告別“租房不友好”

楊卓琦++張琰

收編居民存量房用于政府公租房，其實是保障性住房的一種方式

忍受了樓上兩個多月的裝修噪音，周寧原以為生活可以恢復正常時，卻發現樓上原本三室的房子被改造成了四室，不斷有租客來看房。他又開始了新的煩惱。

周寧希望能夠住在干凈便利、環境好、安全性高的小區，可是當自己成為房主后，他又本能地抗拒周圍租客的存在。

“租房不友好”早已不是一件新鮮事。

有人甚至說，租房要經過“九九八十一重”磨難。

在網上，有一份廣為流傳的《北京租房完全攻略》，里面列有租房避免受騙的42個“終極提醒”，其中專門提醒，“千萬不要低估在北京租房的艱難，如果不做好充分準備會付出想象不到的代價”。

政府回租空置房試驗

北京地下室、上海群租房以及廣州、深圳的城中村，是中國一線城市“蝸居”的典型生態狀態。

群租問題，一直是城市管理中的頑疾。

上海長寧區的新涇家苑就曾經群租問題嚴重。因為屬于動遷安置小區，每家基本上都有好幾套房子，除了自住外，多余的房屋基本上都被改造成群租房加以出租。

剛剛大學畢業的郭家軒坐在廣州五羊新村租住的小一居里，這個不到40平方米的出租屋一個月租價2100 元

考慮到動遷房小區可能會帶來的群租現象蔓延的問題，上海市長寧區政府幾年前就開始試點回租新建成動遷配套商品房閑置房源。

“試點始于長寧區群租問題比較嚴重的一個區域，是動遷安置小區新涇北苑。”上海長寧公共租賃住房運營有限公司運營部經理陳卓告訴《瞭望東方周刊》。

新涇北苑，與新涇家苑相鄰，同樣一戶多房，存在大量閑置房源。陳卓告訴本刊記者，在這兩個區域，一方面租房市場需求旺盛，虹橋機場、臨空經濟園區都在附近;另一方面，群租的蔓延導致這一區域租房市場品質較低，附近企業的員工為無法就近租到合適的住處而頭疼。

2012年，新涇北苑交房。交房的同一天，上海長寧公共租賃住房運營有限公司在小區內同步啟動了房源回租的工作。

“當時定的目標是200套，想先試驗一下，最后我們一共租下來了197套，差不多占到小區閑置房的五分之一，回租年限是6年。”陳卓說。

根據上海市公租房裝修標準，陳卓所在的公司對所有回租房屋進行了裝修，配置電視、冰箱、空調、沙發、床等家具家電。這些房屋采取單位集體承租的方式，向長寧區內企業和企業職工供應。

這些回租房一經推出立刻就被企業搶租一空。“企業人員相對比較穩定，小區的治安和環境都有一個比較好的提升。”陳卓說。

長寧公共租賃住房運營有限公司將房子回租后，統一裝修、出租并管理，“房主相當于把房子租給政府，只管向政府收租金就行了”，這樣既避免了群租的可能性，又提升了小區品質，部分房主參與熱情很高。

上圖：26歲的楊雪嬌和她24歲的男友王昊在北京半地下室出租屋內一起看著她家人的照片下圖：楊雪嬌父親（左上）、母親（左下）、哥哥（右上）和奶奶的照片

陳卓介紹，他們在回租房屋時是毛坯房，按照周邊房租市場價與房主簽約，但根據公租房租金略低于市場價的原則，裝修后基本以市場價的8.5折出租。這部分的差價，如公租房的裝修、管理、稅收等成本支出，均由區財政補貼。

截至本刊記者采訪時，新涇北苑的回租房沒有出現過退租的情況——既沒有房主收回房子，也沒有企業不續租。

第一個試點的成功，讓長寧區擴大范圍，在其他動遷小區推進這一項目。

劍河家苑是長寧區第二個試點小區，首期回租了91套，供不應求，2015年又新收65套。

本刊記者了解到，長寧回租房目前的租金有具體的定價標準，即“前3年租金不變，后3年租金較前3年上浮5%”。

收房的時候，房東一般是能夠接受他們所定的租金價格，但也遇到問題，房東認為租賃市場發展前景良好，不愿意一下子簽太久。

“比如，我們最早的項目租金只有1700元，現在這個房子租金已經漲到3000元。但是如果將租賃期調整為二三年的話，涉及裝修等各種成本，對我們來說運營壓力比較大。”陳卓說。

收編居民存量房用于政府公租房，其實是保障性住房的一種方式，香港就有先例。除了上海，長沙市雨花區也以回租方式，在拆遷安置保障住房項目小區統一租賃300套安置房，就近為中低收入住房困難者解決安居問題。

上海市長寧區住房保障和房屋管理局住房保障科科長王峰告訴《瞭望東方周刊》，長寧區的樓宇經濟和經濟園區發展較快，外來人口也快速增長。政府的公租房只能解決一部分問題，大部分還要靠市場租賃來解決。

從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。

上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進告訴《瞭望東方周刊》：“在我們買房強于租房的觀念里，廉租房的叫法容易讓人尷尬，發展租賃市場一定要保證承租人的尊嚴。”

“N+1”模式帶來的春天

前述周寧所說的樓上將三室變四室，是指將客廳隔成單獨一間房間進行出租。

這種情況在以前是被禁止的。

變化出現在2014年。那一年，北京市在首都綜治委針對群租房治理的工作會議上提出，如果房主配合整改，將可以允許一種“N+1”模式的隔斷存在，也就是說，將允許面積較大的客廳隔出一個房間用于出租。

2015年，上海市房管局等七部門也聯合發布《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見的通知》，提出代理經租機構在出租房屋時，單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用。

在蘑菇公寓創始人龍東平看來，“N+1”模式的共識成立，給租賃市場的發展帶來了春天。

本刊記者在上海黃浦區宏泰公寓的一套蘑菇公寓看到，一套精裝修的三室二廳的房子被隔成了四室，如果未被提醒，很難發現其中的一間是原來的客廳。

“我們會與房東簽下5年左右的托管合約，對于托管的房子，則會進行一定的標準化裝修，再從空間和時間上進行拆分并出租給用戶。”龍東平告訴《瞭望東方周刊》。

比如，一套三室的房子可以改造成四室，四室的房子可以變成五室。

“一般的房子客廳都比較大，而且還有陽臺，我們把它隔成一間后，居住的舒適度要好于朝北的房間，甚至是次臥。”龍東平解釋說。

這種“N+1”模式如今已被多家品牌公寓所采用，像鏈家旗下的品牌公寓“自如”也與蘑菇公寓做法類似。

投房研究院的《2015年長租公寓報道》顯示，中國存量房近億套，近25%的空置率產生的房源主要流向租賃市場。而目前，無論是房東方還是租客方都面臨著很多“痛點”，交易環節、房屋品質、租后服務等方面都有極大的改善空間。

“房東沒有動力去提升房屋品質，因為不管怎樣，房子都能租出去。”龍東平說。

他認為，正因抓住了這幾年房地產市場的供求錯配，大量商品房入市后被閑置，同時有大量流動人口租不到有品質的房子，各種長租公寓都在這一時點爆發。僅2013～2014年獲得風險投資的長租公寓已超過10家。

有了硬件再說情懷與社交

不同于傳統中介要收取服務傭金，在蘑菇租房或者選擇鏈家自如公寓都不收取任何傭金和服務費。

龍東平認為，區別于傳統中介，蘑菇管家是一個服務型管理，還專門設置了“蘑菇管家”。租客在其平臺上看到真實的房源信息后，可以網上預約看房;之后，蘑菇管家能提供從看房到租房再到租后的一系列服務。

“我們的蘑菇公寓的房源信息可以保證百分之百真實。如果房間已被出租，或者有客人預約看房，這個房間都會從網站上下架。”蘑菇管家汪煒告訴《瞭望東方周刊》。

據汪煒介紹，因為網上房屋圖片都是真實的，標準化裝修下的房間風格基本一致，一般情況下租客看三四套房子就可以決定下來，甚至還有特別感性的客人只是看到圖片就決定租下。

龍東平現在自己就是蘑菇公寓的房客。在他看來，一個月兩三千元的房租，住在總價七八百萬元房子，精裝修、有電梯、毗鄰地鐵、小區安保到位，對工薪族來說非常超值。

在蘑菇租房的網站上，租客除了可以了解房間的情況，對于合租室友也可以有一個大致了解，如合租者的性別、星座、職業、愛好都會呈現在網頁里。

龍東平告訴本刊記者，他們曾做過統計，蘑菇公寓的房子每間的租金大約在3000～3500元，租客的月收入一般在7000元以上，這些人一般都是對生活有一定追求，比較講究生活品質的。

目前市場上的各種長租公寓，或以白領公寓為切口，或以單身公寓為門檻。

“做長租公寓，不是做情懷。”龍東平強調，地段、價格、安全，把基礎的東西做好了、硬件達到了才能去考慮情懷與社交。

與長寧區回租動遷房一樣，長租公寓在拿房時也基本上會簽5年左右。陳卓告訴本刊記者，在租期內毀約，房東需要支付不小的一筆違約金。

汪煒也說，“房東寧愿支付違約金也要毀約，說明他迫切想要收回，作為自然人或者公司都無可奈何”。

遇到這種情況，租客的利益如何保障？汪煒告訴本刊記者，如果發生房東突然收回房屋的情況，他們會讓租客選擇搬去其他的蘑菇公寓，并且給一個月的緩沖期，讓租客重新選擇。

2013年以來，各種品牌長租公寓發展迅速。據不完全統計，在北京目前已有1000家左右的公寓公司，但從整個租賃市場來說，長租公寓所占的比例仍然較低。

截至2014年，全國最大的公寓企業鏈家自如服務過的用戶剛過20萬，僅占北京800萬租客的2.5%。

開發商試水租賃市場

2015年，萬科開始試水長租公寓。

作為萬科在重慶的首個長租公寓項目——西九·萬科驛作了很多嘗試。比如選擇租客，要求年齡35歲以下、無子女、積極上進的新青年群體，同時萬科與租客達成協議“客戶在租賃期內上述條件發生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約”。

據本刊記者了解，上海萬科驛公寓在嘉定安亭的項目目前已經投入運營，但并未開展“租金抵房款”的活動。

嚴躍進告訴本刊記者，萬科的項目帶有一定的營銷性，目的是為了發展潛在客戶。目前，國家提出購租并舉的住房制度或市場建立，基本上可以認為中國正嘗試建立房地產第四級市場，而此前一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場的發展總體成熟。

對于四級購租并舉市場的建立，嚴躍進認為，這需要讓部分房企積極轉變去庫存思路，從賣房轉變到租房的策略上來。“目前中國還沒有成熟的專業化租賃企業，現在的長租公寓不具有普遍性。”

在他看來，未來專業化的租賃企業，可以有幾種可能性：既可以是傳統的房地產企業，也可以是土地資源豐富，擁有工業用地的企業，還可以是帶有政府背景的保障性住房公司，或者城投公司可以去做，甚至資產管理公司也有能力做。

2015年12月中央經濟工作會議提出，要建立購租并舉的住房制度為主要方向，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

而實際上，目前我國住宅租賃市場供應主體還比較單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮居民家庭。

2010年全國第六次人口普查數據顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，機構出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規范標準專業的房屋租賃服務，比如租賃合同中的租期、租金與租金調整、租賃管理、住房交付和回收標準等主要條款，往往能在住房租賃市場上起到示范作用。