影響我國(guó)商品房?jī)r(jià)格因素的研究

閆小溪 王湛晨

摘 要：近幾年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲問題影響著國(guó)民的基本生活水平，掌控著國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈。目前，我國(guó)大部分地區(qū)的政府財(cái)政收入都依賴著土地出讓金。鑒于此，分析房?jī)r(jià)的未來(lái)趨勢(shì)走向并得出結(jié)論，同時(shí)針對(duì)目前政府的政策提出相關(guān)的建議和意見。

關(guān)鍵詞：商品房?jī)r(jià)格；因素；研究

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）18-0093-01

近年來(lái)，房?jī)r(jià)一直是非常熱門的話題，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，商品房在促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位。甚至商品房收入是地方政府業(yè)績(jī)的主要依賴對(duì)象，是地方財(cái)政的主要來(lái)源[1]。日前，出現(xiàn)的炒房熱以及泡沫經(jīng)濟(jì)沖擊著商品房?jī)r(jià)格，伴隨著新一季的適婚年齡人數(shù)的高峰，剛性需求的增加也推動(dòng)著商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。因此，本文綜合各個(gè)因素進(jìn)行整體分析，提出建議和對(duì)策，使政府調(diào)控策略更加有力、有度。

一、規(guī)范土地供應(yīng)

20世紀(jì)90年代中期，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收，地方政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并能夠獨(dú)立支配的基本只有土地這一項(xiàng)核心資源[2]。于是，房產(chǎn)價(jià)格漲得越快，房地產(chǎn)投資越多，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力度越大，地方政府的財(cái)政收入就越大。這使政府開發(fā)土地資源幾乎達(dá)到了毫無(wú)節(jié)制的程度，土地已經(jīng)成為城市政府名副其實(shí)的“第二財(cái)政”[3]。首先，對(duì)于地方政府的土地控制權(quán)應(yīng)該給以限制，沒有絕對(duì)的控制權(quán)力。再者，因?yàn)榉康禺a(chǎn)收入是地方政府的主要支柱，所以國(guó)家放寬政府的對(duì)于其他可獲得收入建設(shè)的權(quán)力。這樣，房地產(chǎn)不再是主要的來(lái)源，地方政府的開發(fā)力度也會(huì)相對(duì)降低，土地供應(yīng)量也會(huì)相應(yīng)降低。

二、積極促進(jìn)其他行業(yè)發(fā)展

隨著人均可支配收入增加的同時(shí)，政府應(yīng)該加大力度努力促進(jìn)發(fā)展其他可投資行業(yè)。同時(shí)，借鑒2008年金融危機(jī)的因果，加大對(duì)金融市場(chǎng)的有力監(jiān)管。使人們減少投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，該多方面投資其他方面，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹，能夠有效地降低商品房?jī)r(jià)格。

三、做好宣傳，防止盲目購(gòu)房

隨著商品房投資的火熱，中國(guó)部分較發(fā)達(dá)城市已出現(xiàn)了“泡沫危機(jī)”。如廣東省，20世紀(jì)八九十年代由于大量的農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)，隨之帶動(dòng)了商品房的數(shù)量和價(jià)格的增加，居民對(duì)商品房的不斷投入，導(dǎo)致現(xiàn)在廣東省有部分城市已經(jīng)出現(xiàn)空城，無(wú)人居住，這種病態(tài)的發(fā)展是人們對(duì)商品房的信息不完善，隨波逐流現(xiàn)象嚴(yán)重導(dǎo)致的。所以，努力宣傳商品房的知識(shí)和容易產(chǎn)生的后果等信息，讓人們更加了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，科學(xué)理性地投資，加大宣傳力度，可有效地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的擁擠狀態(tài)，降低商品房?jī)r(jià)格，防止盲目購(gòu)房。

四、適當(dāng)放寬購(gòu)房要求

針對(duì)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)的空置現(xiàn)象，一方面，政府應(yīng)該適當(dāng)放寬購(gòu)房者的身份要求，允許有能力并且在城鎮(zhèn)地區(qū)長(zhǎng)期遷移的非城鎮(zhèn)居民戶口的人在城鎮(zhèn)地區(qū)買房；另一方面，政府應(yīng)采取租賃形式來(lái)消化空置房。在我國(guó)，由于人口眾多，并且貧富差距大，很大一部分工薪階層及以下的人購(gòu)買商品房的能力有限，而房屋租賃仍然占有相當(dāng)大的比例。目前我國(guó)市場(chǎng)上可供出租的房屋并不充足，如果能夠促進(jìn)空置商品房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，將大大地增加出租房的供應(yīng)量。商品住房的租金價(jià)格將會(huì)大幅下調(diào)，租金的普遍下降，導(dǎo)致對(duì)出租房的需求大大增加，進(jìn)而促進(jìn)空置房得到更好的消化，同時(shí)對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到積極作用。因此，要較好地解決商品房空置面積過高的問題，發(fā)展租賃市場(chǎng)是一條極為有效的途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李楊.我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012.

[2] 杜江，許多，李恒.中國(guó)大中城市地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究[J]重慶大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2011，（1）.

[3] 肖燕.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及其影響因素實(shí)證研究[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.

[責(zé)任編輯 劉兆峰]