房地產營改增實務探討

姚云

摘 要：從2016年5月1日起，全國實行全面營改增，這對房地產行業稅務管理而言，產生了巨大的挑戰。本文通過分析房地產營業稅與增值稅的特點，從實踐角度出發，房地產企業如何應對營改增的挑戰提出針對性建議。

關鍵詞：房地產 營改增 增值稅

從2016年5月1日起，根據國務院相關指示，我國正式施行營改增，營業稅退出了歷史舞臺。營改增的目的是為了降低相關制造業等行業的增值稅稅負率，降低現有的制造業所面臨的困境，推動制造業的發展。但是，營改增影響最大的行業，卻是房地產行業，營改增的核心在于不動產的進項稅抵扣。因此，在營改增來臨之際，房地產行業對于如何應對營改增將成為一項重要的任務。

一、增值稅相關理論分析

1.增值稅的定義。增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅是價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。

2.貨物與勞務。

從表中我們可以看出，所有的交易可以分為三大類，分別是貨物貿易、勞務貿易、資本投資與分配轉移。其中關稅協定的出現，解決了全球性的貨物貿易體系，隨著經濟的發展，服務貿易的興起導致世界貿易組織對國際貿易的規則進行了調整，逐漸形成了《世界貿易組織投資自由化》，將服務貿易納入到世界貿易體系中來。目前美國主導的TPP在這兩者的基礎之上，將資本投資與分配轉移作為進一步的拓展，實現整體交易的自由化。

在營改增之前，我國貨物貿易增收增值稅，勞務貿易征收營業稅，資本投資與貿易分配從理論上來說是不納稅流轉稅的，但實際上我國的現狀卻是不徹底的不課稅原則，例如利息征收利息稅。營改增后，所有交易均改為增收增值稅，包括資本投資與分配轉移的部分。

3.營業稅與增值稅對比分析。除了定義存在差別外，營業稅與增值稅最大的區別就是直接稅與間接稅。營業稅是一種直接稅，納稅義務人和稅收承擔者兩者是一致的，而增值稅屬于間接稅，納稅義務人和納稅主體是不同的，消費者為最終的稅費承擔者。

二、營改增的內容分析

1.房地產營改增內容。房地產行業營改增后，增值稅率分為兩檔，分別是5%、11%。分別是簡易計稅方法和一般計稅方法，簡易計稅方法稅率為5%，一般計稅方法稅率為11%。一般計稅方法應稅收入為不動產銷售收入扣除受讓土地時向政府、土地管理部門或者受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款后的余額為銷售額，其中為該項目采購而取得的增值稅專用發票上注明的進項稅可以抵扣。簡易計稅方法稅率為5%，符合以下條件的項目可以采取簡易征收：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目或者《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一經選擇，36個月內不得變更。為該項目采購而取得的增值稅專用發票上注明的進項稅不可以抵扣，且向政府部門支付的價款不能扣除。

2.房地產項目簡易征收與一般征收案例選擇分析。假定根據項目銷售測算，A項目銷售總額約為8.3億元，目前截止2016年4月底，收款金額約1.3億元，尚余7億元銷售回款未實現。根據成本預測，項目建安成本為5.8億元（不含地價、營銷費用以及資本化利息），目前已發生成本4.4億元，尚余1.4億元可獲得增值稅專用發票。不同情況下納稅金額如下表：

3.建筑行業營改增內容分析。建筑行業是與房地產行業關系最為密切的行業，我們有必要對其營改增內容進行了解，以便于我們在房地產項目稅務管理時提供便利，建筑行業營改增內容詳見下表：

對于《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目或者建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，施工單位可以選擇簡易征收的模式進行，按3%的征收率進行稅款繳納。此外清包工模式以及甲供工程也可以按照簡易征收的模式進行，清包工是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務，甲供工程指的是全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。。除了小規模納稅人需要前往稅務機關代開增值稅專用發票外，其他均可自行開具增值稅專用發票。對于采取簡易計稅方式征收的項目，不得抵扣任何進項稅。采取一般計稅征收的建筑項目，其稅率為11%，可以抵扣進項發票以及自行開具增值稅專用發票。

三、房地產營改增建議

1.公司管理架構優化建議。由于增值稅是以營業執照作為納稅單位，建議房地產開發企業盡量減少設立內部分公司，對于必須獨立管理的項目，通過單獨設立賬套、內部成立管理小組等方式進行管控，避免出現母公司持有大量的增值稅進項稅無法抵扣，各分公司卻由于缺少進項發票大量繳納稅款。（ 備注：增值稅只能抵扣，不得退還，即預交以及進項稅只能夠抵減銷項稅）。由于物業公司大多數成本是人工成本，其進項稅抵扣較低，采取小規模納稅人身份對其更為有利。年收入超過500萬之后，物業公司將自動轉換成為一般納稅人。增值稅納稅主體是以營業執照作為單位，建議物業公司可以通過增設不同的物業管理分公司來降低單個主體的收人，控制在年收入500萬元以下，享受小規模納稅人的稅收優惠。

2.營銷預售制下預繳稅款的籌劃。預收賬款按照3%稅率預繳增值稅，待項目結轉收入之后，再按5%進行清算。如果在收款的時候開具發票，則需要按照5%稅率計稅。建議在預售階段，暫時不開具發票，交房后一次性集中開具。 2016年4月30日前已收房款已繳納營業稅，根據財稅2016[36]號文規定，對于已繳納營業稅的業務發生退款，已繳納的營業稅不得抵扣增值稅，應向原稅務機關申請退還多繳營業稅。因此，對于已繳納稅款的房款，建議禁止退還（可換房），避免陷入地方稅務局漫長的稅款退還審批流程。

3.成本發票管理。對于采取簡易征收項目，相關建安發票即使合同簽署日期在2016年4月30日之后，也允許其采取建筑安裝簡易征收模式，開具3%增值稅專用發票或者普通發票。對于采取一般計稅方式的項目，施工合同簽署日期在2016年4月30日之前的，建議要求施工單位選擇一般計稅方法，按11%稅率計稅，開具11%的增值稅專用發票。無論施工單位采取何種計稅方式，均必須開具增值稅專用發票。

4.日常費用管理建議。 職工福利、業務招待、個人交通費、餐費等均不可進項抵扣：（1）職工福利包括食堂支出、為員工提供的住房、下午茶支出、購進固定資產專用于職工福利，對于共用部分，如項目銀城綠洲辦公室租賃，用于食堂、辦公等，可全額進項抵扣；（2）業務招待費包括餐費、娛樂場所支出等；（3）餐費包括公司所有以餐票內容體現的費用；（4）個人交通費指的是員工個人打的費、車票、機票等，包括出差、外出培訓等，不包括公司車輛使用、加油費等；上述費用發生時，均可開具增值稅普通發票，除此之外全部費用均需開具增值稅專用發票。

參考文獻：

[1]《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）， http：//www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2043931/content.html.

[2]《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，http：//baike.baidu.com.

[3]海曉鳳，營改增對建筑行業的影響分析，江西建材，2016年第11期.