“租補分離”模式下中國公共租賃住房的定價模型設計

王波　蔣和勝　張新春

摘 要：2014年起公租房和廉租房兩類租賃型保障房開始并軌運行，使得定價工作變得相對復雜。原“公租房”保障對象是收入跨度大、身份復雜的“夾心層”群體，定價以市場為導向；原“廉租房”保障對象是本地城鎮戶籍的低收入住房困難家庭，發揮“兜底”作用，定價以收入為導向。兩者并軌以后，需要綜合成本、市場、收入三個基本要素，該兜底的還是要兜底，該盈利的還是要盈利。結合學界的理論探索和各地的實踐經驗，按照“租補分離”的模式設計了定價模型，首先以成本和市場兩個要素確定公租房的基準定價，然后根據“剩余收入法”確定政府對低收入家庭的補貼額，從而實現政府財政的可承受性，社會資本的可盈利性，低收入家庭的可支付性三個基本目標。

關鍵詞： 租補分離；公租房；定價模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1003-7217（2016）03-0101-06

一、文獻綜述

公租房的定價模型是一個多元目標決策系統，公租房租金定價需要考慮市場租金水平、保障對象支付能力、財政負擔能力、社會資金投資回報等多方面因素[1，2]，因此可將市場、收入和成本作為公租房定價的三個基本要素。在參考新加坡、英國、香港、日本、美國等發達國家和地區的定價方法之后，學界總結出了我國現階段的定價模式：重慶、廣州模式，廈門、常州模式和北京模式，其中重慶定價模式以市場為導向，廈門模式以收入為導向，北京模式以成本為導向[3]。

要想把財政可承受和社會投資者收益放在優先位置，做到公租房的可持續發展，必須將成本作為重要的定價依據。成本如何定義，學界、業界并沒有統一的標準[4]。其中，王嚇忠對廉租房中的成本的解釋比較有代表性，認為成本包括八個組成部分，租金可依次定義為福利租金、準成本租金、成本租金、商品租金四個層次，分別包含其中不同的組成部分

，在對廉租房租金進行經濟規制的時候，需要依據家庭可支配收入、財政負擔能力來最終確定由哪些成本因素進入租金的組成部分[5]。

張仕廉等人建立了公租房租金的綜合定價模型，提出公租房的綜合定價模型分為三步：基準租金測算、區位因素修正、租金檢驗[6]。并采用住房負擔能力計算基準租金，基于“反距離加權插值平均法（IDW）”測算方法確定公租房市場租金調整系數，然后通過靜態投資收益率模型檢驗公租房租金價格的可持續性，通過保障性指標檢驗公租房價格的保障屬性。孟衛東將影響公租房定價的因素分為微觀、中觀和宏觀因素，公租房定價采用差別化定價模式，主要包括承租人支付能力和公租房自身屬性兩個方面[7]。周小寒提出了構建層次分析法（AHP）構建公租房定價模式。成容容構建了零利潤情況下公租房的基準租金的定價模型，將建設成本和運行成本分別計入模型，然后主要根據家庭收入和家庭規模兩項指標對基準租金進行調整[8]。趙青松等人構建了基于承租人、房屋、租賃方式三個要素的公租房梯度租金模型，并以南京市某公租房項目為例進行了實證分析[9]。曹麗娟提出按照保障對象不同，制定不同的租金標準：過渡性需求收取市場租金，可先租后買；輪候需求采用市場價格下浮一定比例；長期固定需求主要滿足其可支付能力[10]。張宇針對政府供給型保障住房，以區位因素為定價依據，將同心圓城市結構住宅租金測算模型進行拓展，建立擴展性多中心城市結構的住宅租金測度模型[11]。同時基于多層次灰色系統建立區位差異指數測算模型，從而實現對不同區位的保障性住房的差別定價。

綜上所述，現有的理論研究成果還存在很大的不足：第一，在“租補分離”模式下，沒有對 “名義租金”和政府補貼后的“實際租金”進行區別討論；第二，沒有一種模式較好地融入了“市場”、“收入”和“成本”三種基本定價要素，同時基于政府決策和實踐操作環境下形成一種可供各地普遍參考的定價模式。

二、理論模型

（一）基于平均成本和平均市場租金確定保障系數

其中，如何確定折舊率有以下幾種方法：

（1）年限平均法。年限平均法是指將固定資產的應計折舊額均衡地分攤到固定資產預定使用壽命內的一種方法。采用這種方法計算的每期折舊額相等。計算公式如下：

年折舊率 =（1 - 預計凈殘值率）/ 預計使用

壽命（年）/100%

月折舊率 = 年折舊率 / 12

月折舊額 = 固定資產原價×月折舊率

（2）剩余年限法。既然房屋資產的價值代表的就是租賃者在剩余年限的總支出，那么不同年限的房屋價值應該不同，即入住新房屋的承租者應該繳納較高房租，入住舊房屋的承租者應該繳納較低房租。年金化計算公式為：

通過式（6）可以看出，保障系數β是在考慮平均成本租金和平均市場租金的基礎上確定的。從理論上出發，成本租金相比市場租金的最大差別就是公租房沒有計入土地成本，而土地成本通常在房地產開發中占有很大比重，因此β1會顯著小于1。但是，基于當前我國的住宅租賃市場的發展情況，房價和租金之間的關系比較復雜，難以清晰界定。因此，可能出現的情況就是成本租金大于市場租金，β等于甚至大于1，收入無法覆蓋成本，財政投入壓力增大。

（二）基于公租房項目的市場租金與保障系數確定項目基準租金

1.反距離加權平均法（IDW）插值法計算市場租金R3。IDW方法是一種研究區域與房價關系的常用方法，基本原理是：以待插值點為中心，在一定范圍內搜索實測點（即樣本點），根據待插值點與實測點之間的距離倒數分配權重系數，實測點的加權平均為待插值結果。根據IDW 方法原理，設某一公共租賃住房在空間上為一個待插值點，記為A0，其同區域類似商品房租賃市場中有n個實測點，其租金記為{P1，P2，P3，…Pi，…，Pn}，與待插值點A0的距離記為{d1，d2，d3，…，di，…，dn}。根據IDW方法原理，A0處市場租金R3：

其中k為距離的冪，值越大說明距離對價格的影響越大（通常取值為2）[12]。

2. 基于公租房項目市場租金和保障系數確定基準租金R*。

在通過市場平均成本租金R1和市場平均市場租金R2計算出保障系數β之后，我們又采用反距離加權平均法（IDW）得到了某個公租房項目的市場租金R3，那么我們就可以最后確定該公租房項目的基準租金R*：

R*=R3×β（8）

基準租金R*的確定過程非常顯著地反映了成本和市場兩個基本要素對公租房基準租金定價的作用。各地可以根據自身財政狀況，合理調整R1模型中成本要素的涵蓋內容，涵蓋得越少，需要政府補助得越多，保障效益發揮越明顯；涵蓋得越多，需要政府補助得越少，越有利于住房保障事業的可持續發展。該模型基本實現了三個目標：政府財政的可承受性、社會資本的可盈利性、公租房價格的市場差異性。

（三） 基于可支付能力確定補貼標準

公租房采用租補分離模式，即所有的公租房租戶按照市場價格先向管理部門繳納全額租金，然后政府根據保障對象收入情況確定補貼額度并進行返還的模式。

1.基于“剩余收入法”測算住房支付能力。

在確定住房可支付能力的下限H*l時，應當將收入分配劃分為三個部分，即非住房消費額N*、住房消費額H*和儲蓄率D*，政府再根據財政承受能力、住房市場情況、潛在保障人群規模等因素，制定合理的非住房消費額N*、儲蓄率D*，其收入剩余就是住房可支付能力H*：

H*=Y-N*-Y×D*（9）

其中Y表示年收入。

在確定住房可支付能力的下限H*i時，將非住房消費N*取下限值N*h，將儲蓄率取上限D*h；

在確定住房可支付能力的上限H*h時，將非住房消費N*取下限值N*l，將儲蓄率取下限D*l=0。

2.核定財政補貼的程序。

第一步：縣、市級政府依據國家相關法規確定公租房標準戶型面積S（嚴格控制在60M2以內①），核定全市主城區平均市場租金價格R2，以R2×S即標準住房面積與平均租金價格的乘積，作為政府財政補貼的依據。

第二步：按照國家規定，政府以略低于市場租金的價格確定公租房租金價格，即存在一個公租房平均租金與市場平均租金之間的比例β，β越大，說明公租房定價水平越高，政府提供的保障程度越低；β越小，說明定價水平越低，保障程度越高。也就是說，β×R2×S代表的就是租戶平均需要繳納的市場租金。不同城市根據自身不同的財政承受能力確定不同的β值，取值居于50%～70%，如《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規定原則上不超過60%。

第三步：采用剩余收入法測算中低收入家庭的住房支付能力，用家庭的可支配收入扣除基本非住房消費和基本儲蓄的余額作為核定家庭住房支付能力的參考依據。家庭收入Y的獲取雖然存在很大的困難，但是依據當前申請、審查、公示、復核等程序，以及相應的誠信違約的處罰措施，Y值的真實性整體還是可控的。

第四步：基于家庭住房可支付能力與政府核定的財政補貼基準，計算家庭能夠領取的財政補貼額度。

三、實證分析

“東城美地”項目（見表1）位于成都市錦江區華新村1、2、7組，占地面積4萬平方米，建筑面積21萬平方米，其中廉租房建筑面積99093.51平方米，戶型面積29～50平方米，共2025套；公租房建筑面積36192.09平方米，戶型面積30～59平方米，共770套；經濟適用房建筑面積35090.06平方米，戶型面積約59平方米，共590套。項目由成都市住房保障中心負責投資，總投資超過6個億，其中建設和裝修費用向銀行融資50%，貸款利率7.05%，項目入住率預估為90%。

1.成都市公租房平均成本租金R1的計算。因為公租房項目的成本核算不涉及土地拆遷、購置費用，所以成本的上下浮動不會太大，為簡化計算，我們以“東城美地”項目的“個別”成本租金代替成都市公租房項目平均成本租金。

如果要項目采用公私合伙模式（PPP）模式，則在項目的成本明細中還要加入企業利潤。

2.成都市全市平均租金價格R2的計算。全市的平均租賃住房價格通過在成都市主城區（五城區+高新區）采取分層隨機抽樣，根據每個項目的可租房規模計算權重，通過R2的計算公式采用加權平均法得到：

7.相關參數值的設定

（1）收入準入標準依據《成都市中心城區公共租賃住房管理辦法》確定：“我市中心城區公共租賃住房保障對象為中等及中等以下收入的中心城區戶籍家庭、中心城區戶籍單身居民、外來務工人員。家庭年收入10萬元以下（含10萬元）或個人年收入5萬元以下（含5萬元）”

（2）住房支出能力采用“剩余收入法”進行計算，中低收入家庭的住房消費能力區分為上限值（保證最低的非住房消費額）和下限值（保證基本的非住房消費額和儲蓄額），其中：

上限值=家庭收入-困難家庭（5%）的平均非住房消費額

下限值=家庭收入-低收入家庭（20%）的平均非住房消費額-低收入家庭（20%）的平均儲蓄額

根據成都市經濟社會發展情況，我們采用下限值計算居民的住房消費額，每人每年非住房消費額N*取值9600元（每月800元），儲蓄率D*取值可支配收入的15%。

8.居民實際支付租金計算。分別選取家庭年收入3～10萬的三口之家，計算他們租賃“東城美地”50m2公租房實際需要支付的租金（見表3）。

根據表3可以看出，“東城美地”項目50m2的公租房每年的市場租金為15108元，政府根據家庭收入最多補貼12204元，家庭實際可以領取的補貼=政府補貼基準-家庭住房消費能力，如果取值為負，則補貼額為零。比如家庭收入30000元的家庭，扣除基本非住房消費和基本儲蓄額，住房支付能力為0，政府需要全額補貼，則實際支付的年租金為2904元，如果不能或者不愿支付，可以選擇其它價格偏低的公租房項目。年收入50000元的家庭，扣除基本非住房消費和基本儲蓄額，住房支付能力為13700元，大于政府的補貼基準，則該家庭應該全額支付公租房租金15108元。

四、結 論

通過以上分析我們發現，基于“租補分離”模式下的定價模型，政府補貼額度與承租人實際承租的房屋屬性沒有關系，而只與政府規定的保障面積、核定的平均價格與家庭可支配收入相關。也就是說，只要上述要素不調整，其所能得到的政府補貼額度是固定的，居住面積越大，租金越高，自己承擔的住房支出就越大；居住面積越小，租金越低，自己承擔的住房支出就越小，甚至為零。因此我們對本文設計的定價模型評價為：第一，在定價模型中融入了成本要素，為公租房運營回收成本和可持續發展提供了保障；第二，充分發揮了市場對資源配置的基礎性作用，保護了房地產市場定價機制的正常運行；第三，給予保障對象充分的選擇自由，有效防止了“好地段”公租房的擁擠現象和“偏遠地段”公租房的空置現象；第四，采用剩余收入法測算家庭的住房消費能力的時候，以家庭收入為唯一參考要素，既考慮了基本非住房消費，又考慮了合理儲蓄額，有效區分了“租房”和“買房”之間的重要消費偏好差別，符合我國的傳統文化和基本國情；第五，“租補分離、先交后補”模式，降低房屋分配管理上的交易成本，實現了財政資金的高效利用。

注釋：

①《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》建保[2010]87號。

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（責任編輯：王鐵軍）