老齡化背景下養老房產開發淺議

□文/范乃武　張建華（嘉興學院南湖學院　浙江·嘉興）

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老齡化背景下養老房產開發淺議

□文/范乃武張建華
（嘉興學院南湖學院浙江·嘉興）

經過30余年的經濟高速增長，在國家經濟發展水平、人口政策及醫療水平不斷提高的多重作用下，我國正快速邁入老齡化社會。據悉，我國老年人口現有1.67億人，占全國總人口的12.5％，而且每年正以3個百分點的速度增長，特別是421家庭結構的大量產生，現有傳統家庭養老方式已不能滿足當代老年人的需求。隨著老年人養老觀念的轉變，更加重視精神生理層面的追求，這為作為新興房產形勢的養老房產提供了前所未有的發展機遇。

一、養老房產概述

（一）養老房產概念。養老房產是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產開發企業或社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求、在一定程度上能夠促進老年人健康生活、提供基本的健康養老設施的新型養老房產產品。

（二）養老房產的特征。養老房產與其他房產形式相比，存在非常大的不同，具有自身的特征：首先，養老房產的地理環境要求相對較高。其不僅需要設置于交通便利的區域，同時周邊的生活環境、自然條件等方面都要滿足老年人居住的要求；其次，與普通住宅相比，養老住宅在局部和整體的設計規劃中，需要考慮到老年人群行動不方便、身體機能衰落等問題，需要設計出適合老年人生活起居、方便出行的具體設計形式；再次，需要安裝緊急呼叫系統，以便于預防一些突發問題，為老年人的養老提供安全保障；最后，除了養老住宅以外，還需要考慮到日常生活中所需要的硬件配套設施，包括醫療、娛樂、飲食、社區人工服務，等等。

（三）養老房產開發模式。（1）集中開發養老社區。指專門為老年人開發的居住社區。社區中除了為健康老人提供居住建筑外，還為半自理、護理型老人提供護理院，配有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施；（2）嵌入式養老組團。指在開發大型居住社區樓盤時，劃分出一部分區域專門建設養老組團。整個社區配套同時可以滿足老年人和普通住戶的要求；（3）配建式養老房產。指在普通社區中配建一些養老居住產品，如托老所、養老公寓等。

（四）養老房產經營方式。（1）銷售產權方式。指開發商出售老年住宅的房屋產權，同時搭配一些面向老年人的生活配套設施。對于開發商而言，其優點在于可以快速回籠開發資金，后續服務與經營壓力牽涉較少，但是對入住的老年住戶而言，可能在入住使用過程中發現與其預期有很大不同；（2）只租不售方式。指開發單位建設好后，長期持有產權，以床位出租的方式提供給客戶，對自理、半自理和護理的客戶提供差異化服務選擇，收取不同租金，緩慢回籠開發資金；（3）銷售使用權方式。指開發單位建設好后，銷售一定時間的養老房產使用權，收回成本并獲得一定的利潤；（4）銷售會員卡方式。指采取會員制管理，通過出售會員卡先回籠一部分資金、又保持所有權的完整。這類方式若運營得當，可以在后期既獲得資產增值回報又獲得持續穩定的現金流。

二、當前養老房產開發面臨的主要問題

養老房產開發雖然存在著巨大的商業潛力，但總的來講，目前養老房產開發還處于雷聲大、雨點小的尷尬境遇，大部分的開發商仍處于觀望狀態，其主要原因是養老房產在開發中還面臨著眾多的社會問題：

（一）政策、法規和制度不完善。首先，養老房產開發涉及民政、發改、國土、規劃、財政、建設等眾多政府職能部門，但由“誰來管”的問題尚未解決，導致部門之間的職能發揮形不成合力；其次，已經出臺的政策落實不到位，民政部曾經表示，將與發改委共同起草關于鼓勵社會力量參與養老服務設施建設的意見，民辦養老院將享受建設用地、稅收、用電等方面的優惠政策，但至今尚未出臺具體實施細則。浙江省《關于深化完善社會養老服務體系建設的意見》對營利性養老服務機構項目建設用地作出了相關的政策規定，但目前并沒有落實到實處，造成企業開發養老房產前期成本過高。此外，稅收優惠、用水用地等優惠政策也都沒有具體落實；最后，相關法規、制度與體制缺失。對養老房產用地的性質不明確：依照工業用地還是住宅用地？以什么樣的定價方式出讓？對開發的經營行為沒有明確的法規規定：比如開發商對開發的產品應該承擔什么責任？可采取什么樣的經營模式？房產開發商與后續提供養老服務的單位之間是什么關系？各自的責任怎樣劃分界限？各類養老房產設計與開發怎樣規范？等等都處于法律空白階段。

（二）開發成本高、回收周期長。養老房產開發，在硬件方面，尤其是養老社區，既要考慮地點選擇的區域優勢、交通優勢、環境優勢等，還要考慮各類配套設施設備的投入。在軟件方面，則需要考慮長久運營管理，招聘、培訓急需人才，要為老年人提供各類服務。因此，養老房產開發成本高、投資回收周期長，經營壓力大，非一般實力的開發商所能涉及的。

（三）相關產業支撐體系欠缺，產業鏈不完善。做好一個養老房產項目，不僅僅是開發環節，更重要的是要整合許多資源。根據老年人的需求，至少應該提供四大內容的服務：醫療護理、健康管理、娛樂文化教育和日常生活服務。但是，目前我國在這些方面尚處于起步階段，特別是高層次管理和專業技能人才以及專業性服務人才嚴重缺乏，相關服務機構十分缺少，產業尚處于培育階段，嚴重制約了養老房產的發展。

（四）項目運營模式尚處于探索階段。目前，在養老房產的運營模式方面，許多企業普遍采取出售產權、出售使用權、出售會員卡等方式，以加快資金回籠為主要目的，出售后無動力提供后續的養老服務。這種模式隱藏著巨大風險：可能出現項目開發后一些開發商難以自行或委托經營養老房產，一走了之。此時，對于這種只有通過提供特殊服務才能發揮房產價值的樓盤，購買者面臨著巨大的后續風險。

（五）住宅小區開發忽視“適老化”。適老化住宅小區開發指把老年居住建筑的規劃納入居住區規劃，住宅不僅適合年輕時居住，也適合年老時居住，進入晚年生活的老年人不需要另辟新居的住宅區。與目前較為普遍的集中式養老社區、嵌入式養老組團和配建式養老房相比，這是最經濟、受益面最廣的一種養老房產開發，也是當前發達國家對養老房產開發的新理念與新趨勢。

三、加快養老房產發展的建議

作為房產與養老服務相結合的一項復合性產品，養老房產具有準公益性的特點，養老房產的發展離不開政府的大力支持，針對目前養老房產存在的主要問題，為了促進未來養老房產的健康發展，提出以下對策建議：

（一）加快編制養老房產發展專項規劃。各地應該根據當地老年化發展和老齡人口布局，結合當地國民經濟和社會發展總體規劃、土地利用總體規劃，制定相應的養老房產發展專項規劃。同時，各地應結合各自的城市總體規劃，根據“人均用地不少于0.1平方米”、“每百戶住宅以15～20平方米配建養老設施”的標準和要求，確定城市養老設施用地總量、設施類型，并重點預留城市級、區級養老設施用地，建設大中型集中養老機構。并根據國家《城鎮老年人設施規劃規范》、《養老設施建筑設計規范》、《老年人居住建筑設計規范》等文件，將社區養老設施、托老所配置到居住小區、基層社區，形成多點式均衡布局、提高養老房產的功能與效率。

（二）提供有效的建設用地保障。首先，落實與養老房產發展規劃相適應的土地儲備。在編制各類規劃和年度計劃時，要充分考慮集中式、配建式養老房產建設項目用地需求，優先安排土地利用年度計劃和辦理農用地轉（征）用報批手續，保障項目用地；其次，在用地供給中單列養老綜合用地。各地要結合老年人口對機構養老需求和城市規劃中集中式養老房產布點規劃，在用地中給予單列，確保專地專用；最后，采取相對靈活的土地出讓方式。新辦的非營利性養老服務機構的建設用地，符合國家劃撥用地目錄的，經有批準權的政府批準后，可采取行政劃撥方式優先供地；新辦的營利性養老服務機構的建設用地，通過招標、拍賣和掛牌出讓方式取得；鄉（鎮）、村公益性養老服務機構的建設用地，經依法批準可使用集體所有土地。

（三）鼓勵土地二次開發用于養老房產項目。第一，出讓的土地由于種種原因無法進行原定開發但符合養老房產開發條件的，通過協商或由政府統一收回安排養老房產項目開發；第二，鼓勵和引導企業依法轉讓或出租閑置廠房，將存量變為增量，提高土地利用效率，盤活閑置廠房、倉儲等用地用于養老房產開發；第三，利用“退二進三”規劃范圍內的廠房、原有養老用地用房改（擴）建養老用房，符合相關規劃的，經批準可以適度提高建筑容積率、建筑密度，增加建筑面積的部分土地出讓金按照“退二進三”文件優惠政策執行；第四，鼓勵鄉（鎮）、村利用已有的閑置土地和房產。因地制宜發展農家樂度假農莊、老年福利院、養老院等普遍型養老房產。

（四）通過BOT模式進行融資，政府給予政策支持。BOT模式，在這里主要是指政府對養老地產項目進行立項，并與房地產開發企業簽訂特許權協議。這種模式使企業在建設過程中融資，從而獲取更多的投資資本，同時降低了企業的開發費用。同時政府方面：一方面應建立系統全面的投融資體系以及咨詢服務，為投資者提供必要的投資保障；另一方面加大政策扶持力度，如“貸款貼息”、“財政補貼”等。且明確養老地產用地政策、稅收政策，并出臺相關土地優惠政策，激起開發商投資熱情，引導社會資本投入。

（五）建立建筑設計標準的適老化。各級政府部門應該引導養老房產的建筑設計標準向適老化方向發展。從養老房產建設設計、建造以及管理服務等方面進行基本規范，為今后養老房產的發展奠定基礎，建筑設計單位則應以老年人對建筑設計的要求和意見為出發點，為老年人進行針對性設計，使老年人有機會針對性選擇配套服務設施，如旅行社、銀行、醫療機構等。同時，建筑產品的設計應該符合老年人生活習慣，滿足老年人特殊生活需求，如地板的防滑設計、較矮的樓層設計等。

主要參考文獻：

［1］劉洋，舒露.重慶市養老地產發展探析［J］.中外企業家，2014. 10.

［2］陳穗芳.明天，養老住宅可期待？［J］.潮商，2011. 3.

［3］馮青.我國養老地產開發過程中存在問題及其解決對策［J］.商，2015. 18.