住房租賃市場的想象空間

單素敏

能否保障房企、中介、租房人、個人業主等各利益相關方，從中挖掘出新的市場機遇、

真正滿足“住有所居”“住有尊嚴”的夢想，是對新政最大的考驗

一邊是感嘆“長安米貴，居大不易”的城市“漂泊族”，另一邊是大量閑置而被計入庫存的房屋，住房市場中這一普遍存在且愈演愈烈的供需錯位矛盾，有望在逐步實施的租房新政中，得到妥善的解決。

2016年5月4日，李克強總理主持召開的國務院常務會議提出，“確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。”為發展住房租賃市場，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規范方面，給予住房租賃市場支持。

實際上，2015年初住建部發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，就已經把推行租房新政確定為深化住房制度改革的重要內容;當年末的中央經濟工作會議又將其列為了“化解房地 產庫存的六大舉措”之一;2016年5月6日國務院新聞辦召開的政策吹風會上，住建部副部長陸克華透露，在不久的將來，一系列針對住房租賃市場領域供需雙方的配套政策將會陸續出臺。

1998年房改以來，在經歷了近20年的快速發展之后，中國房地產市場試圖通過“鼓勵購租并舉”的方式，來彌補租賃市場的不足、完善住房供應體系、推動房地產開發企業轉型升級。

不過，在接受《瞭望東方周刊》采訪的企業及專家看來，要實現這些目標，僅有政策的方向性指引還遠遠不夠。能否保障房企、中介、租房人、個人業主等各利益相關方，從中挖掘出新的市場機遇、真正滿足“住有所居”“住有尊嚴”的夢想，才是對新政最大的考驗。

土地用途的限制被打破

“完整的住房體系應該覆蓋住保障性住房的低收入家庭、租房族、普通商品房購買人群等不同階層，但長期以來我們對住房租賃市場的重視是不夠的。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受《瞭望東方周刊》采訪時說。

租房市場制度措施不完善、供應總量不平衡、結構不合理等問題，以及由此帶來的租房難、租房貴現狀，使得一部分暫時沒有條件買房的人也不得不加入了購房大軍。

“問題是，讓每個人都通過買房來解決居住問題是不現實的。”范小沖認為，“提供大家能夠租得起的房源，讓年輕人或新移民在城市有穩定的住所、穩定的就業，從而實現人口的城鎮化，這是出臺租房新政的重要目標。”

而擴充房源、平抑房價、規范市場，是實現這一目標的基本手段。

“市場上確實存在很多閑置的物業。”新城控股集團高級副總裁歐陽捷告訴《瞭望東方周刊》。

國家統計局發布的數據顯示：截至2016年4月末，全國商品房待售面積為7.27億平方米，其中商業營業用房待售面積為1.51億平方米。

這些商業庫存和一些老的工業廠房、辦公樓、招待所等，因為非住宅性質的限制，過去很難被改造成租賃房推向市場。“對我們來講，發展過程中最需要政策來解決的問題，就在于放開這些限制。”長租公寓運營商魔方公寓市場部高級經理任宇告訴《瞭望東方周刊》。

租房新政的出臺，讓包括魔方公寓在內的住房租賃企業看到了重大的利好。

按照新政的規定，那些由于電商沖擊或者其他商業模式調整而關門停業的商業用房、市場前景不好的在建商業項目房屋，都可以改造成租賃住房。此外，為了降低租戶的使用成本，陸克華還介紹，對于土地用途調整為居住用地的商業用房項目，用水、用電、用氣的價格將按照居民的標準執行。

“新政策增加住房租賃的有效供應，對租房需求較大的一二線城市來說，效果將更明顯。但對于房地產供應過剩情況更嚴重的三四線城市，租房新政的去庫存作用有多大，還很難說。”歐陽捷認為，中小城市住房自有率相對較高，“住宅的租賃需求都不多，更不要提按間出租或者商業用房改造后做普通住房出租。”

以魔方公寓選擇入駐城市的依據為例，“GDP、人口總數和人口凈流入情況都好，長租業務才有發展前景，目前來看，我們主要集中在一線和1.5線的城市，大量的二線城市還不太敢做。”任宇告訴本刊記者。

范小沖則認為，過去有些城市領導者“好大喜功”，認為只有CBD、“曼哈頓”才能代表城市的現代化，在交通便利、配套完善的市中心建了大量的商業、寫字樓等公共建筑，“現在通過新政變通一下，把這些商業用房拿出來出租，對城市白領還是有一定的吸引力，同時也可以做到物盡其用，避免資源浪費。”

住房租賃生意為什么難做

“在國外，房價高低一定程度上是由房屋租金回報情況來決定的，但在我們國家，這二者幾乎沒什么相關性。事實上，租賃市場才是城市住房的蓄水池，它應該能夠調劑和反映住房的真正需求。”范小沖告訴本刊記者。

中國的房屋租售比遠低于國際水平，住宅物業的租金回報率普遍在2%左右，一些經營狀況較好的商業項目也僅能達到3%的水平，一年的利潤連付銀行貸款的利息都不夠。

“現在上市房企的投資回報率一般在8%～12%，即便是下降到5%，賣房子還是比租房子的回報高。這種情況下政府鼓勵開發商不做銷售做租賃，后者的動力是不足的。”歐陽捷說。

中國指數研究院常務副院長黃瑜也對《瞭望東方周刊》分析，快速周轉是開發企業的生命線，在其他可以維持規模擴張的渠道沒有搭建起來之前，任何長周期的操作都將使其面臨資金運營的風險。

“在銷售仍有理想利潤空間的前提下，進入住宅租賃行業首先需要承擔較高的機會成本。而由于前期沒有成熟的運營經驗，初期運營費用率將保持在較高水平，又會大大降低開展租賃業務的投資回報率。”黃瑜說。

即便是投資回報可期，經營租賃業務對房地產開發企業來說也依然存在巨大的挑戰。

首先，已建成的辦公或商業用房改成居住用房，要增加廚衛設施、滿足日照要求等等，對建筑本身的這些改造難度和成本就非常大。

另外，租賃絕不是簡單把商業物業改造成住宅租出去就結束了，能不能租出去取決于怎么尋找客戶并通過后期持續的投入來服務客戶，最終形成品牌。

至少目前來看，習慣了買地賣樓的房地產開發商似乎還缺乏這樣的能力，委托專業的住房租賃公司來經營將會成為房企們的優先選擇。

“實際上，跟房天下合作的許多開發商都表達過這樣的意愿，他們希望把閑置物業交給我們來運營，互聯網上聚集了大量的房源和租客，便于快速匹配他們的需求，比他們自己運營要高效。”房地產電商平臺房天下相關負責人告訴《瞭望東方周刊》。

政策鼓勵開發企業與租賃企業合作發展租賃地產，引導其從開發、銷售向租售并舉的經營模式轉變的同時，“還將合理確定新建租賃住房建設的規模，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。”陸克華在前述政策吹風會上明確提出。

這一規定，讓住房租賃業務的經營者們看到了更多的商機。

2016年5月18日，保利地產以溢價率295.8%、折合樓面價43607元的成本拿下了上海浦東新區周浦純住宅地塊，出讓條件中規定“15%的面積需要開發商自持70年”，這意味著這部分項目不能出售，房企的資金會長期沉淀在其中。

“如果交給我們來運營，解決方案其實有很多。比如做養老地產、長租公寓，等等，而在所有的產品中，白領公寓是坪效最好的合作方案。”任宇告訴本刊記者。

政策如何“伸手”與“放手”

近期地王頻出、“面粉貴過面包”的市場熱度下，土地出讓中附加自持面積這樣的條件，對企業來說似乎顯得過于嚴苛，“這等于說，明知不賺錢還讓你這么做。”在歐陽捷看來，“政府要培育住房租賃市場，應該盡量減少限制性條款，完善公共服務的基礎性建設，比如規范行業標準、合同文本，保證信息透明、嚴格執法等等。”

黃瑜則認為，熱點城市租房需求巨大，在沒有其他有效渠道擴大租賃房源的情況下，年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中給予優先安排有其合理性，而三四線城市目前普遍存在庫存壓力大的問題，更需要通過規劃來調節，“比如，在摸清本地可租賃住房規模之后，提高貨幣化安置的比例來緩解市場整體的庫存壓力。”

“土地出讓是招拍掛的方式，企業會根據自身條件來考慮要不要拿地，這本身是一種市場化的行為，不存在強迫。只是，政府要引導開發商自持經營，需要在稅費、融資通道上給與優惠和幫助。”范小沖說。

對此，我愛我家集團副總裁胡景輝在接受《瞭望東方周刊》采訪時直言，企業經營房屋租賃業務運營成本較高，可以通過內部管理、商業模式創新等自己解決，但是稅費高、融資成本高的問題，需要政府來調節。

小馬（右）與小月在北京的出租房里完婚。

針對這些問題，陸克華介紹，租房新政將對依法登記備案的住房租賃企業、機構，包括個人從稅收方面給予優惠。“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點，拓展直接融資的渠道。”

實際上，由于REITs涉及面非常廣，對后期市場的影響非常深遠，而且在整體結構設計的過程中涉及到諸多的部門，這一國外已經非常成熟的金融產品，在我國遲遲沒有步入正軌。在黃瑜看來，住建部此次對穩步推進REITs試點的強調，在一定程度上可以看作是發展租賃市場的政策設計的環節之一。

新政的實施，讓年輕人看到的一個理想且可期的未來是，無論“漂”在哪座城市，都可以通過專業、規范的租賃公司提供的可靠服務，過有尊嚴的租房生活。而這樣的企業能夠生存、壯大，需要政府在“伸手”與“放手”之間，收放有度。