房地產經濟發展現狀及影響因素研究

劉鴻雁

摘 要：以沈陽市為例，分析沈陽各區10—11月份商品住宅市場情況，其中，沈河區、和平區、皇姑區因其地理優勢房價最高，渾南區因政府南遷而成為11月份的銷售熱點區，整體房價呈上升趨勢。通過分析沈陽市房地產發展現狀，探索影響房價的主要因素，其中，國家政策占主導，其次是居民收入水平，城市化水平也影響著房地產經濟的發展。

關鍵詞：房地產市場；發展現狀；影響因素

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0128-02

引言

我國自古就有安居樂業的古話，先安居才能樂業。因此，在中國對住房的需求自古就有，而且對人們來說，住房一直都是剛需需求。在十八大報告中，住房問題一直是熱議的焦點，近年來，我國經濟的快速發展與房地產經濟的飛速增長密不可分。“房子”已經不僅僅是用于自住的必需品，也成為能夠保值增值的投資對象[1]。沈陽作為東北三省中經濟發展最強的城市，其房地產經濟也十分活躍。研究沈陽房地產市場的發展現狀是為了更充分地認識沈陽房地產市場存在的一些問題，使房地產經濟的發展與地區經濟發展相適應，也為購房者提供一定的參考。

本文通過搜房網數據，對沈陽市2015年10—11月份房地產現狀進行實證分析，然后以此分析了影響房價的主要因素。

一、發展現狀

根據遼寧省統計資料來看，2015年10月沈陽市商品住宅銷售均價為6 528/m2，與2014年10月相比，是呈下降趨勢的，但是與同年9月份比，同比增長0.61%。根據搜房網沈陽信息數據可以看出，沈河區、和平區、皇姑區商品住宅10月份交易均價排在前三名，這三個區基本都在二環內，地理位置極佳，因而房價也較高。而沈北新區、蘇家屯由于在三環之外，距離市中心較遠，商品房均價也偏低[2]。11月份，中國指數研究院發布的報告中顯示沈陽截至11月末，商品住宅均價達到7 222/m2，大約每平方米較10月份上漲了15元，環比增長了0.21%。總成交面積達到百萬平以上，但環比跌7.8%，成交套數為14 524套，總體比上個月多了41套。從整體銷售情況來看，渾南新城成為熱點區域，這與市政府南遷有密切關系。

二、影響因素分析

影響商品房價格的因素，一般認為與國家宏觀調控、地方政府政策、地區地價高低，人口遷移、城鎮化水平以及居民工資水平有著密切的聯系。從沈陽市10—11月份房價變動情況來看，其原因可以總結為以下幾點：

（一）國家政策是影響房價的主導因素

房地產及其產業鏈已經成為國民經濟命脈中不可缺少的部分，房地產經濟的發展將直接關系到國家經濟的發展情況。國家通過調整稅收、實行貨幣政策，適當調整匯率，加以控制房價。其中，房地產稅是政府干預房地產經濟活動，通過引導房地產資源合理配置對社會財富進行公平分配[3]。此外，政府所在地遷移情況也影響房價，渾南新城在11月份成為沈陽房地產市場中銷售最火熱的地區，這與政府南遷、南站即將開始運營有必然聯系。而且，地鐵四號線的建設以及部分公交線的開通等基礎配套設施的修建[4]，也促使渾南新城房價走高。

（二）經濟發展水平直接影響房價

國內許多學者的研究表明，國民生產總值與房地產市場存在高度的正相關性，房地產業的發展隨著經濟的發展而發展[5]，房地產經濟促進國民經濟的發展，特別是三、四線城市，城市發展活力不足，產業發展落后，城市造血功能較弱，便通過加大房地產投資力度，加快發展房地產經濟從而帶動城市經濟的發展。

（三）居民消費水平提高

隨著社會經濟的發展，人均收入水平有大幅度提高，人們的購買能力也隨著提升。根據遼寧省統計年鑒獲知，沈陽市和平區、沈河、大東、皇姑以及鐵西區的城鎮居民可支配收入都達到3萬元以上，蘇家屯、沈北地區的城鄉居民儲蓄存款余額都達到160億元以上。

（四）城鎮化進程間接影響房價

城鎮化進程的加快，必定使更多的人口轉為城鎮人口，對住宅的需求增大。根據六普資料，沈陽市非農人口比重都比較高，尤其是沈河、大東、皇姑其非農人口比重都達到了90%以上。人口城鎮化會加強居民對住宅的剛性需求。此外，人口城鄉之間的流動也能促進城市房地產的發展。本市遷入人口最多的區是沈北新區，截至2010年第六次人口普查期間，沈北新區遷入人口高達30萬。

三、總結與建議

（一）沈陽市各區房價變化情況與政府政策息息相關

由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎設施的增加，使渾南區房價有小幅上漲，而且成為銷售熱點區。此外，國家宏觀調控房價最重要的手段是調整貨幣政策。

（二）居民收入水平直接影響房價

居民收入提高，其購買力也隨之提高，而且這樣使得居民的享受意識增強，對住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢必太高房價，不利于房地產經濟持續健康發展。

（三）城鎮化中人口的遷移間接影響商品房價

人口規模是決定住宅最大的市場需求容量的關鍵因素之一，城市化水平決定了區域房地產市場發展潛力[6]。在城市化過程中，農業人口不斷進入城市變為非農人口，這導致人口規模增加。

參考文獻：

[1] 蘆浩.遼寧省房價與人口年齡結構關系的實證研究[D].大連：東北財經大學碩士學位論文，2014.

[2] 10月沈陽房價地圖：蘇家屯漲幅度最大 沈河售價最高[EB/OL].房價點評網，2015-11-07.

[3] 杜雪君，黃忠華，吳次芳.房地產價格、地方公共支出與房地產稅負關系研究——理論分析與基于中國數據的實證檢驗[J].數量經濟技術經濟研究，2009，（1）：109-119.

[4] 渾南新城成11月沈陽樓市最熱板塊[EB/OL].中國新聞網，2015-12-07.

[5] 孫春波.天津市人口變動對住宅價格影響的實證研究[D].咸陽：西北農林科技大學碩士學位論文，2013.

[6] 吳陽香.大城市人口遷移與房價相互作用的實證研究[D].南京：南京農業大學碩士學位論文，2007.