新型城鎮化社區物業管理存在問題及對策

呂熒 孫天威 劉亦斌

摘要：隨著我國新型城鎮化的快速推進，在新型城鎮化社區中物業管理的問題也隨之凸顯，這些問題主要是由法律法規不完善，物業管理措施落實不徹底以及“農民進城”思想，生活方式依然停留在農村造成的，本文針對以上問題，結合實際與群眾需求，闡述了新型城鎮化社區物業管理中存在的問題與確實有效的對策。

關鍵詞：新型城鎮化；物業管理；對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）04（b）-0000-00

1引言

隨著我國新型城鎮化政策的落實，新型城鎮化的物業管理也隨之快速發展，新型城鎮化的物業管理已然成為我國新型城鎮化政策有效落實以及保障農民生活利益的堅實后盾[1]，然而由于我國針對新型城鎮社區物業管理照搬就套原有的城市物業管理，造成了物業與新型城鎮化的水土不服，影響了社會和諧與進步。

2新型城鎮化社區物業管理存在的問題

2.1法律法規制度不夠完善

我國的物業管理起步較晚，盡管隨著經濟的發展，我國政府越來越重視物業管理的健康發展[2]，但如今的物業管理法律法規還是主要針對城市制定的，如《物業管理條例》、《物權法》等。若將其直接套用到新型城鎮化社區中，就會導致現行的規章制定在新型城鎮化社區中出現“無法可依”的情況。

2.2物業管理的規范措施落實不徹底

針對物業管理中央會出臺一系列有關物業管理的規范及政策，到各省市也會制定并發布一系列適用于本省市的物業管理政策制度，但各小區真正具體實施時卻有一定的困難，能落實的內容也很有限。如政府主管部門對普通住宅物業管理收費標準有明確的規定，但有些物業管理公司卻并不遵守，擅自提高收費價格，亂立收費項目，消費者弄不清哪些該交，哪些不該交，增加了收費難度[3]。

2.3村民思想觀念相對落后，沒有“花錢買服務”的消費意識

新型城鎮化小區中的居民均為農民，他們是物業管理服務的對象，但是他們的文化水平一般都不高，盡管身份上已經完成了從農民到居民的轉變，但在他們的思想意識還沒有完

成轉變，認為自己世世代代所居住的土地上不需要外人來替他們管理，不想打破自給自足的

狀態，更遑論讓他們花錢來購買物業管理的服務，所以他們是不適應物業管理模式的，當物業管理服務企業上門要求他們交物業管理費用時，村民會感到困惑和不滿，甚至是抵觸的。因此如何改變農民的思想意識，使他們了解并接受物業管理理念，積極響應配合專業物業管理人員的管理工作是一個很困難的問題。

2.4村民生活習慣一時難以改變，衛生管理困難

從古至今，村民傳統的生活方式就呈現出松散、封閉、自給自足的特點，且不喜歡過被約束管制的生活，住進新型城鎮化社區后的村民，生活空間由原來的寬闊平方大院變成了狹窄的樓房，傳統的生活方式和行為習慣在短時間內還難以改變和適應。因此，為了還原自己原來的生活方式，村民在綠化所用的樹上拉繩子曬衣服，果皮、塑料袋、煙蒂隨地亂扔，將綠化帶上的草坪破壞進而劃分區域種植蔬菜，為了抄近路在新栽的綠化區域中隨意穿行、踐踏等現象比比皆是。

3新型城鎮化社區物業管理對策

3.1健全新型城鎮化地區物業管理相關法律法規

我國是一個依法治國的國家，加快完善我國的物業管理法律法規是調節業主，物業管理服務企業，政府之間關系，解決三者之間糾紛的根本途徑。隨著我國《物業管理條例》、《物權法》、《業主大會和業主委員會指導規則》等物業管理法律法規的發布和實施，表明我國越來越重視物業管理行業的健康發展，但是大部分法規制度都是針對城市制定的，并不適合新型城鎮化地區實施，所以隨著新型城鎮化的快速發展，急需加大法律法規的建設力度，盡快制定出適合新型城鎮化社區物業管理發展的一套完整的制度體系。

3.2加強物業管理的宣傳力度，使村民樹立物業管理的消費理念

物業管理已經成為生活中不可或缺的一部分，這主要是針對城市社區居民而言，而對于農村居民來說，由于他們文化素質不是很高，物業管理的概念還是相對陌生的，這就需要加強物業管理基礎知識的宣傳，幫助他們認識和了解何為物業管理，物業管理帶給他們怎樣的新的生活方式和生活體驗。開展各種宣傳活動，如：在公告欄，宣傳欄張貼有關物業管理的知識；定期舉辦物業管理有獎競賽活動；定期與業主們進行溝通，了解他們的需求并加以改進，建立良好的關系，使他們更了解物業管理，感受物業管理帶給他們的好處。

3.3聘用社區家庭經濟條件差，失業村民為物業管理從業人員

首先，農村鄉鄰互相之間關系較熟悉，假如聘請自己村子里的村民為物業管理從業人員，那么業主與物業管理的可溝通性增強，村民就不會特別排斥與抵觸物業管理，且村民更加熟悉自己社區的特點，了解居民的行為生活習慣，工作起來更加得心應手。其次，社區有物業管理后，必然需要收取一定的物業管理費用，農民相對于城市居民來說，經濟承受能力差，有的甚至需要政府進行救濟，聘用村民后可以適當減少其物業管理費予以鼓勵，減輕生活壓力，增加生活收入。

參考文獻：

[1]董兵，劉立群.我國城市住宅小區物業管理存在的問題及對策研究[C].HM2008物業管理國際學術會議，2008.

[2]李洪玉.我國現行物業管理的缺陷與對策[J].城市建設理論研究（電子版），2014（29）：668.

[3]王蘋，滿孝青.論我國物業管理現狀及對策[J].武漢理工大學學報，2003，25（4）：120-122.