尤溪縣住宅小區物業管理的調查研究

謝翠仙

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）05-0085-01

前言：物業管理是城區管理的重要組成部分。尤溪縣住宅小區物業管理行業在迅速發展的同時，存在的問題也嚴重影響到物業服務質量的提升和社會的穩定發展。本文通過深入縣城區八個社區居委會、物業服務企業、新、舊社區，采取聽取匯報、專題座談、現場視察等方式調查尤溪縣物業管理情況，分析研究住宅小區物業管理的問題并提出建議。

一、尤溪縣住宅小區物業管理的調查現狀

1.物業管理覆蓋面大幅增加

尤溪縣城區現有居民20147戶，住宅小區物業服務覆蓋率達64%，新建住宅小區物業服務覆蓋率達100%；物業服務項目由單一到多元，服務面積達150萬平方米，涵蓋住宅、辦公、醫院、學校、農貿市場等領域；啟動業主委員會成立試點工作，成立業主委員會3個；全縣住宅專項維修資金歸集總量2264萬元，繳存戶6532戶。

2.物業管理監管措施多管齊下

政府高度重視物業管理工作，2013年起增補60萬元專項資金；住建局加強了全縣物業管理工作的監管，深入居委會、物業服務企業展開指導、監督；城關鎮把物業管理同城市創建工作有機結合，采用“平時抽查和定期巡查”方式，加強物業服務日常監管；各居委會把物業管理納入社區管理范疇，采取“日巡、周查、月評”等措施，落實以保潔保綠、秩序維護、應急維修為主要內容的二級環衛管理。

3.物業管理助推社會發展

尤溪縣共有物業服務企業10家（在尤溪縣注冊7家，入駐3家），其中一級資質企業1家、二級2家。作為勞動密集型產業的物業服務成為吸納勞動力就業的又一途徑，全縣物業服務從業人員360余人，取得物業管理崗位證書和專業技術職稱60人。

二、尤溪縣住宅小區物業管理中存在的問題

1.執法合力弱，監管體制有待理順

為規范物業管理，相關部門先后出臺《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》等法律法規，對物業管理進行規范。由于物業監管工作涉及諸多部門，且尤溪縣尚未有指導性文件，物業管理過多依賴政府和住建部門，責任主體不明確，監管職能發揮不夠，執法力度和效果嚴重削弱，整體合力無法形成，難以有效推進物業管理工作。

2.物業管理責任界定錯位

物業管理是一項綜合系統的管理工作，由于職能定位與責任界定不清晰，物業服務企業代人受過現象時有發生。業主把應由政府承擔的社會治安職能、應由水、電等企業承擔的經營管理職能、應由開發商承擔的建設質量與保修責任等，誤認為是物業管理的事。

3.老舊小區物業管理隱患多

一是基礎設施較差，安全防范設施匱乏。老舊小區地下管網、消防設施、支干和宅前道路等已進入更新改造期，由于歷史原因維修和清掃責任界定不清，且大部分小區敞開“不設防”，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件常發生。二是自律和法律意識淡漠，“居改非”和違法搭建現象屢禁不止。業主擅自將居住房屋和臨街儲物間改變為辦公、商業、倉儲等非居住用途，影響環境衛生和治安秩序。而違法搭建影響視野、采光、通風和通行，易引起鄰里矛盾和安全隱患。三是物業服務收費標準不合理。2009年依有關文件，城區內統一在水費中按每戶每月9元收取“垃圾處理費”。隨著物價指數和用工成本的上漲，水、電、煤氣等收費已多次調整，而老舊小區垃圾處理費多年未作調整，影響到物業企業的服務質量。

三、改善住宅小區物業管理的建議

1.明確職責，建立物業管理分工協作機制

應建立以主管部門牽頭，鄉鎮和職能部門為成員單位的協調機構，完善物業管理工作聯席會議制度，形成職責明確、協調聯動、迅速有力的“政府指導、企業主導、業主自治、社區配合、部門參與”聯合工作機制。二要建章立制。根據尤溪縣實際情況，借鑒外地成功經驗，研究出臺涵蓋物業管理總體目標要求、組織構架、工作措施等內容的綜合性指導意見，調整企業和業主、業主委員會、社區、管理部門之間的關系，使物業管理工作向著規范化、制度化、科學化和人性化方向發展。三要重心下移。根據“條塊結合、屬地管理”的原則，完善縣、鄉鎮、社區三級物業管理體系；鄉鎮應設立物業管理站，健全管理職能；居委會有專職人員負責物業管理工作，貫徹落實法律政策；建議面積在2萬平米以上的住宅小區設立物業協管員公益崗位。四要設立物業管理專項資金。建立物業管理經費保障長效機制，建議每年安排專項資金用于老舊小區項目整治、物業日常監管、獎勵成績突出的物業管理單位及個人。

2.依法依規，加強新建住宅小區物業管理

一是積極推行前期物業管理。對新建住宅小區，遵循公平、公開、公正的原則，通過公開招投標或協議形式選聘物業服務企業，引入市場化、專業化的管理模式；未實施前期物業管理的，主管部門要依法查處。二是嚴格配置社區和物業管理用房。社區和物業管理用房與住宅建設項目同步規劃設計、配套建設和交付使用，并登記備案，開發單位要按時移交，不得擅自處置、挪作他用，移交后分別由政府和物業服務企業負責使用、維護。三是嚴格竣工驗收。嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關的同時落實《物業承接查驗辦法》，由規劃部門嚴格按照規劃進行檢查驗收并提前公示，邀請社區居委會、業主委員會參與竣工驗收，將各類管道工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收范圍，依法移交有關資料，經交接雙方在驗收報告上簽字后生效。對查驗中發現的問題，及時整改，一時無法返修的須確定維修期限。四是積極協調，逐步理順水、電等單位與物業服務企業的關系。按照《物業管理條例》規定明確企業的責任，積極實施水、電分戶計量改革，實現水電服務、收費和維修保養到戶；也可按照有償服務原則收取相關費用。五是盡快出臺物業服務質量等級標準。參照規定，根據居民的消費需求，制訂服務等級標準和收費標準，推行“等級服務、等級收費、質價相符”物業等級服務收費機制，實現市場多樣化和消費層次化。

3.突出重點，改進老舊小區物業管理

一是重新規劃老舊小區物業管理區域。本著“便民、利民、為民”原則，按照城區規劃，考慮物業共用設施、建筑規模、社區建設等因素，重新規劃物業管理區域，形成一定規模的常住人口和分界線相對獨立的物業管理小區。二是加快老舊住宅小區綜合改造。有關部門針對老舊住宅小區基礎設施陳舊、排污管網老化、綠地退化嚴重、停車位不足、環衛設施落后或缺失等問題展開調查，按照先易后難、先大后小順序，因地制宜地制定改造、治理規劃。三是探索老舊小區封閉式管理模式。制定扶持政策，鼓勵有條件的開放式小區實施封閉式管理，通過財政撥一點、掛鉤單位幫一點、業主掏一點“三點”辦法，籌措資金，從抓治安防范及治理臟亂差整治入手，逐步改善老舊小區的居住環境。四是規范住宅小區內房屋及儲藏室使用。小區內房屋和儲藏室原則上不得改變使用性質，對已改變使用性質的損害業主合法權益的非法經營項目，要及時查處和治理，排除消防、治安、衛生、環保等隱患。五是推進老舊小區物業收費改革。在充分調研的基礎上，嘗試實行政府指導價和市場調節價雙軌運行制度，召開聽證會廣泛聽取社會各界意見。