城市近郊旅游與旅游地產耦合發展研究

□文/盧偉（湖南涉外經濟學院　湖南·長沙）

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城市近郊旅游與旅游地產耦合發展研究

□文/盧偉
（湖南涉外經濟學院湖南·長沙）

［提要］隨著人們生活水平的提高和出游理念的深入，以及帶薪休假的逐步推行，城市近郊短途旅游越來越成為城市居民旅游的首選。而在旅游產業蓬勃發展、旅游消費從觀光型向休閑度假型轉變的同時，一些企業開始以房產開發的形式介入旅游產業發展，推進以旅游為主題的房地產項目開發的興起。旅游業與房產業都是第三產業中附加值高、關聯性強的產業，二者的融合勢必成為中國經濟新一輪的增長點。

關鍵詞：城市近郊旅游；旅游地產；旅游經濟

本文為湖南省教育廳科研課題：“長株潭城市近郊旅游與旅游地產的耦合發展研究”（14C0659）研究成果

收錄日期：2016年3月16日

城市近郊旅游景區往往處在城市化最活躍、郊區農業景觀向城郊結合和城市景觀演替最為顯著的城市邊緣地帶，在城市空間快速擴張的趨勢下，呈現出許多新的變化和特點，也面臨著許多發展的困境。隨著中國經濟的發展，旅游產業的興旺，旅游消費從觀光型到休閑度假型的轉變，一些房地產投資商介入旅游產業發展項目，推進了以旅游為主題的房地產項目開發和興起，二者的融合也將極大地推進中國新一輪旅游經濟的增長點。

一、城市近郊旅游發展現狀

近年來，隨著人們生活水平的提高和閑暇時間的增多，尤其是人們的旅游消費開始由長距離旅游向中短途旅游轉變，從追求旅游景點名氣向追求旅游質量轉變，短線旅游、鄉村旅游等城市周邊旅游已成為消費者的旅游熱點。城市郊區旅游資源依托大城市穩定的客源市場，以及資源、客源、區位和設施優勢，吸引著大量的城市居民去觀光、度假、休閑和娛樂。

（一）城市近郊旅游發展現狀。從生態環境角度來看，由于城市人口和交通的高度集中，城市問題日顯突出，主要包括大氣污染、噪聲污染、交通擁擠、能源緊張、城市綠地空間日趨減少等。我國城市綠地空間與一些發達國家相比明顯要少，人均僅4.1平方米，而近幾年由于城市擴大等原因，不少綠地挪作他用，使綠地空間更顯緊張。由于城市綠地空間不足，制約了城市居民的戶外活動，一些城市公園已出現人滿為患的局面，特別是周末尤為突出。而城郊生態環境相對較好，郊野空間開闊，空氣清新，有江河湖泊、綠草森林、鳥蟲啁啾等這些市區缺乏而又是人們向往的生活環境，許多城市周圍還有風景勝地、寺廟古剎、名人陵墓等景觀，郊野的田園風光、農家生活也讓城市居民心馳神往。這些都強烈地吸引著厭倦城市喧囂、繁雜生活的城市居民奔向郊區。

從旅游者的角度來看，節假日延長、人們收入水平的提高和健康意識的增強、閑暇時間的增加是人們能夠實現外出旅游的前提條件，而人們文化素養的提高和健康意識的增強是其內在因素。在旅游消費上，越來越多的城市居民不再愿承受“人車勞頓”之苦，花費許多錢財東西南北幾千里路觀光游覽，而是熱衷于足剛出戶，不用遠行就能觀賞到豐富多彩的田園風光和游覽主題公園。

另外，城郊旅游所擁有的特性也是促使其自身發展的重要原因，如優越的區位條件使其擁有大量潛在的旅游客源市場；“回歸自然”、“可持續發展”等發展基調，使人們在與自然對話中，全身心得到放松、家庭親情得到融合、朋友關系得到升華；參與體驗性較強使得城郊旅游者不是被動的接受而是積極參與；各種人文旅游項目，如歷史遺址游、名人故居游、文化名城游、特色居民游、民俗風情游、民間藝術游、革命圣地游、各種主題樂園、宗教旅游等飛速發展也大大提升了城郊旅游的文化內涵；城郊旅游產品多種多樣，有傳統的自然觀光游覽，也有時尚的蹦極、攀巖、跳傘等專項旅游。同時，其經營方式也是多樣的，不受地區、部門的約束。城郊旅游無論從資源、產品和經營方式各方面來看，都是綜合的，具有極強的包容性。

（二）城郊旅游發展存在的問題。現階段，城郊旅游的大眾旅游市場已經形成，然而從城郊旅游自身發展來看還存在較多的問題。很多城市的城郊旅游景點的設施布局猶如“天女散花”般處于無序化狀態，缺乏科學的優化組合；同時，沒有良好的交通、接待等配套服務設施，旅游項目雷同，重復建設過多，過于超前的旅游業開發也不利于旅游業整體效益的發揮；城郊旅游產品結構類型單一，主題設計雷同，地域環境和文化內涵的挖掘不夠，創新不足，同一地域常常出現眾多同一類型的旅游地和產品，導致競爭加劇，旅游地和產品生命周期縮短；大部分城郊產品形象定位較低，缺少精品項目，都是一些傳統的旅游項目，無外乎就是讓客人漂流、農家樂等，都是把城郊旅游定位為一種低消費、低層次的旅游產品；城郊的基礎設施相對較為落后，交通、通訊、給排水、電力、飯店等等均不可能與城市相比。另外，城郊景觀出現嚴重的城市化傾向，旅游產品開發中“先人造景觀，后自然景觀，重人造景觀，輕自然景觀”的做法尤顯突出，一些地方甚至出現了大量城市景觀建筑，這種人工景觀可以收到短期經濟效益，然而從長遠來看，會受到嚴重的挑戰。再者，城郊旅游的宣傳力度不夠，游客與景區的信息不對稱，游客一般通過朋友推薦、網站、雜志、報紙、電視等方式的宣傳來收集信息，對景區的交通情況、住宿、飲食、購物等情況了解的渠道較少。許多城郊旅游景點、景區只是依靠回頭客和口碑效應帶來一些客源。旅游宣傳、促銷缺乏強有力的手段，未能充分引導和調動市場。

在現實城郊旅游發展中由于缺乏科學合理的規劃設計，片面追求客源數量對自然環境和生態已造成了很大破壞，景區布局分散，占用了大量土地，造成了資源浪費，嚴重制約了城郊旅游業的可持續發展。

二、旅游地產發展現狀

目前，旅游業的繁榮帶來了旅游地產的規模化開發。我國旅游地產現階段發展的特點主要體現在以下幾個方面：

（一）主要由政府主導開發。在我國特殊的政治和經濟制度背景下，對旅游區和旅游地產開發還主要由政府主導，政策性明顯。由于思想觀念的落后和對旅游地產自身規律的背離，使得旅游地產的發展偏離了市場的需求，許多大型的旅游地產項目難以正常經營，甚至瀕臨破產，成為爛尾項目。

（二）高端化日益明顯。由于作為主導的開發者——政府沒有明確旅游地產的市場定位，把目標客戶定位于高端消費人群，而忽視了中端消費者，失去了大量的市場份額。

（三）投資方式日益多元化。早期的旅游地產主要由國有企業進行投資建設開發與經營管理，民營企業的投入少之又少，更鮮有外資企業的投資。目前，我國逐漸放開對旅游地產的開發權，大量國內民營企業成功獲得開發權，而有強大資金能力和管理經營能力的外資企業也紛紛以酒店管理公司的身份涌入我國旅游地產項目的開發運作中，為該行業的發展提供了強大的生命力。

（四）資源優勢明顯。目前旅游地產開發項目大部分分布于我國較好的風景區，占據了較優質的旅游資源，因此具有了強大的資源優勢，為將來的進一步開發奠定了堅實的基礎。開發規模逐漸加大，無論是投資項目還是旅游地產的面積都非常大，周期比較長，逐漸與國際接軌。

（五）投資和度假消費需求加大。旺盛的旅游地產需求為其規模化開發提供了強有力的支持。早期對旅游地產的需求以國內商務型、會議型度假為主，家庭式的休閑為輔，而目前商務型和家庭型則平分天下，共同支撐了旅游地產的開發。異地置產的興起也為旅游地產的興盛做了不小的貢獻。

三、城市近郊旅游與旅游地產耦合發展研究

（一）城市近郊旅游對旅游地產有帶動作用

1、良好的資源環境。隨著旅游的發展，城市近郊旅游目的地的原始風貌可能受到一定影響和改變，但由于其城市化率總體說來相對中心城區水平較低，受到現代工業開發和城市建設的影響較小，受各種類別的污染也相對較少，基本能保持其本身的自然山水風光和田園風貌。同時，我國旅游資源種類多樣，包括溫泉、湖泊、草場、山林、雪原、喀斯特地貌等眾多類型；這些豐富多彩且保持良好的自然生態資源成為旅游地產開發商和購房游客的特殊吸引物，成為游客在考察旅游地產物業時的首要考慮因素，極大地帶動了城市近郊旅游地產的發展。

2、廣闊的市場需求。隨著人均收入和消費水平的不斷提高，人們的旅游需求量也正在逐步加大；而隨著城市化進程的加快，快節奏的城市生活和緊張的工作除了為人們帶來更高的收入外，也逐步改變了人們的生活理念，人們更加渴望在有限的假期時段回歸自然、體驗休閑度假生活，以達到放松身心，提高生活品質的目的，旅游地產的產生與發展正迎合了人們的這一需求。因此，具有良好資源與區位優勢的城市近郊旅游目的地成為城市居民出游居住的首選地帶，從而使城市近郊旅游目的地在發展旅游地產時將具有廣闊的客源市場。

3、旅游產業綜合帶動效應。旅游產業本身就是綜合帶動非常強的產業。城市近郊旅游的發展同樣能夠帶動交通、通信、餐飲、酒店、商業、地產等行業的發展。事實上，旅游業的發展是一個與相關部門和眾多行業的互動發展過程。旅游業的發展不僅在一定程度上依賴著社會其他行業的發展，同時也能夠極大地帶動和刺激相關部門和行業發展。旅游業在與其他行業聯合互動發展時，將比單純強調發展旅游業或其他某一行業對地區經濟的影響更加顯著，有利于形成產業經濟良性增長，保證地區經濟持續穩定發展。

（二）旅游地產促進城市近郊旅游的發展

1、提供資金支持，提高旅游目的地經營水平。旅游地產項目的投資為城市近郊旅游的發展帶來了大量資金的支持，有利于旅游目的地開展更全面、更深層次的基礎設施和接待設施的建設，能有效推動旅游目的地更新穎、更高級和更綜合的經營模式的出現，并進一步改變過去旅游地僅依靠門票維持收入的局面。而眾多特色接待設施既能滿足游客需求的多樣性，又能增加旅游地收入，大大提高了旅游地的盈利能力，改善了旅游目的地的經營水平，推動了旅游地的全面發展，延長了旅游目的地的生命周期。

2、優化產品結構，提升旅游目的地競爭實力。旅游地產項目及其接待設施既可以作為一種景觀資源，與旅游地協調發展的同時又最大化地體現各自特色；又能改變城市近郊旅游目的地過去僅以簡單靜態的方式來吸引游客，而忽略動態手段的產品開發方式，使得各近郊旅游目的地內部能打開旅游產品開發的新思路，從整體上有效彌補原有旅游資源和產品所存在的不足，豐富旅游產品的層次，促使旅游產品多元化綜合性發展，有效優化旅游產品結構、地區旅游消費結構。

3、產生聯動效應，保障旅游目的地可持續性。旅游地產項目的建設一方面能帶來優質的物業管理及相關基礎設施建設的完善，這就有利于使旅游目的地形成集吃、住、行、游、購、娛于一體的完整接待體系，同時極大地帶動當地人口的就業水平。而且，旅游地產的產生與發展就能更加合理地對旅游資源和各種能源進行利用，有效地提高資源和能源的利用率，實現旅游業、地產業的有序發展；使得環境保護和資源利用相協調，既滿足當代社會的需求，又保證后代人的權利不被侵犯，因此城市近郊旅游地產的發展真正實現了對一些不可再生資源的永續利用，實現了環境保護和當地經濟共同發展的目標，使得城郊地區與城市的差別逐漸縮小。

4、旅游地產可以促進旅游業發展模式的轉變。旅游地產的發展是伴隨著休閑度假旅游的產生和普及而發展起來的，同時，旅游地產的發展又反過來支持和引導休閑度假旅游的深入，進一步改變傳統觀光旅游粗放式的以規模擴張為主的發展道路，不再以單純追求接待人數的增加而提高收益，旅游地產的發展使旅游者逗留時間增長、消費水平提升，各種商貿往來成倍增長，使旅游經濟走向效益化發展模式。

四、總結

由上可以看出，城市近郊旅游目的地通過其良好的資源環境、優良的地理區位、廣闊的市場需求及發展旅游產業產生的綜合效應來帶動旅游地產的發展，而旅游地產的發展則能夠促進城市近郊旅游地實現產品結構的優化、旅游地經營水平的提高和競爭力的提升，并促使旅游地生命周期發生變化，保障旅游地發展的可持續性和郊區旅游經濟的發展。在城市旅游經濟發展進程中，如果能將城市近郊旅游業和旅游地產系統高度耦合，促進兩者良性協調，為城市旅游經濟迎來更大的上升空間。

主要參考文獻：

［1］生延超，鐘志平.旅游產業與區域經濟的耦合協調度研究——以湖南省為例［J］.旅游學刊，2009. 8.

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［3］朱螢，劉云.基于DLC理論的石林景區經營管理對策研究［J］.旅游縱覽，2012. 12.

［4］羅悅.大城市近郊景區與旅游房地產互動發展研究［D］.南京：南京師范大學，2008.

中圖分類號：F127

文獻標識碼：A