最靚年報暗藏險情

曾慧娟

2015年政策松動、市場逐步回暖，讓大多數房企收獲了一份頗為靚麗的成績單。

港股和A股上市公司2015年年報均于2016年4月30日前披露完畢，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，由于綠地控股去年實現A股上市，滬深兩市共計142家上市房企營業收入總計高達12127.3億元，首次破萬億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的凈利潤合計959.45億元，同比僅增長7%。

三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤，令房企營利能力繼續減弱；部分房企負債率依然高企且短期內難以改善。

收入大漲

去年龍頭房企營業收入普遍出現大幅上漲。

萬科累計實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，較2014年分別上漲14%以及21.5%。

恒大地產2015年合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價創歷史同期紀錄。其中，合約銷售額2013.4億元，同比增長53.1%，合約銷售面積2551.2萬平方米，同比增長 40.2%；合約銷售均價7892元/平方米，同比增長9.2%。

2015年全年保利地產共實現簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%；實現簽約面積1218.30萬平方米，同比增長14.22%。

在大型房企中，2014年已超過萬科并排名第一的綠地控股2015年增速放緩，實現合同銷售金額2301億元，合同銷售面積2176萬平方米，與上年度基本持平。

分析人士稱，2015年伴隨多輪去庫存政策的刺激，房地產銷售回暖明顯，特別是一二線城市房地產去化率較高，甚至出現供不應求的局面，因此房地產企業銷售速度增加，并不奇怪。行業的集中度在不斷地提升，2015年TOP10房企的營收市占率提升6.07個百分點，達62.65%。未來隨著行業不斷洗牌，市場集中度上行是必然趨勢。

但是營業收入的增加并沒有帶來利潤的增加。不少房地產凈利潤率首次破10%。

地價太高擠壓利潤

即使是千億元級的保利地產，2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率也僅為1.2%，與2013年13.52%的同比增長率水平相比，下降了12個百分點。而其營業收入1234億元， 凈利潤率9.97%。當然，對于多數大型房企來說，2015年的凈利潤增速水平有所提升。萬科A2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率為15%，上年同期這一數據則為4%，增加11個百分點。

金地集團2015年營業收入為327.33億元，實現營業收入和歸屬于母公司凈利潤同比分別下降28.21%和19.94%，凈利潤率為9.8%。其解釋稱主要是由于結算面積減少所致。

碧桂園2015年實現營業收入1132.2億元，實現凈利潤97.12億元，凈利率僅8.6%。

金融街歸屬母公司的凈利潤同比增長率下滑23%，上年同期則為1.2%。

Wind資訊統計數據顯示，142家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤接近6.8億元，但實際上這一凈利潤指標超過1億元的為76家，占比僅超過一半；而這一凈利潤指標超過平均數6.8億元的上市房企只有30家，占比21%。

上海易居智庫研究總監嚴躍進表示，2015年房企業績分化比較明顯，有些大型房企凈利潤增速水平也在快速下滑，中小企業更是直接進入凈利潤下滑通道。

值得一提的是，在上述142家公布2015年年報的上市房企中，有73家凈利潤下滑，其中嘉凱城和廊坊發展這兩家恒大地產舉牌的地產企業同樣增速下滑劇烈。嘉凱城居首位，同比增長幅度為-6252.2%，廊坊發展居第6位，同比增長率為-1156%。

嚴躍進認為，這與企業項目布局和業務結構不無關系。其中，部分房企并非專業型的房地產公司，有多元化產業做支撐，所以營業收入同比上升。但部分房企的地產項目布局相對集中且該區域樓市庫存量大，即使降價也難以消化，其營業收入和凈利潤情況皆不理想。

根據中國指數研究院數據，2015年，北京、上海商品房銷售去化周期約為12個月，市場供求關系有所改善，項目投資競爭加劇，北京、上海土地溢價率分別為38%、30%的歷史高位；廣州商品房銷售額和2014年基本持平，商品房銷售面積同比增長7%，銷售去化周期約為17個月，市場銷售去化存在一定壓力，廣州土地溢價率達到10%。

“下重注投資三、四線城市項目的企業周轉速度過慢，現金回轉壓力大，今年更難以在一線城市和部分熱點二線城市增加土地儲備，從投資周期角度來講，對提升利潤反作用力更大。”某業內人士直言，如果這些企業無法抓住今年樓市的回暖期，未來日子或將比較難過。

反觀有實力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續擴大，能否靠增加產品附加值贏得高端客戶又是一大關卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項目可賣固然好，但壓力其實更大，更焦慮”。

融資加大致負債率上升

2015年以來，國家不斷出臺各種降息降準政策，為市場提供了寬松的融資環境。上市房企及時抓住契機，加大融資力度，因此2015年行業資產負債率以及真實負債率均有所上升。

值得注意的是，房企的資產負債率也攀升至新高。某研究院的統計數據顯示，2015年房企資產負債率均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點，帶息負債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個百分點，整體負債水平有所上升。

從具體企業來看，萬科A以4750億元負債暫居首位，與去年同期的3925億元相比，上升825億元，資產負債率為77%；融創由81.33%提升至83.19%；綠城由72.59%提升至74.63%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“這說明一些成長性較好的企業可能愿意用高杠桿的模式來進行再生產。”某分析機構指出，百強企業2015年債務負擔有所加大但總體可控，短期償債能力得到一定改善，但企業仍存在一定的存貨去化壓力，受變現較弱的存貨規模增長影響，企業仍面臨一定的經營風險。

庫存方面，截至2015年末，保利地產共有在建擬建項目270個，規劃總建筑面積1.35億平方米，待開發土地總建筑面積5482萬平方米，可滿足公司2-3年的開發需求。融創年報顯示，隨著今年將有約20個全新項目推盤開售，2016年全年的可售資源超過1300億元。

可見，房企仍存在較大的庫存。嚴躍進指出，2016年以來，全國房地產市場處在持續升溫的慣性中。雖然部分房企持樂觀態度，但隱憂在于，對銷售貢獻較大的一線城市和核心二線城市，近期陸續出臺收緊樓市政策，這很可能會影響去化進程，并進而帶來資金壓力。

一面是不斷下滑的利潤率，一面是不斷上漲的負債率，告別黃金增長期的房地產行業，未來將何去何從？或許，有些房企將選擇退出，有些房企將繼續多元化，而更多房企也將不斷轉型。

積極調整區域布局

去年一線城市房地產市場率先復蘇，尤其是上海、深圳房價出現暴漲，讓不少押寶一線城市的開發商業績得到有力提振。但一線城市過高的房價又積聚了風險，未來房企在區域發展策略上的選擇讓人關注。上市房企的年報還透露，繼續擴大海外市場份額、進軍互聯網金融等成為上市房企2016年的新動向。

據萬科地產年報顯示，由于在傳統住宅業務上堅持聚焦發達城市圈的策略，這使得萬科抓住了主要城市市場好轉的機會，2015年主要城市銷售金額增長20.7%，其重點關注的14個大中城市住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應。但除了部分主要城市以外，全國其他地區依然面臨較大的去庫存壓力。萬科集團副總裁劉肖表示，萬科將秉承“尊重市場，尊重城市，精耕細作”的理念，根據市場情況積極調整經營與定價策略，控制企業庫存。

同樣在調整發展策略的還有碧桂園。目前它已成立一線城市事業部，由集團聯席總裁朱榮斌親自負責。按照目標市場計算，2015年合同銷售額有52%來自于瞄準一二線城市的項目，46%來自于面向三四線城市的項目。2016年其土地獲取預算大約500億元，是否會繼續向一二線城市市場傾斜值得關注。

對于國內區域布局，碧桂園集團總裁莫斌就明確表示不會放棄深耕三四線城市的做法：“在一線核心地段，我們保持關注、審慎參與；在二線城市，碧桂園持續鞏固市場；在三四線競爭優勢明顯，我們將聚焦高凈值人群，專注改善型需求。”

發力海外市場，轉戰互聯網金融

與前幾年一樣，房企“出海”是年報季備受關注的話題。截至2015年底，萬科已經進入了舊金山、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。2015年公司銷售業績中，海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入28.8億元。2015年，萬科在紐約新增3個項目，在香港新增1個項目，在倫敦新增2組項目。

去年碧桂園押寶海外，其中最為引人矚目的莫過于號稱投資千億的馬來西亞森林城市項目。莫斌在年報發布會上表示：“該項目去年底推出的首批單位已經售罄，項目預測利潤率水平高于一般國內開發項目，同時我們將‘以銷定產，根據市場反應逐步推進項目建設，務求為集團帶來持續、穩定的收益，助力集團長期發展。”

互聯網金融正成為不少房地產企業的新戰場，不少房企還致力于推動產業鏈、價值鏈、生態鏈的全面優化。房企的到來，正在給互聯網金融行業帶來新的競爭格局。

3月16日晚，恒大球員身披帶有“恒大金服”標志的球衣亮相亞冠足球賽場，引發外界關注。3月17日，恒大金服正式上線，新用戶最高年化收益可高達10%，吸引了不少投資者的目光。今年1月10日，萬達集團發布2015年度經營快報。截至去年末，萬達金融集團收入208.9億元，完成全年計劃的697%。這是先前大舉進軍互聯網金融業務的金融集團收入首次出現在集團整體的業績快報中。

新城控股的年報也顯示，該公司引用互聯網技術推出了“新城金融”平臺，并分別建立網站及APP服務端。自2015年10月，平臺上線后已推出了25個理財產品（3個首付寶，22個商票寶），目前已全部滿標，皆為1年內的短期產品，共計金額達3649.7萬元。

從目前房企布局“大金融”的領域來看，已經有銀行、保險、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領域的方方面面。隨著住宅產業化的推進，未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢，整個行業也會因此逐漸發生變革。