基于層次分析法的城市住宅區位影響因素研究

張惠

摘要：文章以探究城市住宅區位的影響因素為研究目的，基于住宅區位理論的梳理，基于層次分析法構建城市住宅區位指標體系，借此探尋住宅區位的影響因素。研究表明，環境狀況、交通條件、配套設施以及制度政策對于城市住宅區位具有深刻影響。多因素綜合影響城市住宅區位，對于消費者需根據自身需求重視環境狀況、交通條件、配套設施因素的影響，而作為房地產開發商需要更多重視制度政策因素的影響。

關鍵詞：層次分析法；住宅區位；影響因素

隨著20世紀90年代末福利分房制度的終止，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化的住房新體制逐漸成為新趨勢，市場價格機制逐漸在住房分配中起主導作用。郭文剛等人研究發現建筑面積對住宅價格影響程度最高，并指出建筑特征對房價的貢獻率達60%。谷一楨等人研究發現以軌道交通對郊區住宅價格的影響要大于城市中心區。溫海珍等人研究發現教育設施對住宅價格具有正向的資本化效應，廣場、山景、錢塘江等景觀也對周邊一定范圍內房價具有顯著的提升作用。但是影響住宅區位的許多因素是定性的，其評價往往取決于評價者的知識、經驗、認知能力和偏好，使評價不夠準確。故本文試圖通過建立住宅區位的評價體系，并用層次分析的方法使其量化，深入分析住宅區位的影響因素，幫助決策者進行科學決策。

一、住宅區位概述

住宅區位，一方面指該住宅項目在城市空間中所坐落的地理位置，另一方面指該住宅項目與其他事物的空間聯系。住宅不同于一般商品，具有固定性、耐久性、昂貴性等特點，因此住宅區位對于住宅項目本身具有深刻影響。

（一）固定性

住宅的固定性是指一旦開工建設，住宅的空間位置便具有了固定性，永恒不變。這一固定性源自于土地的固定性，一經建設便“房地一體”，不可移動。即使隨著開發程度的加大，地塊成熟度上升，住宅項目的通達性或者環境等發生變化，住宅項目的空間地理位置經緯坐標均不會發生改變。

（二）耐久性

就產權方面的法律規定而言，住宅項目房地產所有權法定期限為70年，土地使用權法定期限為50年。就建筑方面的安全期限而言，住宅項目法定安全使用年限為50年。在正常的社會經濟條件下，住宅在達到其使用年限前，很少會被拆除。所以住宅區位對于住宅項目至關重要，一旦確定很難更改。

（三）昂貴性

住宅的昂貴性是指住宅從土地購置、開發到地上建構建筑，投資額巨大。就住房收入比而言合理取值范圍為4～6倍，但據搜狐房產的數據調查全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了20甚至更高。很多家庭往往傾其所有還需按揭貸款，才能擁有屬于自己的住宅。

（四）社會性

首先，住宅是人們生活或生命活動的出發起點和歸宿重點。無論是工作、上學還是購物、娛樂，均需要由此出發并返回歸家，因此住宅項目的的交通通達性就十分重要。其次，住宅是人們生命中停留最長的地方。除去工作八小時以及外出娛樂的時間，生命中超過一半的時間是在住宅中度過的，因此住宅項目的自然環境、社會人文環境越來越引人關注。

二、住宅區位理論

對于區位理論的研究，最早起源于1850年杜能（J·H·V·Thiunon）提出的農業區位論，隨后1909年韋伯（A·Weber）提出工業區位論，但對于住宅區位理論的研究起步較晚。直至20世紀20年代初，伯吉斯（E·W·Burgess）提出過濾論，才可謂填補了住宅區位理論的空白。20世紀50年代，溫哥和阿朗索提出“互換論”，又將住宅區位理論進一步豐富發展。

（一）過濾論

20世紀20年代初，伯吉斯在解釋芝加哥住宅區位格局的時候最早提出過濾論。19世紀，美國芝加哥迅速發展，城市不斷蔓延，新建住房常常遠離市中心，高收入家庭住房升級換代搬遷至離市中心較遠的新住宅中，而城內的住房則由收入較低的家庭來居住，最貧窮的家庭則居住在最靠近市中心最老舊的住房中。這樣，伯吉斯的過濾論形象地說明了城市住宅區位格局的演化過程。

（二）互換論

20世紀50年代，溫哥和阿朗索提出互換論，后來由墨思（R·F·Muth）、伊文思（A·W·EVANS）進一步發展。該理論假設城市位于大平原，交通系統以均等的效率運送工作者到市中心工作。在家庭總支出固定的情況下，家庭選擇住宅區位時，考慮的是住宅支出與交通支出兩者間的互換。遠離市中心帶來的住宅支出的下降與交通支出的增加相比較，綜合選擇家庭總支出最低點為最優家庭住宅區位。

（三）過濾論與互換論對我國的影響

由上文分析可知，過濾論與互換論都是在住宅經濟運行的市場機制較為完備的條件下形成的。過濾論是從供給方的角度考慮問題，只是描述與解釋已經發生的過程，未能對城市住宅區位的形成做出普遍意義上的解釋。與此相比，互換論具有一定的進步性，是從需求方的角度考慮問題，較好地解釋了住宅區位的形成。但僅從需求方出發的考慮也缺乏全面性，難以適用與我國復雜的房地產市場。在我國，住宅經濟運行機制是以市場機制為基礎，并且具有保障性與市場性雙重性質的運行機制。住宅區位的形成不單單受到市場需求的影響。

三、住宅區位指標體系

對于住宅區位的指標體系，不同的學者有著不同的側重點。朱菁從城市層面、板塊層面、項目層面和企業層面進行指標體系構建。城市層面包括經濟與居民購買力、人口成長性以及住宅市場供求關系；板塊層面包括板塊規劃前景和板塊競爭優勢；項目層面包括地價水平、基地概況、交通便利性以及周邊環境；企業層面包括資金周轉能力和品牌競爭能力。唐銘杰從住房的結構特征、區位特征和鄰里特征進行指標體系的構建。其中結構特征包括建筑面積、建筑年齡、樓層、戶型、朝向等，區位特征指到市中心、公交站點、購物中心的距離等，鄰里特征則包括服務設施的可達性與質量、景觀視線等。綜合考慮住宅項目地段位置的中、微觀因素，從環境狀況、交通條件、配套設施以及制度政策四個方面構建住房區位的指標體系，如圖1所示。

四、住宅項目區位選擇影響因素

（一）環境狀況

隨著城市居民對住宅消費的需求已經由量的滿足逐漸轉變為質的提高，環境狀況已經成為選擇住宅區位的重要影響因素。具體來看，環境狀況可細分為居住環境、自然環境以及災害環境。若按景觀學分類來看，城市環境可分為山景、湖景、海景、河景、公園綠地、休憩廣場等。正是這些環境使得人們產生愉悅感、新鮮感，或者感受到特定的人文意義，購房者愿意為這種優越的自然條件所帶來的正向外部性支付費用。需要注意的是，環境所帶來的外部性的經濟價值是隱形的，難以用貨幣價格直接衡量。

（二）交通條件

目前，我國仍處在工業經濟時代，并且在相當長的時期內會繼續工業化進程，城市蔓延與居民日益增長的出行需求之間的矛盾日益突出?，F階段，我國的交通條件并不令人滿意，大城市中交通擁擠問題尤為突出。這就使得交通條件直接決定著居民的出行成本，該區位與工作地點、商業區、學校、醫院等公共設施的距離對于居民進行住宅區位選擇格外重要。具體來看，交通條件可細分為距離市中心的距離、距離軌道交通的距離、對外交通的形式。交通條件較好的住宅項目，可以吸引更多的消費者，獲得更高的經濟利潤。

（三）配套設施

城市公共設施具有公共物品的外部性特征，學校、醫院、公園等公共設施對于住宅區位的選擇具有影響作用。近年來，以“學區房”為代表的房地產熱炒概念，越發引人關注，成為投資者和適齡兒童家長的追逐對象。就醫院而言，臨近三甲醫院的住宅更受銀發老人的歡迎，可以為其緊急就醫提供醫療保障，距離醫院更短的距離贏來是生命的最佳急救時間。對于這類公共設施所帶來的正的外部性，住戶愿意支付額外的代價以獲得更好的配套設施條件。

（四）制度政策

我國的房地產市場以市場機制為主，政府調控為輔，因此制度政策對于住宅區位也具有深刻影響。建設用地的計劃和規劃管理制度將房地產開發利用者的行動空間進行了規定，約束著開發商的區位選取，如對不同用地類型的要求、建筑高度、建筑密度、容積率等控制性指標直接影響房地產開發商的住宅區位選擇。土地使用權的出讓管理制度對于地價形成有著重要影響，由此直接影響房價，受制于消費者的預算約束間接影響住宅區位的選擇。以北京為例，限地價競配政策性住房、限房價競地價、限地價競房價等土地出讓方式的創新對于形成地價、構成房價以及消費者的區位選擇具有顯著影響。

五、小結

基于層次分析法的研究，本文選取環境狀況、交通條件、配套設施與制度政策四類指標對住宅區位的影響因素進行研究。但究其內部運行機制來看，四類指標并非獨立存在，而在交互影響。比如，交通設施對于住宅項目交通條件的改善具有顯著作用，而軌道交通、公共交通等交通方式又屬于具有公共物品特征的配套設施，特別是軌道交通的建設又受制于城市規劃的制度政策安排，既交通條件、配套設施與制度政策三類指標相互作用影響。

就消費者來看，不同的消費者具有不同的消費需求，因此對于住宅區位的影響因素側重程度有所不同。比如，講求生活品質的家庭更看重住宅的環境狀況，職住分離的雙職工家庭更看重交通的可通達性，尚有學齡兒童或高齡老人的家庭更重視學校、醫院等配套設施的完善程度。就房地產開發商而言，需要更多關注制度政策，需要嚴格遵守建設用地的計劃與規劃管理制度，遵守城市規劃的各項控制性指標。并且，需要根據變動的房地產市場狀況，結合自身融資能力開發實力，對目標客戶進行精準定位，開發有質量有品質，人居環境和諧的優質住宅。

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*基金項目：首都經濟貿易大學國內外聯合培養項目。

（作者單位：首都經濟貿易大學）