新常態下產業地產行業內部控制的規范化路徑

任倩倩

摘 要 當前，我國經濟發展步入新常態，產業地產行業面臨的內部和外部環境更加復雜，為此，本文分析了內部控制的內涵和意義，剖析了新常態下產業地產行業內部控制的隱憂，并從不同緯度指出新常態下產業地產行業內部控制的規范化路徑，以促進行業更好地發展。

關鍵詞 新常態 產業地產行業 內部控制 風險控制

一、內部控制的內涵和意義

內部控制包括內部管理控制和內部會計控制兩大類，是組織為規范經營管理、維護資產安全、保證會計資料準確、確?；顒诱ｉ_展而制定的各種制度和方法的總稱，主要包括制度規范、控制方法、控制環境等方面的內容。內部控制具有重要的意義，首先，通過明確職責分工，改善經營流程、管理制度、監督效果、產品質量等，保障組織經營管理活動順利進行。其次，可以控制資金收入和支出，規范固定資產的購置和使用，確保資產的完整性和安全性。再次，有助于提高會計資料的完整性和準確性，為戰略規劃和經營管理提供重要的數據支撐。另外，完善的內部控制制度亦是決策得以貫徹執行的主要手段，能夠提高決策水平，幫助組織最大程度降低經營風險。

二、新常態下產業地產行業內部控制的隱憂

產業地產以產業為依托，構建產業價值鏈一體化平臺，是工業地產的升級與換代。近年來，我國產業地產行業發展迅速，各路資本紛紛涌入，產業新城、物流地產、生態城、孵化器、影視基地、旅游地產、總部基地、商業綜合體等模式在全國遍地開花。然而，產業地產當中的復雜性和潛藏的風險，遠遠超出了市場人士的預判與控制。不少產業園區開發企業一味依賴當地政府的優惠政策，結果遇上規劃調整，地方政府違約，企業就陷入資金鏈緊張的泥淖當中；有的企業看到“以售養園”的模式不能持續，就進行高成本融資，結果資金鏈斷裂；有的企業或定位錯誤，或水土不服，或同質化嚴重，造成招商引資困難，最后進退維谷，生死一線?？偨Y這些產業園區開發企業的問題：第一，內控體系不健全。許多企業在組織架構、管理制度方面簡單粗放，內部控制管理有很大的隨意性，缺乏內部監督審計，導致企業陷入無序困境。第二，制度執行不力。管理人員決策判斷失誤，部分人員徇私舞弊，甚至管理層之間串通、勾結以及濫用職權，都影響了企業內控制度的切實執行，有礙于企業有序發展。

三、新常態下產業地產行業內部控制的規范化路徑

（一）完善內部控制的體系

產業地產行業要想規范內部控制，就要完善內部控制體系，這包括建立內部控制環境，采取相應的控制措施，構建風險防范機制，加強內部信息溝通，落實內部監督檢查等。首先，要提高對內部控制重要性的認識，建立現代治理結構，形成全員參與內部控制的氛圍。其次，要建立健全內部控制制度，包括會計管理、授權審批、財產保護、運營分析控制、全面預算管理、不相容職務分離和績效考核控制等。再次，增強風險防范意識，提前做好對風險的預測、評估，對潛在風險做好防范措施，結合內外部資源，及時應對市場環境發生的變化。另外，產業地產開發企業要建立內部審計機構，提高內審人員素質，并確保其獨立性和權威性，對內部控制的有效性進行監督檢查，及時發現內部控制的重大缺陷，然后直接向董事會報告。

（二）搭建一體化服務平臺

產業園區內集中了產業鏈上的眾多企業，除了傳統的寫字樓、廠區大樓，還有餐飲、居住、生活配套以及產業服務區，還需要跟金融、創投結合，設置創投中心或產業孵化器，以吸引各類企業，通過產業地產的整體開發、運營、管理以及幫扶，使園區內企業得到更快、更好的發展?？梢?，除了形態和招商以外，搭建一體化服務平臺非常重要。目前一線的產業地產商都將園區提供的配套服務提升到前所未有的高度，園區在研發、展示、物流、培訓等方面提供的平臺都能助推園區內企業的發展。尤其是產業園區對中小企業的融資輔導、融資代理、融資擔保以及融資租賃服務，可以很好地幫助初創企業規避現金流周期風險，渡過成長初期危機。搭建一體化服務平臺有利于打通全產業鏈，整合上下游資源，避免單一形態的風險，這不僅大大增強了客戶黏性，也能夠開辟出一個更新、更穩定的利潤來源。

（三）重點考慮投入和產出

產業地產往往投資巨大，例如，武漢光谷投資20億元在沈北新區打造光谷聯合創投科技城，總投資128億元在深圳龍崗打造科技園，星河集團投資150億元建設總部基地項目。不過，產業地產利潤率不高，資金回收較慢，對于任何一個開發商來說，重點需要考慮投入和產出。例如，物流地產是產業地產中比較盈利的行業，可以重點考慮。目前，物流地產集中在長三角地區、珠三角地區、渤海灣地區，中部武漢和西南成渝地區也正迅速崛起，開發商既要考慮物流倉庫租金，也要考慮空置率水平。深圳的高端物流倉庫租金最貴，接近人民幣40元/月/平方米，但是土地成本相對比較昂貴，而廣西、長沙、株洲等地區雖然租金不高，不過這些地方發展較快。所以產業地產開發企業需要綜合考慮各方面因素，確定業態和開發主題，以獲得最佳的產出投入比。

（四）園區實行信息化運營

園區實行信息化運營有利于提高對信息的收集、處理能力，讓數據信息成為一種寶貴的資源，在整個產業鏈上不斷流動和及時傳遞，實現了信息的開放、共享和整個產業鏈的價值最大化，也為管理者制定經營決策提供有力的依據。園區內企業客戶對物流、配送、金融、商業信息、商務活動、監測評估、媒體公關、展覽展示等的需求，以及不同企業的偏好和習慣、互相之間可能產生的協作和競爭關系，這些數據經過收集、統計和分析之后，都可能成為產業地產開發企業新的服務甚至投資盈利點。目前，真正具有“互聯網思維”的產業地產開發企業已經將信息化植入了園區運營的基因當中，信息化管理平臺作為有效支撐，打通產業鏈，無法實現產業鏈的價值。未來，對入園企業的信息采集、分析與利用也將成為一個潛力巨大的課題。

（五）與風險管理有機結合

產業地產行業面臨環保政策風險、政治環境風險、金融政策風險、產業政策風險、稅收政策風險、土地政策風險等。產業園區開發和運營期均比較長，回本時間短則3～5年，長則8～10年甚至更長，而且園區資產整體變現能力差，在土地供應越來越緊張、房地產市場遭遇寒冬的情況下，“以售養園”的模式已然不能持續。目前很多產業地產開發企業高負債運營，面臨的各種風險很大。開發企業應當根據內部控制目標，全方面搜集內外信息，對園區開發和經營開展風險評估，并確定相應的風險承受度。應定性與定量分析相結合，對風險點進行分析和排序，然后結合風險承受度，采取有效的應對策略，包括風險承受、風險規避、風險分擔、風險降低等，以盡量減少內部和外部風險帶來的損失。

四、結語

我國經濟正面臨著結構轉型，這給產業地產行業帶來了重大的發展機遇，也帶來了巨大的風險，產業地產行業必須因勢而變，應時而謀，建立現代治理結構，完善內部控制體系，在園區招商、運營、管理、服務的每一個環節加強內部控制，打造一個完整的產業鏈，以產業鏈的協同效應提高自身效益，以園區內企業的共同成長實現自身發展，以此推動行業的轉型和發展，為我國的可持續發展作出貢獻。

（作者單位為中國農業機械化科學研究院）

參考文獻

[1] 金彤.內部控制制度的重要性[J].中國集體經濟，2012（16）.

[2] 楊羽.論企業內部控制及其風險防范[J].財經界（學術版），2015（22）.

[3] 王新華.企業風險管理與內部控制的實施策略應用[J].中國商論，2015（27）.