城市住宅小區業主維權的現狀、困境與策略

劉淼

摘 要：隨著社會的不斷發展和進步，中國步入城市化，城市住宅小區的數目也日漸增加。城市住宅小區逐步推行管理的物業化，在方便了居民生活的同時，也存在業主與物業公司的一些糾紛。本文從城市住宅小區業主維權的現狀進行分析，找出其存在的問題，并提出針對性的解決策略。

關鍵詞：業主維權；困境；策略

隨著城市住宅小區的增多、物業管理的逐步深化，各種物業糾紛也隨之出現。業主受到侵權的趨勢也逐漸加重。因此，為了維護業主的權利和城市小區的安定和諧，業主應采取一定措施進行維權。本文將從業主權利受侵的情況進行分析，對業主維權提出有效的建議。

1城市住宅小區業主維權的現狀

1.1通過行政調解進行維權

當業主的權利受到侵犯時，通過行政有關部門的調解進行維權是大多數業主的首選。它是由業主或者街道辦事處向有關行政機關反映情況，有關行政部門根據侵權的情況在業主、物業和開發商之間進行調解以使得業主的權益得到維護。

1.2通過司法訴訟進行維權

司法訴訟也是現在業主進行維權的方式之一。當物業或者開發商侵犯了業主的合法權益后，由業主向法院遞交訴訟書，然后由法院通過法律途徑對侵權做出裁決，使三方之間嚴格按照合同、契約進行服務管理。這被認為是業主維權最為有效的方式，然而受到多方面因素的影響，這種業主維權方式往往對業主不利。

1.3通過不交物業費進行維權

當權利受到侵犯時，大部分業主會采用不繳納物業費來進行維護主權，這是業主常用的維權方法，但它取得的效果并不明顯，反而可能會適得其反。不繳納物業費使得業主直接成為違反合同的一方，如果物業或者開發商對其行為進行訴訟，將會對業主大大不利，不利于維權的進行。

1.4采用非法途徑進行維權

非法途徑是業主在進行多次調解和政府干預的情況下無濟于事而采取的一種較為極端的維權方式。這種方式能引起較大的反響，得到政府部門的廣泛關注，但由于物業方和開發商的勢力，很容易造成人身安全等問題。另外，采取游行示威和圍追堵截等方式是一種非法手段，不受法律的保護。

2城市住宅小區業主維權的困境

2.1組織能力不足

業主的組織能力與物業公司和開發商比起來相差甚遠，物業和開發商都有不同的部門不同的分工，是一個機構，而業主雖然人數較多，但個體較分散，沒有成立業主委員會或業主委員會制度不夠完善。由于制度的不完善，而使得業主委員會形同虛設，業主的集體活動的組織水平較低，不能很好的進行維權，不能充分發揮團結的力量。

2.2業主的自治能力不足

業主的自治能力不足是阻礙維權的最主要的因素。它表現為三個方面：第一，業主的法律意識薄弱；第二，業主和業主之間也因利益沖突存在糾紛；第三，集體活動的組織較為困難。這些問題的主要原因是居住在同一小區的業主有很大的個人差異，有不同的看法和態度。由于世界觀、人生觀、價值觀的不同而產生不同的價值取向，不能在同一個問題上達成共識。同時，社區居民也習慣了長期以來被管理的制度，沒有自治的意識，因此自治能力不足。

2.3信息掌握不足

物業公司和開發商是正規的機構，對物業小區的管理主要依據各方面的信息，并對信息進行合理的歸檔。而業主作為被服務者，獲取信息的途徑和能力均不足，因此，在運用法律手段進行維權時，很難拿出一定的信息進行證明，而物業和開發商很有可能因為具備充足的信息而成為獲勝方和獲利方。

2.4資源獲取能力不強

業主的資源獲取能力不強。房地產行業是一個高利潤的行業，高利潤能為物業公司和開發商鋪路，積攢更多的人脈，從而使得他們從社會各方面獲取的資源增多。而業主相比于物業公司和開發商，無論是經濟實力還是人脈關系都相差甚遠，因此，獲取資源的途徑也大大減少。業主代表著社會力量，物業和開發商則占據市場力量，在進行維權較量中，市場力量必然更勝一籌，嚴重阻礙維權的進行。

3城市住宅小區業主維權的策略

3.1提高組織水平

組織水平的提高為城市住宅小區的業主維權提供了集中的力量，它決定著維權的成功與否。團結就是力量，眾人團結的力量遠遠大于分散的業主。對于業主本身來說，應提高自身的維權意識，力爭參與業務委員會的活動和選舉，為維權貢獻自己的一份力量；對于社區來說，應積極動員全部業主選舉產生業務委員會，并逐漸完善業主委員會的制度，將責任落實到個人。對內要分配專門的任務給具體的業主，讓他們在各樓層和各單元之間進行聯系和日常的指導，對外要分別成立與物業公司和開發商的維權協會，并不定期召開維權大會，引進專業的維權指導，力求每位業主參與其中，提高維權意識，不斷完善發展業主委員會。

3.2提高業主的自治能力

業主自治能力提高是有效進行維權的途徑。業主自治能力提高，維權意識也隨之增加，業主可以運用法律知識來維護自己的合法權益。提高業主的自治能力要克服的問題很多，首先要提高業主的法律意識，讓業主在資源匱乏、信息不足的情況下盡可能的了解法律知識，以使獲勝的希望更大。其次，應適當調解業主之間因利益沖突而產生的糾紛，由街道辦事處或業主委員會出面調和，最大程度的減少或降低業主之間的利益沖突和矛盾糾紛。最后，業主應意識到集體的力量，要積極的組織并參與集體活動，學會運用集體的力量進行維權，其效果遠遠好于個人維權。

3.3培養社區意識，增強公共精神

城市住宅小區與鄉村差異很大，城市住宅小區業主的重心只關乎于家庭，只注重個人利益，與鄰居間的交流較少，走動不密切，因此關系生疏，甚至彼此之間互相不認識。這就容易造成因為個人利益而產生沖突的現象增多。這也是缺乏社區意識的表現，他們不注重社區的共同利益，認為自己是社區的寄宿者，而不是其中一員，這就導致了維權集體活動的難以實施。社區意識的缺乏往往導致了公共精神的缺失，讓業主忽視了公共財產的利益。正如大多數社區標語所說：社區是我家，一切靠大家。這表明社區意識和公共精神的重要性。而社區意識和公共精神的培養主要依靠社區的居委會、業主委員會以及街道辦事處舉辦的集體活動。社區相關部門應動員社區內的每一位業主參加，增加業主之間的聯系，豐富他們的生活，增強他們的維權意識。集體的力量對于維權的成功具有重要意義。

3.4發揮社區精英業主的優勢

城市住宅小區中居住的業主在進行維權時缺乏獲取資源和信息的途徑，使得維權過程變得困難重重。社會力量不能對抗市場力量的最重要的原因便是資源和信息的獲取不足。發揮社區精英業主的優勢能很大程度的改善這種現狀。社區精英住戶指的是具有一定社會影響力、在社會中扮演一定角色、具有一定地位的業主，包括行政機關人員、專家、干部、領導人等。發揮社區精英業主的優勢主要體現在讓這些精英業主參與居委會、業主委員會等社區機構，給他們安排一定的職位，充分利用他們的社會影響力，動用他們的人際關系獲取社區外部的社會資源，為維權做足準備。

3.5增強業主的法律意識

維權的進行需在合法的條件下進行，禁止采用非法手段比如游行示威、攔截等對物業公司和開發商施加壓力。采用非法手段會造成適得其反的效果，嚴重影響維權的進行。維權的進行必須和法律途徑相結合才能取得成效，才能捍衛城市住宅小區業主的合法權益。有效結合法律，必須提高業主的法律意識，讓業主充分了解法律法規。了解具有法律效力的《物權法》，是進行維權的第一步。《物權法》既保證了業主的所有權利，也可以掌握物業公司和開發商的侵權行為，在進行司法訴訟時是最為有效的法律依據。在一定情況下，讓業主充分了解有關物權和物業管理方面的法律法規，是進行合法維護業主權利的保障。有效了解法律法規的途徑多方多面，可以從網上進行視頻觀摩；可以借閱一些法律書籍；彼此之間進行交流；業務委員會進行不定期的培訓等方法以提高業主的法律意識、維權意識。

3.6合理進行短期的維權

現階段城市住宅小區業主的維權主要包括行政調解、司法訴訟、不繳納物業費以及采取一些非法途徑逼迫物業公司和開發商就范，還他們以公道。這些途徑是業主維權常用的幾種方法，它們只能取得短期的維權，很有可能陷入侵權、維權、調解再侵權的反復模式中，不能從根本解決侵權問題。短期維權模式雖不能徹底解決業主與物業公司和開發商之間的糾紛，但能在一定程度上減輕侵權現象的發生，它還有利于業主進行經驗的積累以及提高業主的維權意識。短期維權也存在一定的問題，如果形式不恰當，則會造成嚴重的時間、精力和金錢的浪費，嚴重打擊業主的維權意識。因此，短期維權需進行逐步的完善，業主應根據侵權的程度選擇合適的維權手段。

4總結

城市住宅小區的維權需長期進行、從根本解決。運用法律武器進行維權是最為明智之舉，它不僅是最合法有效的途徑，還能提高業主運用合理手段進行維權的意識。提高業主的自主管理能力是合理解決糾紛的最根本、最關鍵的策略，它對于維護主權、保證小區安寧和社會穩定具有重要意義。

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