房地產市場運行及跨區域協同發展

張霞

摘 要：近年來，我國已經將區域經濟協同發展作為我國實施區域經濟發展戰略以及推動經濟發展的重要舉措之一。在現有的區域經濟協同發展的研究主題上融入區域發展差異的協調性、產業跨區域轉移以及區域與區域之間如何協同發展等方面的內容。政府也基本上奠定了區域協同發展的主要思想與任務，但是區域協同發展仍然存在內在問題和在機制上運行的相關問題，因此區域經濟的發展還處于探索階段。本文將從區域經濟協同發展的各種復雜性以及如何適應此類問題進行探索，明確區域經濟協同發展的目標，并且深入研究房地產市場運行與區域經濟協同發展之間的關系。

關鍵詞：房地產市場；運行；跨區域；協同發展

一、引言

就本質上而言，我國的房地產市場的波動是一次相對較晚的周期性變化。因此，在我國房地產市場在邁向新的發展階段的同時政府也會出臺一些相應的政策進行宏觀調控以及幫助房地產市場進入良性循環的模式，有效的保證市場的穩定性與可持續性。目前來看中國的房地產市場發展的速度已經遠遠超出房地產金融了，根據虛擬經濟分析中虛實二重性的原則來今后房地產金融改革提供了充實理論解說。

二、房地產市場經濟的虛實二重性

區域經濟協同發展的基本原理就是將區域經濟組織在結構狀態、發展機制中展現互相影響、互相作用的基本管理機制。我國房地產的發展過程一直都在伴隨著政府對其下達的區域經濟協同發展主要目標，2006到2009期間雖然政府一直在努力遏制房價的漲幅但始終未取得明顯的效果，但在2010年政府將虛實二重性原則運用到宏觀調控中去后政府對房地產的實體經濟與虛擬經濟的認識有了很大的改善。我們可以從研究財富的性質的角度來對虛擬經濟與房地產的虛擬性進行更加深入的分析。在虛擬經濟中強調財富是具有價值性的而不是物質性的，并且將經濟體系劃分為實體經濟與虛擬經濟兩個不同的層面，虛擬經濟的作用主要在于協助我們找到一些傳統經濟遺留下來的問題以及特點，而實體經濟的存在就是將一些微觀上的問題反映到現實中來，將問題放大化從而得到更好的解決。在房地產中我們需要考慮的是虛擬經濟在這其中起到了怎樣的作用。房地產作為實物資產的一種，它向大家提供的消費方式是依照面積來進行交易的，因此在保證面積不變的時當房地產的價格的上漲對居民是沒有實質上的改變的。這樣的變化對于房地產投資商的意義就會產生很大的影響，由于價格的變化就會導致房地產在社會財富中的價值有所上升，這也是體現房地產市場虛擬性的之處，近年來中國也是由于這樣巨大的虛擬性財富才創造出很多富翁。由于區域經濟發展是匯集了生產制造、金融服務、交通物流以及房地產市場等多方面經濟類型活動。因此在市場經濟中房地產始終扮演著這樣三個角色，一是為廣大消費群眾提供居住、工作以及社交場地；二是為私人或企業供給一個投資與獲益雙贏的契機；三是為社會的信用機制提供了另一個保障渠道。其中第一個是屬于房地產本身的性質，不會對市場經濟造成很大的影響。而后面兩點是隨著市場經濟的發展歷程而對房地產市場給予的特殊性屬性。就區域經濟發展而言，無論是外部環境還是內部經濟體制都是圍繞主體進行交互作用的機制，由于一些狀態變量與控制變量的持續變化導致區域經濟發展體系也會隨之出現浮動。在市場經濟中所處的特殊位置導致房地產在這之中起到了拉動地方經濟的作用，由于消費房地產需要大量的信貸而促使大量的資金向房地產發達地區流向從而也就促進了該地區的經濟發展。在這之中要避免出現“泡沫經濟”的現象，如果房地產的價格上升的原因是投機所影響的，那么當價格下降時就會引發經濟衰減以致經濟危機的現象，因此應當主要對房地產的投機進行調控。區域經濟發展的機制存在著空間結構的多樣性以及其行為主體的復雜性明確了對區域經濟協同發展理論性的驗證。

三、房地產市場發展的迫切性

（一）虛擬經濟下房地產市場的運行狀態

在這樣虛擬經濟環境下，各國之間的比較也是在實體經濟體系以虛擬經濟體系下進行的。而且，隨著虛擬經濟的全球化的進程，在資源配置中虛擬經濟始終起到了領導的作用，尤其是在當前中國與各國競爭的前提下也將由實體經濟機制轉化為虛擬經濟機制。中國作為發展中的國家，我國的虛擬經濟與實體經濟的發展并沒有很成熟還需要進一步加強兩者之間的配置。而房地產市場則是虛擬經濟中不可或缺的一部分資源，也是中國房地產市場金融的發展歷程。雖然中國房地產按揭貸款事業在1998年剛開始發展，但其發展的速度并不比其他國家慢反而是以驚人的速度占據了我國虛擬經濟體系的重要位置。

（二）區域經濟作用下房地產市場的變化

現如今的房地產事業已經成為中國經濟發展中的支柱型企業了，這樣快速的發展使得房地產的價值與世界平齊。雖然房地產市場為地方政府帶來了很多的好處并為區域經濟的發展提供了良好的環境，但由于階梯因素的影響導致區域經濟發展的差異也在擴大，就房地產市場方面來說，區域經濟的協同發展會在一定程度上帶動了當地的經濟發展從而也帶動了房地產市場的上升。一面為地方經濟做出巨大貢獻一面又將泡沫經濟的影響傳播到整個經濟體系，由于土地在中國的特殊地位從而地方政府對其有著特殊的對待。根據房地產的特殊性這一特點，我們應當將其放在房地產區域性這樣大的背景下進行進一步的研究，做為實體經濟、虛擬經濟以及區域經濟的交點，應當充分利用好房地產市場區域經濟性的特殊作用更好的進行調控宏觀經濟。

（三）房地產市場的雙重性

就目前來看，我國應當全力發展房地產的區域經濟的協同發展，促使房地產市場在金融中發揮雙重屬性：保障政策型房地產金融和經濟型房地產金融雙向發展，這是我國應當快速解決的一個問題。就當前情況來看我國這兩個方面都遇到了困難，無論是地方住房和城鄉建設還是各個省份的住房問題都在加強尋找如何解決融資困境的有效途徑。由于我國融資市場的不發達情況也會避免像美國那樣發達國家出現房地產次貸危機的現象，因此我國的資本市場目前還是處于半開放狀態。而今后隨著經濟全球化的影響，中國虛擬經濟也會相應的完成全球化因此中國必須融入到全球經濟發展的進程中去，我們可以考慮國外一些成功的案例來對我國的房地產全球化進行相關借鑒從而完成虛擬經濟的房地產市場發展。

四、國外房地產融資方式的主要模式及經驗借鑒

（一）美國模式

在美國、加拿大、澳大利亞這樣“地廣人稀”的國家，一般會采用“資本市場融資”這樣的模式進行對房地產市場調控。這種模式主要是通過政府在一定情況下指定相應的住房金融企業通過資本市場進行對住房抵押劵的發放從而籌集住房基金。這種模式的特點就在于可以在短時間內快速將住房資金籌集起來，并且可以保證住房抵押債券使用期限可以進行合理的延長，這樣一來居民群眾的購房壓力減小也會在承擔范圍下進行購房從而帶動了房地產市場經濟，以這樣的方式無形中也提高了虛擬經濟的市場地位。在這之中政府對房地產市場的調控的影響不會過大，會留出很大一部分空間使房地產市場進行自我調控，從另一個角度來說也就是政府在引導二級市場的同時會將一級市場處于當時的競爭的條件下，利用這樣調控的模式實現保障住房基本供給的原則。而這種模式的發展與其國家的一些基本條件及屬性是密不可分的，其中包括：發達國家的資本條件；住房抵押貸款機制的完善程度以及成熟化；政府對于社會保障基金、保險企業以及銀行信貸政策的干預程度。

（二）日本模式

由于日本地形的特殊化也相應的導致日本房地產融資方式的特殊化，其特點就是利用住宅信貸資金來源進行進一步的多元化，也可以成為“混合性融資”。它根據基金的模式集資住房信貸基金，與此同時也將一些私人金融企業大量的運作在融資之中。日本為幫助民間金融市場，出臺多方政策進行引導投資從而保證房地產市場為金融帶來良好的扶持。

（三）新加坡模式

新加坡所實行的“強制儲蓄融資”模式使房地產市場的改革的得到了全世界的關注以及認可。這種模式的主體就是以政府為主要引導人，通過一系列的相關政策例如：政府單獨設立先關機構直接融入到住房的設計、規劃、建造、銷售以及經營等，通過頒布相關政策法案強制調控住房政策。并且將將住房保障機制強制運用到人民群眾中，在工作中將雇主與雇員思維工資收入的一部分作為住房基金定期納入政府機構以此來完成雇員購房消費的資金來源。這種模式的特殊性就在于資金流向穩定、資金存款期限較長、資金金額較大以及籌集資金成本較小。但是這樣的模式也同樣存在弊端，這樣的條件非常嚴格就導致經濟條件必須要穩定不間斷的進行并且要保證整個人民群眾的收入情況差別不大。

（四）英國模式

在歐洲一些國家例如英國、德國、比利時以及法國等地產金融模式大多都是“合同儲蓄制融資”的模式。這種模式的特點就在于借貸雙方利用合同契約的形式來籌集住房資金，將存款與貸款相互結合，采用封閉式運營的模式，其中還會通過將實際存款利率高于貸款利率的方式來實現“高進低出”。而這種模式的運行還需要諸多條件的配合，要通過國家的優待政策并且要求擁有完善化、標準化、嚴格化金融市場體制。在德國的“合同儲蓄制融資”的模式下，政府會主動出臺一些相關政策來滿足各個不同階層群眾對住房的要求，綜合各方面的條件滿足金融體系的變化。建立完善的住房互助機制從而為中低層群眾提供相應的住房扶持。

五、房地產市場金融跨區域協同發展思路分析

在中央政府的指示下推動我國區域經濟協同發展要在加強各區域之間相互作用、互相促進的基礎上進行對房地產市場的維護，中國房地產市場的發展前景應當結合我國現有政策以及居民的住房需求情況制定一項政策性房地產金融與商業性房地產金融相互協作發展的模式。在一些地廣人稀的國家如英國、美國、奧地利以及歐洲一些國家，它們的國土面積比較大，政府大多是對房地產市場采取跨區域協同發展的思路使公共住宅變成住房保障的一部分，而像一些土地比較稀缺的國家如新加坡、日本、中國等地，住房的價格大大的高于人均收入因此也就高于一些同等條件下的其他國家。中國的房地產市場有著自己很大的特殊性目前來看中國的房地產市場是利用聚集性資金來帶動區域性經濟發展，而房地產資金的聚集就表明了在房地產價格階段性上漲的發展中將資金匯聚到這個區域來從而帶來對地方財政的貢獻，而這樣的概念的成立也是和我國的跨區域協同發展的政策密不可分的。我國的商業性住房金融階段，與國外一些發達國家相比只是初級階段，中國房地產市場金融發展大體分可以以下為三個思想：第一政策型房地產金融發展方向。如何解決貧富性差價問題是解決住房性問題的關鍵，不但要設立國民的社會保證機制并且要通過納稅的方式調節居民收支差距的問題。低收入居民的住房問題是設立社會保障體系機制中不容忽視的一個關鍵問題，而政府的協助是不可少的提供相應廉租房來解決低收入居民住房的問題。以香港、新加坡的經驗來看一項工作是屬于政府應當承擔的任務而不是房地產開發商應當負責的項目，在香港、新加坡等地的政府利用建立廉租房、社會保障房以極低的價格向中低層居民售出，很大程度上解決了中低層人們的住房問題。在香港實行跨區域協同發展的政策頗有效果，有一半的人民享有廉租房的待遇因此就這一點中國應當吸取其中的經驗，中國也需要政府為低收入居民提供低價房來解決住宅問題。提供住房公積金政策，在二十世紀初上海就依照新加坡的住房模式設立了住房公積金的機制。我國的住房以及城鄉建設基本上是以保障性住房融入到住房公積金中的方式進行展開的，而其中遇到的融資困難的問題也是通過將大量住房公積金來完成的。第二商業型住房房地產金融跨區域協同發展方向。房地產市場是將實體經濟與虛體經濟相互結合的關鍵，從這個方面利用本質來完成房地產跨區域協同發展的性質。當今無論各個方面世界都在走向高度區域化的進程，而房地產市場處于所有資產方面最中心的位置，在某種程度上來講房地產是人們擁有最穩定長久的固有資產也是在銀行實行貸款是最佳的抵押憑證，也是由此可以將它成為金融運作中的砝碼。如果將整個經濟系統作為一個價值系統進行探究那么實體經濟部門的資金流向以及虛擬經濟的調控都會反映出一定時期的金融活動的發展方向，因此在這之中就會需要更加標準化、完整化的方向來引導區域經濟與金融之間的關系，也可以將這種發展方向稱之為社會融資模式。目前來看我國的商業性房地產市場相對落后，即使在資金雙方都有創立抵押資產的市場以及能力是也需要將住房抵押制度實行，但由于中國住房信貸發展比較落后，缺少足夠的數據以及示例來對市場環境進行評估。第三政策性房地產金融與商業性房地產金融協作發展方向。在我國政策性房地產金融與商業性房地產金融成為金融行業領頭的問題上需要必須協同兩者的發展歷程，為金融活動的發展創造一份堅實的保障。在1994年我國推出政策性住房與商業性住房協同發展的后就更需要深入的拓展以及加深發展歷程，這種理論也是在跨區域經濟中的一項重要指向。在當今的經濟體系中房地產市場并只是一種消費方式，而是作為一種投資方式存在于現有的資產組合中。雖然推動跨區域協同發展是一項艱巨而又復雜的工程，但并不代表是不可能完成的目標。跨區域經濟協同發展的歷程實際上是各個區域之間競爭合作的過程，區域之間的競爭激發了區域經濟發展的動力從而提高了房地產市場發展的活力與效率。而區域之間的合作就會幫助推動各個區域中要素的流動以及區域之間產業的轉移，進行優缺點的互助從而形成協同發展的效果。在我國跨區經濟協同發展的策略下應當充分發揮土地資源的優勢，為房地產開發的事業提供堅實的后盾，對于構建在競爭與合作基礎上的跨區域經濟協同發展的體系還需要經過實踐的磨合以及進一步的發展改進。

六、結論

因為房地產市場具有區域性的原則，這也就是中國房地產市場需要同時調控房地產的整體方向與加強保障性住房兩個方面，不但要同一時間保證兩項任務的正常發展而且要保證可以在同一環境下兩項任務的標準化完成。發展房地產市場一面要發展實體經濟條件下建設住房為人民群眾提供良好的住房、工作以及娛樂場所；另一面也要發展區域經濟下基本提升以及保證虛擬經濟在房地產市場中重要位置。在具體實施這操作的過程中，對保障性住房該如何建設是各地政府需要因地制宜的實行各個不同的實際政策以及各地政府與中央要積極引導一些行政推進。我們要經過一些跨區域經濟手段來對我國的房地產市場進行下一步的宏觀調控，例如利用融資的方式來加強房地產的推定歷程。目前全世界在處理如何推動保障性住房的問題都有了有效的解決方案，大體是通過金融的作用來進行對房地產市場的調控。隨著社會的進步和發展，會從金融環境以及跨區域經濟方面探究出適合各個區域的房地產市場。（作者單位：臨沂大學）

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