多元統計分析在房地產企業經濟效益評價中的應用

黎紹凱 竇昕燁

摘要：近年來，房地產業呈現不景氣現象，然而房地產經濟效益的考核與評價仍是企業經濟效益活動分析的重要課題，目前我國考核房地產企業經濟效益的主要指標有凈產值全員勞動生產率、物耗總產值率、固定資產產值率等等，雖然這些指標在一定程度上比較全面地反映了企業經濟效益各個側面的情況，但也有其不足之處，首先，無論是從理論上還是實際中，這些指標都是相互聯系的；其次，在現實的經濟領域中，各企業的指標值又常常是各有長短，參差不齊，很難得出綜合評價系數，因此使得經濟效益評價的工作很難順利評價。企業追求經濟效益是企業一切經濟活動的根本出發點和最終目標。提高經濟效益，有利于增強企業的市場競爭力。企業要發展，必須降低勞動消耗成本，充分考慮自身與外部因素，以最小的投入獲得最大的效益。文章將以全國房地產企業為數據指標，從計量模型角度分析企業經濟效益運營情況，并在此基礎上進行可觀評價。

關鍵詞：經濟效應；房地產發展；主成分分析；計量模型分析

經濟效益最大化是企業從事經濟活動的最大目的，一個企業經濟效益的良性發展不僅可以為企業的優化布局和壯大發展提供保障，而且還能帶動行業產業鏈的良性循環發展，從而促進區域產業發展。國內外關于企業經濟效益的研究較多，方法各異；姚慶國，楊傳印（2000）等利用層次分析法對企業經濟效益做出了客觀的、全面的、綜合的結論。王志江（2004）等采用多元統計主成分分析方法對2001年我國各地區規模以上非國有工業企業進行指標綜合評價；陳建國等采用因子分析以及聚類分析對全國房地產上市公司財務指標進行評價以及企業經營業績進行定量評價處理，為企業經營管理提供一定的理論參考和指導；全文婷（2010）以萬科房地產為例，分析房地產企業的規模發展和運營擴張，從而對房地產企業發展提出一些建設性的建議，進而了解全國房地產企業發展狀況和前景；陸蛇、朱永杰 （2011）采用主成分分析法、聚類分析法對我國工業企業各行業的經濟效益進行了系統評價，主要分析行業企業個數對行業經濟效益水平的影響。總之，企業經濟效益分析是一個復雜并且非常重要的環節，如何客觀、具體詳細的分析企業經濟效應，對企業的發展和壯大有著實質性的指導作用。

一、主成分分析在萬科房地產經濟效益中的應用

（一）指標選取

主成分分析是通過一種數學降維的方法，找到幾個綜合指標變量來代替原來眾多的變量，使得綜合變量盡可能的包含所有原來變量的信息量，而綜合變量間又不相關。在對企業經濟效益分析前，首先要確定對企業經濟效益評價的指標體系，這里主要選取企業財務指標進行評價，財務指標為單指標，該體系應做到不遺漏重要指標， 不附加多余的指標并且指標之間又相互存在區別，財務指標能夠掌握房地產企業生產經營的命脈， 并為企業相應的科學決策提供可靠信息支撐。而反映企業經濟效益的指標有許多種組合，大多為單項財務指標，這里以財政部1995年頒布的指標作為分析的依據， 具體指標有銷售利潤率X1、總資產報酬率X2、資產收益率X3、資產保值增值率X4、資產負債率X5、速動比率X6、應收賬款周轉率X7、存貨周轉率X8、社會貢獻率X9和社會積累率X10。利用以上指標進行主成分分析。

（二）實證分析

利用SPSS軟件對相關數據進行主成分分析操作，根據以上指標統計并計算出了萬科房地產、綠地集團等全國十四家房地產企業2013年各財務指標數值，為了消除各個財務指標相互間的量綱， 使各指標之間具有一定的可比性，對原始數據指標作標準化處理后，由特征值表和累計貢獻率，由累積貢獻率達到85%為標準，選擇了三個主成分Z1、Z2、Z3，并通過特征向量表分別得到各主成分表達式，其中，xj（j=1，2，3，...，10）表示第項指標的得分。

以Z1、Z2、Z3這三個主成分來評價2013年的全國主要房地產企業綜合經濟效益，其綜合計算公式為：Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中，Y表示2013年各房地產企業的經濟效益綜合得分。所得結果如表1所示。

從上表2013年全國十四家房地產企業經濟效益綜合排名中可以看出，萬科房地產綜合排名最高，其得分為2.9589，融創地產和華潤置地綜合得分最低，分別只有-2.092和-1.9628，從排名中可以看出，雖然萬科房地產領跑，但綠地集團、萬達集團、保利地產等緊隨其后。從累計貢獻率情況看各個指標的貢獻率，前三個累計貢獻率超過85%，則選擇三個主成分。

另外通過原始數據的建模和上面各主成分的指標得分，得出Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中Y值是對企業經濟效益的綜合評價。由于其相關分析中沒有給出所謂主成分，Z1、Z2、Z3所代表的意義， 企業仍不能通過主成分分析發現企業發展優勢， 找到其中發展差距，只能確定經濟效益發展由哪些重要因素引起。由于Z1指標的表達式中，指標xj所有的系數的平方和等于1，將指標xj的系數的平方從大到小排列，若前若干個xj的系數的平方和接近 0.5 ， 則稱這幾項指標為主成分Z1的核心指標（這時其余諸個xj系數平方和同時也接近 0.5）。

通過各指標系數平方的計算可以得出，主成分Z1 的表達式中X3、 X2和X10的系數平方最大，它們的平方和等于0.5303， 即說明資本收益率、總資產報酬率、社會積累率三項指標為Z1的核心指標。主成分Z2的表達式中屬 X1和X8的系數平方最大， 它們的平方和等于0.5614 ， 即說明銷售利潤率、存貨周轉率兩項指標為主成分Z2的核心指標。主成分Z3的表達式中X5和X8的系數平方和等于0.5877 ， 即資產負債率、存貨周轉率兩項指標為主成分 Z3的核心指標。

二、結論

Z1反映了企業資本的回報狀況。后面將看到 Z1與其核心指標均為正相關， 而 Z2，Z3與其核心指標也為正相關， 可見 Z1主成分在反映房地產企業經濟效益中占有極為重要的地位， 企業主要考慮資本回報情況，即企業在做相關決策時首要考慮的是如何提高資本收益率、總資產報酬率和社會積累率。Z2主成分反映了企業的銷售利潤，反映企業收益情況。可以看出存貨周轉率是Z2的核心指標， 但它與存貨周轉率是負相關。存貨周轉率的計算公式為：存貨周轉率=產品銷售成本/平均存貨成本×100%，可見銷售利潤與存貨周轉率負相關是相符的。Z3指標是企業的負債狀況。它與其核心指標資產負債率負相關。存貨周轉率同樣是 Z2和Z3的核心指標，但它與前者呈負相關， 與后者呈正相關。因此，在全國十四家房地產企業經濟效益進行對比中，追求經濟效益應密切關注公司的資本回報情況，如資本收益率、總資產報酬率等，還有企業的銷售利潤，如存貨周轉率等。因此，在房地產企業追求經濟效益的同時，需要特別關注財務指標的變動情況。

參考文獻：

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