商業地產開發項目風險管理的研究

廣西桂林國奧城投資開發有限公司　羅勁文

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商業地產開發項目風險管理的研究

廣西桂林國奧城投資開發有限公司羅勁文

摘 要：目前，商業地產業已經成為了我國國家經濟發展的最重要的支柱產業，它直接影響到了國民的生活質量和未來國家的發展走向，但細數歷史，我國的商業地產業發展歷史卻很短，僅有不到四十年的時間。可以說，在這種背景下許多商業地產開發企業在制度體系和企業管理方面還不夠完善和成熟，包括對商業地產業開發中所存在的風險認識也遠遠不足，這對企業乃至整個行業、對我國經濟未來的發展前景都是極為不利的。鑒于此，本文就圍繞商業地產開發項目風險展開討論，探討企業在風險管理過程中的識別與定性定量分析方法，并最終提出在項目風險應對中的風險規避與風險轉移策略。

關鍵詞：商業地產開發項目風險管理識別定性定量分析

商業地產開發項目是一個復雜且周期漫長的過程，它的風險性高且隨時變化，這讓目前許多年輕的商業地產企業在項目開發過程中有心無力，最終面臨企業嚴重虧損甚至倒閉的結果。更重要的是，開發項目風險所帶來的影響是雙向的，除企業本身之外，它也會嚴重影響社會及民眾的切身利益，因此，對其所存在的風險實施針對性的一系列管理措施是極為必要的。

1　商業地產開發項目的風險管理理論

商業地產開發項目具備不確定性，它體現在項目組織、組成、收益等多個環節中。換言之，開發項目中各個環節的組成并不是簡單的線性關系，而是相當復雜的多分支體系，且這些分支永遠處于變化之中，難以達到長期平衡狀態。而項目在不同階段其所出現的風險類型、性質以及結果也是不盡相同的。

1.1商業地產開發項目風險的特征

1.1.1客觀性

商業地產開發項目的風險來源于自然環境、經濟、文化以及市場的變化。我國剛剛步入市場經濟化發展階段，特別是在如今的轉型期內經濟形勢瞬息萬變，對商業地產這樣的熱門國家產業來說，它其中存在諸多不確定性風險也是必然的。某些企業無法及時應對突如其來的風險而導致企業活動失敗，其主要原因就是開發項目中所存在的眾多不安定因素，這些因素甚至是無法預知的，所以，我們說商業地產開發項目風險是具備一定客觀性的。

1.1.2相對性

商業地產開發項目風險在項目推進的每個階段所呈現出的類型與程度也大有不同，不同的風險其對投資項目所產生的適度影響也是具有相對性的，這也為企業應對不同風險的管理給出了提示。只要企業開發商能夠根據不同的風險類型及發生程度給出有針對性的項目投資組合，那就有可能在一定程度上降低風險所帶來的威脅。

1.1.3可預測性

盡管說商業地產企業無法完全規避開發項目風險，但也并不代表說這些風險都是完全未知的，它們都是可預測到的。這就需要企業對項目風險擁有足夠的認識和科學理解，例如有效的風險識別、管理及定量評估手段，在一定程度上確實可以降低風險對項目開發過程所帶來的影響。因此，對風險進行有效測量并實施定性分析、計算也是企業應對風險的最好選擇，因此，企業應該充分利用好它的可預測性。

1.2商業地產開發項目風險的識別

風險識別是商業地產開發項目風險管理中的重要環節，它為后期的風險評估及應對奠定了理論基礎。一般來說，商業地產的項目風險識別主要包括對項目的規劃、對風險管理的規劃、對歷史資料的整理以及對風險類型、制約因素與假設條件的判定。對識別過程的描述則主要分為尋找、描述和確認風險。具體來講，風險識別的流程應該為以下六大步驟：確認商業地產開發項目中所存在的不確定性→建立風險因素列表→確定各種風險事件的存在可能性并預測它們所能產生的結果→確立風險優先級別→對風險因素實施分類→建立風險目錄摘要。

如果從理論出發，在風險識別過程中發現風險信息的辦法有很多，例如頭腦風暴法，該方法的操作相對較為簡單。它的主要表現形式就是商業地產企業的集中議會討論，由企業高層管理人員集思廣益，共同探討有關于某一項目開發過程中可能存在的風險因素，對公司的影響、損失程度以及消除風險后為公司帶來的收益；德爾菲法則通過專家對項目開發風險進行識別，然后對風險概率的平均值展開計算，以最客觀的形式分析，出項目風險可能發生的概率，最后將數據反饋給管理層，幫助他們做出應對風險的最終管理決策。另外還有通過函數曲線圖與數學公式來對風險因素及其事件所展開的描述分析以及根據實踐經驗所總結出來的核對表方法等。總體而言，商業地產企業在開發項目時用來識別風險的科學方法很多，但如何在項目開發的每個階段正確使用識別方法，從而形成有效管理，才是項目風險管理中最為關鍵的環節。

1.3商業地產開發項目風險的評估

在風險被識別之后就要進行風險評估，在目前的實踐經驗及技術開發環境下，對風險評估的方法主要包括了主客觀評估法、盈虧平衡評估法以及概率分析評估法。

首先是主客觀評估法，該方法分為主觀評估與客觀評估。其中客觀評估主要對以往項目已經發生過的風險狀況實施統計，然后通過公式計算出風險因素發生的基本概率。該方法所計算出來的評估數據是完全客觀的，是憑借前人經驗所得出的風險評價意識，很少摻雜主觀因素；而反觀主觀評估則是在數據缺失的狀態下，通過管理層“頭腦風暴”共同研究意見，以風險發生概率來主觀計算項目中可能會出現的各種風險。主觀評估主要由企業商業地產專家來完成，他們對開發項目的風險推斷具有科學性和可操作性，所給出的意見也具備一定價值，尤其是在風險發生后對項目所可能產生的影響這一方面評價非常全面，可以幫助企業項目實現平穩推進。

其次是盈虧平衡法，該方法還叫做量本利法，它通過對開發項目的成本價格及產量利潤關系進行盈虧平衡分析，從而算出在項目中達到盈虧平衡的最終狀態點，即盈虧平衡點。它的經濟意義就在于使得項目永遠保持在盈虧均衡的狀態下，并在這一基礎上尋求產量利潤及生產成本的最大平衡點，此時的項目就是盈利的，反之如若小于平衡點，則項目轉入虧損狀態。

某些商業地產企業利用線性虧損平衡分析歷年來對自身開發項目關于生產量與營銷量的假定，假設生產量=營銷量，如果用Q代表二者的關系，則項目開發所消耗的總成本將主要由固定成本與變動成本兩大部分組成。在這里兩大成本與項目產出量是存在線性關系的，所以要通過線性函數來表述三者間的關系為：

生產總成本=變動成本+固定成本=單位變動成本x項目產出銷量+固定成本

在這里，假設生產總成本為TC，V為單位變動成本，F為固定成本，則有：

TC=VQ+F

所以，商業地產項目的收益函數就應該為：

AR（Q）=PQ

而成本函數應該為：

AC（Q）=F+VQ

所以Q=F/（P-V），如圖1所示。

如圖1所示，曲線函數中Q*代表了企業的最低保本經濟點，如果企業的產出規模小于Q*，企業就會出現虧損狀況，反之則為盈利[1]。

2　商業地產開發項目風險的技術分析

商業地產開發項目風險管理不但是對項目的合理規劃過程，也是定性定量的分析過程，它是商業地產企業能夠做好風險管理的技術性前提。

2.1開發項目風險的定性分析

對商業地產開發項目進行定性分析，實質上就是為項目管理者提供對風險的初步認知及判斷。所以在定性分析方面一定要明確四個主要目的：第一，要明確項目風險的主要來源；第二，要明確項目風險的已知性質；第三，要準確預估項目風險所帶來的后果；第四，要為項目風險的后期定量分析提供有利條件。

圖1　基于盈虧平衡的企業盈利曲線函數圖

另外，定性分析的技術與方法也多種多樣，例如德爾菲法、外推法、主觀評分法等，這些方法的基本操作手段都是通過勾勒邏輯框架圖來發現導致項目可能失敗的各種原因，并將其組合成為一套樹狀結構圖，針對風險因素一一解決問題，并對已解決問題及風險因素予以主觀化評分，客觀積累經驗，以便于應對問題在未來的再次發生。

2.2開發項目風險的定量分析

商業地產開發項目的風險因素存在兩種：確定型與不確定型。所以，與此對應的風險定量化分析也應該分為確定型項目風險和不確定型項目風險。

2.2.1確定型項目風險的定量分析

確定型項目風險的出現規律一定為1，因為它產生的后果是可以完全精確預測的，而且與之對應的信息也是100％可靠的。一般來說，可以用盈虧平衡分析法來實現確定型項目風險的定量分析。

如上文所述，盈虧平衡法注重對盈虧平衡點的分析，它主要將成本劃分為變動與固定兩種成本，然后對開發項目中的價格、成本與銷量進行基于平衡關系的研究，找到最終的盈虧界限，依此來判斷項目中的各種不確定因素，并探討項目對風險承受的最大底線。也就是說，如果盈虧平衡點越低，項目承受風險的能力也就越大。這里采用線性盈虧平衡方法對商業地產開發項目的銷售收入與銷售成本、銷售量進行分析，首先推出它的關系表達式：

（1）R=pQ（項目總收入）

（2）C=wQ+F（項目總成本）

（3）P=R-C=pQ-wQ-F=（p-w）Q-F（項目總利潤）

在上述關系中，F表示固定成本，Q表示銷售總量，p表示產品的單價價格，w表示單位產品的實際變動成本。基于線性盈虧平衡點分析，可以得知銷售收入與銷售成本始終應該保持相等狀態才是合理的。那么就有：

pQ=Wq+F

所以在線性盈虧平衡點上的項目實際銷售量就應該為：

Qb=F/（p-w）

2.2.2不確定型項目風險定量分析

除某些已能確定的風險因素外，還有許多風險因素是不被確定的，它們對企業項目開發所帶來的威脅可能更大，通常情況下不確定性項目風險量化有三種方法，它們是概率分析法、期望值法以及決策樹法。本文以期望值法為例進行闡述。

所謂期望值法其關鍵就是期望假設某個開發項目中的項目目標有n個風險狀況會對項目本身產生影響，所以，基于此目標的損益期望值就應該為：

在上述期望值關系式中Pi就代表了當情況i發生時的基本概率，而Xi則表示當情況i發生時所產生的項目經濟損益值。期望值方法對于商業地產企業項目開發很有作用，尤其是它對損益期望值的判斷相當準確，因此，許多企業都希望通過計算損益期望值來判斷自身項目所要面臨的各種不確定型風險。當損益期望值不斷提升時，就說明商業地產企業開發項目的不確定型風險越小[2]。

3　商業地產開發項目的風險應對策略

商業地產企業若想妥善應對開發項目所面臨的種種風險并合理處置，就必須思考具體的應對策略，保證在識別出風險之后能夠合理地評估、處置風險。在實踐中，商業地產開發項目的風險應對主要可以歸納為風險規避與風險轉移兩大方面。

3.1風險規避

風險規避屬于商業地產開發項目中的重要策略之一，它專門針對某些高發性風險展開。風險規避的主要原則是變更開發項目原有計劃，進而消除風險本身或導致風險產生的前期條件。風險規避也是目前市場中眾多商業地產企業所常用的風險應對策略。

在土地獲取過程中可能面臨拆遷后所帶來的風險性影響，商業地產商應該首先基于土地自然屬性與社會屬性與相關部門展開談判以確定土地的開發權。某些商業地產企業愿意獲取城市郊區或廢舊工廠、農田等區域的土地，因為這些土地在補償條件及獲取難度上比較簡單，風險較小。而在市區范圍內的土地則涉及過多程序和高昂的土地補償金。另外，不確定的人為因素也可能為土地的獲取帶來較大風險。如果商業地產企業能夠通過放棄某一區位的開發項目，合理規劃選擇方案來規避風險也是可行的，這也是企業對自身實力評估的一個過程。即使是像萬達這樣的商業地產大企業也很少會選擇在北京市中心地段獲取土地，這是因為一方面市中心的土地價位高、獲取資格難，另一方面在市中心開發項目其可發展彈性并不大，容易陷入到激烈的城市競爭中而無法平衡項目盈虧點。對此，萬達的做法就是在北京五環以外的天竺地區、北苑地區爭取土地資格。北京五環以外地區由于開發度尚不成熟，雖然交通及地理位置并不占優勢，但它具有很高的發展空間和很低的項目風險，而且隨著北京市城市空間的不斷擴容，五環以外未來成為黃金地段也只是時間問題，所以，放棄選擇市中心地區就叫做風險規避，而選擇五環以外地區又是以較小的風險換取未來更高的收益，這就是商業地產開發項目風險管理在尋找合理的盈虧平衡點以后所能獲得的未來收益。

3.2風險轉移

風險轉移的核心理念在于設法將項目開發階段所存在的風險與應對風險的責任都全部轉移給第三方，所以風險轉移也是一種對責任的轉嫁，但其本質還是不能消除風險的。換言之，風險轉移并不放棄或中止帶有風險影響的項目開發活動，而是要求他人承擔，但企業也要支付給他人一定的風險承擔費用。一般來說，風險轉移也是商業地產企業風險管理的手段之一，但是它主要應對一些小概率卻損失率高的風險因素，商業地產企業主要通過合同與保險來轉移風險。

以項目建設階段的風險轉移為例，開發商會在施工前利用合同條約來將自己不希望承擔或無法控制的風險完全轉移給承包商，包括成本風險、質量風險、安全風險、工期風險等。而圍繞這些風險，開發商一般都會與承包商簽訂帶有總價上限的固定合同，并給予承包商一定的包干費，這樣一來當市場工程造價發生變化時，承包商也將負責承擔造價變化所帶來的成本費用增減，這就是開發商對成本風險的轉移。而像質量風險與工期風險則也由設計方及承包方來承擔，如果項目設計到位且施工質量有保證，承包方及設計方還會得到一定的獎勵，反之則有懲罰措施，即對時間、成本的損失補償。

另外，保險也是開發商在商業地產項目中的風險轉移目標對象，比如目前所存在的工程保險，它所主要針對的對象為建筑安裝工程以及設備災害、自然災害、意外事故，這也是商業地產開發項目風險轉移的典型范式，即第三方責任賠償保險。

4　結語

本文結合理論實踐對商業地產開發項目中的風險管理進行了闡述，明確了風險識別、評估與應對等環節的具體操作方法。目前我國商業地產市場火熱，企業之間競爭激烈，但他們所面臨的風險卻是相同的，所以作為行業一員，商業地產企業應該多多實踐，豐富自身的風險管理理論和方法操作運用，盡量規避對企業及開發項目不利的因素或將其轉移出去，以確保開發項目的順利展開[3]。

參考文獻

[1]雷茂沖.恒大地產集團商業地產開發項目風險管理研究[D].武漢科技大學，2008.

[2]沈亮.商業地產開發項目風險管理研究與應用[D].北京郵電大學，2007.

[3]李藝.濰坊泛海城市花園項目風險管理研究與應用[D].中國海洋大學，2014.

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）04（b）-153-03