將拉高估值到10億美金，從而成為長租公寓領域里的第一只“獨角獸”。

魔方公寓于2008年9月成立，2009年在南京開出第一家門店。據創業邦（微信搜索：ichuangyebang）所知，魔方公寓已憑借首套公寓行業內的標準化產品模型和體系化管理方式在全國實現快速復制，如今已經布點15個大中型城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、天津等。

區別于傳統的民房租賃，魔方對公寓的房間進行了標準化、家庭化裝修，并配備物業服務進行集中管理。一般來說，魔方公寓的房間會有多功能的公共客廳、獨立私密的居住空間。

2015年，魔方公寓確定了“公寓+戰略”思路，也就是把公寓定義為線下流量入口，以住宿產品為核心，利用互聯網技術，通過對生活服務、金融等各個行業進行資源整合來為住戶提供全方位的配套生活服務，完成公寓生態圈的閉環。

現在，魔方公寓門店數量達150家，房量超過2.2萬間，服務用戶近4萬。今年年底，魔方公寓門店總量將突破300家。

今年3月底，魔方公寓上線了新版網站，具有顯著的平臺化色彩。升級后的魔方公寓官網有這樣一些變化：

1.網站畫風有調整;

2.可按照價格搜房，可在線選房、預約看房，預約可以精準到房間號;

3.展示每一間公寓的實景拍攝照片，覆蓋全國100余家門店。

多品牌落地，進軍細分市場

在為青年白領市場提供了獨立居住解決方案后，魔方公寓開始關注租賃人群的特殊性和租住需求的多樣性。在完成3億美金C輪融資后，魔方公寓將眼光投向精英人群和個性化人群，推出名為“輕奢”的中高端公寓品牌。創業邦（微信搜索：ichuangyebang）獲知，目前這一新產品已有多家門店在建，分布在北京、上海、廣州，預計在2016年下半年投放市場。

相較于側重標準化、滿足基本租賃需求的魔方公寓，中高端公寓產品代表了對個性和精神層面的更高追求，不僅更加關注租住環境的設計感和私密性，更能切合潛在客群的價值取向、生活背景、居住習慣和文化品位，從而滿足其社交、商務、時尚、休閑等生活需求。

“輕奢”主要瞄準企業中高層高管、海歸、外籍人士等人群，租金范圍在6000元/月?12000元/月，是介于幾千元的白領市場和幾萬元的高檔市場中間的一款產品。

除了“輕奢”品牌之外，魔方公寓還將試水首套企業公寓標準化產品，目前已經在上海推出兩家門店。

據創業邦（微信搜索：ichuangyebang）了解，這款產品將有別于傳統的員工宿舍，是魔方公寓專門為在城市中心區域工作和生活的專業技術人員和服務行業從業人員提供的集體租住方案。

政策利好，長租公寓才剛起來

長租公寓在行業內長期有這樣的評價：模式重，盈利空間小，前期投資大，回報周期長。面對這樣的行業看法，魔方公寓卻率先宣布：“我們旗下的每棟公寓都能實現基本盈利。”

最近，一些政策的松動也表達出了官方對長租公寓發展的善意：首先是將長租公寓定性為“生活性服務行業”，算是為長租公寓正名;其次則是“營改增”;再有就是政府呼吁“去庫存”。

魔方生活服務集團董事總經理柳佳表示：“在參照6%的增值稅稅率來執行后，相比以前以全額5%來繳納營業稅，我們身上的擔子可謂是輕了不少。另外，這個政策也和我們上游的房東息息相關。如今房屋租賃費可以直接抵沖增值稅，營改增絕對是大力地促進了公共租賃行業的發展。”

不久前，魔方受住建部的邀請參與了一系列租賃行業政策的調研，同萬科、鏈家等企業一起討論，并提交了很多方案。魔方感覺到，在租賃市場上，尤其是在辦公和商業上，房產庫存量壓力很大。政府希望通過租賃或者推廣長租房等方式來有效實現“去庫存”，這對魔方來說是個不小的誘惑。

灰色地帶，缺乏嚴謹的行業標準

隨著長租公寓的發展，必要的風險也必須被注意到：

第一，針對流動性人口頒發的許可證目前大多應用在酒店行業，而短租行業、長租行業卻沒有。另外，就這類許可證而言，每個地方的政策法規也不一樣。

第二，缺乏建設標準。目前，以魔方公寓為代表的長租公寓是參照酒店行業在消防、安全等方面的做法來制定建設標注和管理標準的，但這樣做的成本非常高，單間客房的消防投入就在4000元左右。