三亞房地產業發展研究

黃娟

近幾年來，三亞房地產業發展迅速，對經濟增長的貢獻突出，同時也提供了大量的財政收入，是推動三亞經濟發展支柱產業之一。經過幾年的快速發展，加之當前全國經濟發展的新常態及產業宏觀調控的新形勢，三亞房地產業面臨一些新情況和新問題。本文通過分析近幾年三亞房地產業發展的情況、對三亞經濟增長和財政收入的影響，再結合當前產業發展的宏觀經濟環境及今后影響房地產業發展的因素，探索三亞房地產業發展的定位和方向，提出未來房地產發展思路，以期促進房地產業可持續發展。

一、三亞房地產業發展情況

2009年以來，憑借環境氣候等得天獨厚的優勢以及海南國際旅游島建設的政策的推動下，三亞房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷壯大，呈現較快發展的格局，成為推動三亞國民經濟增長和財政收入的重要支撐。

（一）房地產開發投資增長快速

三亞得天獨厚的氣候、環境、旅游資源優勢和房地產市場發展潛力吸引大批實力雄厚的房地產投資企業到三亞投資。2009年以來，三亞克服了金融危機等不利因素以及國家限貸、限購等宏觀調控政策的影響，房地產開發投資規模保持穩定、快速增長態勢，占固定資產投資的比重穩步提升。房地產開發投資額從2009年的97.89億元增長到2014年的380.02億元，年均增長30.7%，年均增速快于固定資產投資4.5個百分點;占固定資產投資的比重由2009年的46.3 %提升到2014年的60.4%。

（二）房地產開發企業資金充足

從三亞房地產開發投資的資金來源結構看，三亞房地產開發企業的資金充足。2009-2013年，三亞房地產開發投資資金到位率均達200%左右（2014年為175%）。其中，企業自籌資金和以預付款為主的其他資金來源占本年度資金的比例達70%以上（2014年為65%）。表明一是三亞市投資的房地產開發企業自身實力較為雄厚;二是已建商品房銷售率較高，回籠資金減輕了房地產企業對銀行貸款的依賴程度。

（三）房地產開發企業稅收貢獻大

隨著三亞房地產業的快速發展，房地產業提供的稅收不斷增長，有力地拉動地方稅收增長，是地方稅收的增長的主要動力。2009-2014年，全市房地產業稅收占地方稅收的一半。五年間房地產業地方稅收增長2.4倍，年均增長28.0%，增速高于全市地方稅收增速4.7個百分點。

（四）房地產企業對經濟增長影響大

近幾年，三亞房地產業快速發展，房地產經濟規模顯著擴大，房地產業增加值占全市經濟的比重居各行業之首，房地產業的發展在很大程度上決定全市經濟的增長。從占比看，房地產業增加值占GDP比重從2009年的24.7%提高到2010年的32.2%，隨后四年逐步降低，2014年降至19.4%，但占比仍居各行業之首。從增速看，2009-2010年房地產業增速均達20%以上，帶動GDP呈現17%以上的高速增長;隨后四年隨著房地產增速明顯回落，GDP增速同步放緩，GDP增速與房地產業發展趨勢基本一致。

（五）商品房銷售受政策波動明顯

房地產業是易受政策影響的行業，宏觀調控政策直接影響房地產行業的發展方向，而銷售市場表現最敏感、最直接。總體來看，三亞房地產發展軌跡與國家宏觀調控政策的走向一致，三亞商品房銷售市場受政策影響波動明顯。2009年，在2008年末央行進行年內第三次下調存貸款利率以及對購買商品住房免征一系列稅收等有利房產銷售的利好政策因素影響下，商品房銷售呈高速增長態勢，全年商品房銷售面積達到114.50萬平方米，同比增長48.2%。2010年，海南國際旅游島建設上升為國家戰略，政策效應集聚釋放，全年商品房銷售面積同比增長23.0%。2011、2012年在國家出臺新“國八條”、限貸限購等一系列從緊的宏觀調控政策，商品房銷售市場明顯萎縮，兩年商品房銷售面積分別為79.13萬平方米、61.68萬平方米。2013年，三亞房地產市場剛性需求開始逐步釋放，加之北方霧霾、嚴寒等惡劣天氣愈演愈烈，三亞自然環境優勢凸顯，全市房地產市場需求旺盛，全年商品房銷售面積達105.14平方米。2014年，國家更加注重房地產市場調控的穩定性，強調雙向調控、分類指導，全國房地產市場觀望情緒比較嚴重，在此大背景下，三亞全年商品房銷售為93.99萬平方米。

二、三亞房地產業發展面臨的主要問題

（一）三亞土地資源稀缺。三亞可利用的土地資源稀缺，房地產業供地規模過大同時意味著發展旅游、現代服務業等產業的土地資源越少，不利于形成合理的、可持續發展的產業布局。

（二）房地產同質化程度高。目前，三亞房地產產品仍以居住地產為絕對主導。目前，三亞出商品住房銷售面積占比約占八成左右，產權式酒店和酒店式公寓等經營性旅游地產的銷售面積約占2成，商業、商務辦公、文化教育等產業型地產極少。從資源利用角度來看，純居住地產容易造成樓房空置浪費、基礎設施浪費、公共服務設施浪費、管理成本增加;從財政收入來看，純居住地產只產生一次性銷售稅收，不利于形成穩定持續的稅源;從產業發展看，純居住地產占比過大，不利于形成房地產與旅游、文化、商務等產業融合發展。

（三）商品房入住率低。三亞商品房銷售主要面向全國市場，近90%的購房者來自島外，與其他城市相比具有特殊性。主要是一方面三亞的自然資源和氣候環境吸引島外購房者來三亞置業;另一方面，相對三亞較低的居民收入而言，三亞商品房價格高，本地居民購買能力十分有限。島外購房者購房主要是投資和養老過冬，每年僅有短暫時間的入住，有的甚至常年空置，造成三亞商品房入住率低。

（四）房地產住宅小區配套設施少。三亞以往開發的房地產項目，在配套設施上往往并不健全，小區停車場嚴重缺乏，特色街區不足，現代商業缺乏，購物環境欠佳，休閑娛樂和文化場館需求缺口大，教育醫療配套如幼兒園、衛生室缺乏等問題突出。業主的消費和服務需求大部分依賴于城市公共設施，而目前三亞有限的公共資源和服務能力尚無法很好地滿足這些需求，這在一定程度上限制了房地產業對城市消費的帶動作用，同時也給城市公共資源和服務帶來巨大的壓力，極大地增加了城市管理的難度。

三、三亞房地產可持續發展的影響因素

未來三亞房地產業發展趨勢，可從國家宏觀調控政策和三亞房地產自身發展來解析。

（一）國家宏觀調控政策。從國家層面看，全國經濟發展步入新常態。今后很長一段時期內，在宏觀經濟環境整體偏弱的背景下，中央調控更重長效，逐步將重心由短期調控轉移至住房制度建設這一長期命題。從調控目標看，政策調控以單一房價為目標變為以社會（住有所居）、經濟（房地產市場穩定發展，與經濟協調發展）、環境（生態綠色低碳）三重為目標。從政策導向看，抑制投資、投機性需求將是較為長期的政策導向，保民生、促發展、強功能將是今后國內房地產政策的基本落腳點。從調控手段看，未來更注重調控穩定性，強調雙向調控、分類指導，根據不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策;對房地產市場則是要因城因地、分類進行調控，抑制投機投資性需求，未來工作重心在于建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）三亞房地產自身發展。從長遠來看，三亞獨特的氣候資源和良好的生態環境決定了三亞房地產業的發展潛力和前景。從近期看，盡管近年來，房地產市場整體吃緊，但三亞房地產行業大部分企業實力較強，對三亞市場抱有信心。未來三亞商品房需求來源主要有：城市化進程將會帶來的商品房需求;新型服務業帶來的如文化地產、養老地產、旅游地產、園區地產等需求;城市發展過程中舊城拆遷導致的住房需求;城市居民不斷上升的改善性住房需求。但三亞房地產仍面臨著一些問題，主要有：一是城市規模小導致的土地資源供求矛盾的問題。三亞城市規模小，建設用地少，加上三亞商品房存在與國內其他城市不同的特殊性，其主要面對的是全國市場。從長遠看，三亞未來土地供應將小于需求，這是制約三亞房地產業可持續發展的關鍵性因素。二是房地產開發給環境保護帶來較大壓力。三亞優美的環境，宜人的氣候讓很多游客在游覽完美麗的三亞后開始在三亞置業、居住，直接帶動了三亞房地產業的發展。但城市居民的增長必須要消耗一定的資源，在超過三亞環境自身的承受能力之后，居民對資源的破壞就不可逆轉，造成三亞環境資源等級的退化，將影響到三亞的房地產業發展。

四、未來三亞房地產業發展思路

（一）優化結構，發展產業地產。積極引導企業優化房地產業內部結構，將房地產業與產業結構調整結合起來，鼓勵發展以度假酒店、主題酒店、休閑療養度假區為代表的經營性房地產，重點培育和發展旅游綜合體項目、商業、商務辦公、文化教育等產業型地產，既是三亞產業結構調整的要求，也是三亞未來的房地產業發展方向。

1.豐富產品結構，促進經營性旅游地產的深度、專業化發展。一是以高端度假酒店、度假村為主體，嚴格控制低端酒店的發展，在多元化的基礎上偏重高端產品，提升其品質和管理水平，促進高端酒店的規模化、品牌化和國際化。鼓勵、規范產權式酒店的發展，使之成為三亞酒店產品的重要及特色組成部分。二是積極發展主題公園、游艇地產、郵輪碼頭等新興旅游地產形式，滿足高端度假旅游多元化的市場需求。著力打造旅游綜合體項目，高標準建設囊括旅游六要素的大型主題度假村;充分利用溫泉及熱帶生態資源，建立大型、國際水準的康體養生及醫療康復設施，既作為國際旅游的重要配套設施，也作為三亞度假養生旅游的重要旅游吸引物。

2.重點培育發展商業、商務辦公、金融、會展、文化、創意等產業型地產。培育旅游配套服務性質的商業地產，著力打造購物城、地域風情商業街等特色旅游購物空間;與城區生活相結合，采取風情式街區的形式，建設具有三亞特色的步行街、購物街和特色美食街，體現濱水、濱海和旅游特色。打造配套設施齊全的專業性寫字樓，培育發展總部經濟;充分利用優美的自然風光和宜人的氣候這些特有的熱帶濱海旅游資源，適度開發具有旅游度假性質的生態辦公寫字樓、以及創意辦公區等。吸引國際高等學校或者研究機構落戶三亞，在三亞設立分支機構，圍繞國際化和旅游產業兩個中心，打造旅游教育和交流的國際化平臺。

3.對于已取得土地但未開工建設的純居住型房地產項目，可制定財政、信貸、土地方面的優惠政策，引導和鼓勵項目調整升級，控制純住宅型地產，積極引導項目向產業地產、旅游地產調整。

（二）嚴格管控土地資源，科學規劃地產藍圖。三亞房地產發展要基于有限的土地資源，控制規模，適度發展。按照科學發展觀和堅持可持續發展的要求，健全以政府供給制約和引導需求的供地機制，強化政府對土地供應的調控能力。一是要嚴格控制房地產土地供應。要從土地供應這個源頭抓起，由國土、規劃、發改、房管、建設和旅游部門聯合，加強土地利用總體規劃對各業各類用地布局、規模、時序的調控，統籌安排各類用地。科學編制新增土地供應年度計劃，大幅壓縮純居住型地產新增用地規模;優先保障經濟適用住房、廉租住房建設的用地需求;優先保障國際旅游島建設鼓勵扶持類建設項目用地;優先保障旅游設施及配套、高新技術產業、教育醫療等社會事業、基礎設施等項目用地。二是優先消化存量用地，盤活閑置土地。鼓勵開發商積極消化近期重點開發地區的存量土地。根據相關規定以及通過實行新增經營性用地計劃與消化存量土地掛鉤的政策，結合延長開發建設時間、改變土地用地性質、進行土地置換、政府招標拍賣、依法收回并納入土地儲備等辦法，敦促盤活存量土地。

（三）鼓勵利用舊城改造發展房地產項目。對于三亞城市發展來說，隨著城市化進程快速推進，土地資源缺乏將成為制約城市發展的重大問題之一，可開發土地資源不足的問題也日益加劇。三亞可學習發達城市好的做法和經驗，鼓勵利用舊城改造發展房地產項目，走新開發項目同舊城改造并舉的路子，既可以釋放更多土地到市場，又可以改變城市面貌，改善群眾居住條件，也有助于推動城市的轉型、升級，從而實現持續發展。

（四）著力提高物業管理、經營管理等一系列后續增值服務水平。

1.加大政府引導產權式酒店規范發展的力度。出臺產權式酒店管理規范或行業標準，規范產權式酒店的管理是三亞亟待解決的問題。建議盡快出臺產權式酒店規范管理辦法，條件成熟時可以地方性法規或市政府規章形式制定相關立法，或扶持指導行業協會出臺行業管理規范，積極引導，加快建立健全產權式酒店的規范化管理體制，以解決產權式酒店在主管部門、用地性質、規劃設計、報建審批、產權辦證、公共部分區分、維修與更新以及業主大會成立、回報與支付方式、免費住宿天數、財務公開與監管等經營管理、退出機制方面存在的一系列問題，切實推動產權式酒店依法有序發展。

2.著力提升物業管理水平。一是進一步完善政策措施。針對近幾年來物業管理出現的新情況和新問題，進一步完善服務標準，著力解決政策法規滯后的問題。二是完善監管和評價機制。建立物管企業信息庫，常態化、動態化地跟蹤物管企業的服務質量、信用水平，并引入“黑名單”退出機制。建立由社區、業委會、業主和專家參與的評估機構，評價物管企業的服務質量和信用水平，并賦予評估機構必要的約束能力。提高物管企業組織化程度，鼓勵其加入物業協會，進而發揮行業協會的指導作用。

（五）完善城市基礎設施，加強城市管理，提升公共服務水平。第一，強化旅游配套服務設施的建設。加大對旅游配套服務設施的導向性投入，優先安排旅游景區景點及各類旅游度假區公共服務設施的建設，大的旅游項目建在哪里，政府的基礎設施應盡快配套到那里，以改善旅游業發展環境;第二，著力于“服務游客、服務市民”的目標，加強城市管理，有力提升城市形象。圍繞“讓路于民”的目標，大力開展交通綜合整治，嚴厲查處違法違章交通亂象，引導市民文明出行，強化城市交通管理。加大旅游服務市場監管力度，強化社會監督，著力推進旅游經營主體誠信建設;第三，采取積極有效的政策措施，引進國內外資金及知名機構，共同參與市政、醫療、療養、教育、體育、娛樂、商業、商務等旅游配套設施的開發建設，逐步建立多元化、多層次的、與國際接軌的醫療康復保健體系和公共服務體系，優化度假環境，提高服務品質。