基于房地產成本核算及其信息披露的研究

文/石東華

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基于房地產成本核算及其信息披露的研究

文/石東華

摘要：房地產行業是關乎我國國計民生的基礎性行業，不僅同我國社會主義市場經濟建設密切相關，同時也直接影響普通老百姓的日常生活。目前，我國政府已經采取種種具有針對性的措施來強化對房地產行業的宏觀調控，希望能夠促進房地產價格回歸到合理水平。由于受到種種因素的影響，我國房地產企業的成本核算及其信息披露還存在一些不規范的地方，如何規范房地產成本核算及其信息披露成為社會各界的重點關注領域。

關鍵詞：房地產； 成本核算； 信息披露

房地產企業進行成本核算管理的一個重要目的，就是向各類利益相關者提供真實、準確、全面的成本信息。成本信息泛指所有與成本相關的各類數據和資料，通常采用報告的形式發布。從披露對象來看，成本信息披露可以分為對外、對內披露。對外披露的成本信息，主要目的是幫助外部成本信息使用者更加全面地了解企業的成本構成，并且便于同行業內的其他企業進行橫向比較，同時還能夠為國家有關監管機構提供房地產行業法律法規執行情況的信息，從而強化對房地產企業成本管理工作的進一步指導。對內披露成本信息，主要是幫助房地產企業管理層了解一段時間內，企業整體的成本水平和各類費用的支出情況，便于對成本計劃的實施情況進行客觀考核，為企業編制下一年度的成本計劃方案提供有價值的參考依據。

一、房地產成本核算及其信息披露中存在的主要問題

（一）利益驅動是導致房地產企業成本信息質量不高的最重要原因

房地產企業作為市場經濟下的產物，追求經濟利益最大化是其最根本的目標。影響房地產公司定價的因素來自多個方面，尤其受到市場供需情況的直接影響。如果可以采取某種措施使得房地產企業在成本變化幅度不大的情況下就能夠達到提高房地產售價的目的，那么房地產企業肯定傾向采用這種辦法。然而，如果讓社會公眾接受不停飛漲的房價，而不向公眾公布房地產項目的成本信息，或者是公布一些無關痛癢的信息，都無法滿足外部利益相關者的信息知情權。長此以往，一些房地產企業將公布不實成本核算信息當成是制定不合理定價的手段，以此來追求利潤最大化的經營目標。

（二）缺乏健全的法律制度

目前，雖然我國針對房地產經營管理規范方面的法律體系已經形成初步框架，但是我們必須客觀意識到，由于我國社會主義市場經濟建設的起步較晚，欠缺實踐經驗，一些法律法規的實際可操作性有待進一步論證，體系建設過程中還存在一些漏洞，甚至難以滿足房地產行業的整體發展。整個立法過程具有相當的被動性，哪里出現問題就治理哪個方面，缺乏必要的前瞻性。舉個簡單的例子，對于虛假會計信息披露的認定就較為抽象，監管機構在實際運用中容易難以判斷，可操作性有限。對一些企業違規披露信息的法律責任認定也較為模糊，尤其是對民事責任這方面的認定不足，責任分擔主體也較為混亂。由此可見，缺乏健全的法律法規約束體系，容易造成房地產企業成本信息披露過程中的各類問題。

（三）對成本信息披露的監管缺位

客觀來看，房地產企業進行成本信息披露造假往往具有較高的隱蔽性，傳統監管手段難以及時發現，真正檢查起來工作量也很大，由于監管部門的監管能力和手段有一定的局限性，因此導致一些房地產企業心存僥幸，鋌而走險。首先，政府針對成本信息披露造假問題的處理力度不足。從現有房地產企業涉嫌違規披露成本信息案件來看，真正因此遭受嚴厲處罰的房地產公司極少，有一些就算被查處了，在現行的法律法規環境下，很多違規的房地產企業也只是被給予了象征性的經濟處罰，未能追究更深層次的違法違規問題。由于企業面臨的違規成本并不大，因此缺乏足夠的威懾力，造假者認為有利可圖。其次，雖然房地產聘請的會計師事務所、審計師事務所對企業的各項財務信息的真實性都負有監督檢查的責任，但是由于國家對上述專業機構的管理都還不十分完善，一些從業人員并不具備開展相應業務所需的專業能力、職業道德，導致很多未經嚴格論證、復核的不實成本信息直接對外披露。由于會計師事務所往往都是由房地產企業管理層直接聘請，并且審計費用的多少仍然交由企業管理層認定，顯然這樣的委托代理關系是存在“先天不足”的，注冊會計師無法在這樣的模式下時刻保持執業所必須的獨立性，難以對房地產企業不合規的成本信息披露進行全面的監控，給日常工作的開展帶來了極大的困難。

二、完善房地產成本核算及其信息披露的主要措施

（一）建立健全以會計準則為基礎的成本信息披露規范體系

要想規范房地產企業的成本信息披露行為，切實達到及時、真實、全面的要求，就必須盡快建立健全以會計準則為基礎的成本信息披露規范體系。從我國目前的情況來看，會計準則、會計信息披露制度、審計制度等是會計信息披露規范的主要構成部分，其中會計準則是這一規范體系的核心。會計準則在規范房地產企業成本信息披露方面起統領性作用，既規定了成本信息披露的基本內容、質量要求，同時也是注冊會計師等社會中介機構所必須依據的執業依據和保障。為了提高成本信息生成、披露的規范化程度，有關部門應當及時修正會計準則和相關制度。我國財政部門在企業會計信息披露方面承擔主要責任，因此應當重視對企業會計信息生成過程的規范與監管，為企業制定成本信息披露的基本原則。財政部門應當將監管的重心放置于如何規范成本信息披露的實質性內容方面，即成本信息如何經過確認、計量、報告等各項程序，產生高質量的成本信息。在此基礎上，還應該進一步探索這類信息的具體表現形式，真正落實好披露什么、通過什么渠道披露、采用什么方式披露、什么時間披露等問題，充分考慮到成本信息使用者的不同需求。

（二）確立以注冊會計師外部審計為核心的成本信息披露監督體制

要想提高房地產企業成本信息披露的規范化程度，需要引入以注冊會計師為主體的外部審計力量。首先，注冊會計師及其所在的機構具有較高的獨立性，屬于獨立的民間審計組織。我國會計師事務所應當嚴格推行合伙制度，強化審計責任，嚴格同主管部門脫鉤，通過強化注冊會計師協會的行業地位，推進自律發展，切實落實各項內部管理制度，提高審計水平。另外，還應該進一步加大對注冊會計師的培養和選拔。客觀來看，房地產企業的審計業務具有專業化強、業務量大的特點，注冊會計師人員緊缺將會阻礙審計業務的可持續發展。鑒于此，國家應當出臺一些政策性優惠措施，吸引一批專業水平過硬、職業道德高尚的會計從業人員加入到房地產審計隊伍中來。通過不斷完善注冊會計師的后續教育、提高職業道德意識等措施，實現注冊會計師行業整體的嚴格執業。

（三）構建以監管部門抽查為核心的成本信息披露再監督機制

從現有情況來看，我國房地產公司的成本信息披露情況總體上與經濟發達國家企業還有著明顯的差距，在注冊會計師行業自律化發展程度還難以達到客觀要求的情況下，構建以監管部門抽查為核心的成本信息披露再監督機制就具有十分重要的現實意義。國家財政部門可以考慮成立專門針對會計信息披露的委員會，對房地產企業的年報進行隨機抽查，抽查面盡量廣泛一些，力爭覆蓋所有類型的房地產企業。針對在抽查中發現的各類問題，應當第一時間區分責任類型，以便判斷是應當對企業人員還是注冊會計師進行處罰。這種方式，可以再次督促注冊會計師提高專業水平，強化審計責任意識。

三、結語

隨著我國提高對金融市場的宏觀調控力度，房地產企業對資金的利用也逐步走上規范化發展的道路，越來越多的房地產企業意識到，只有通過加強成本控制來提升市場競爭力，房地產企業的成本核算工作也在探索更加科學、完善的發展方向。面對嶄新的發展形勢，房地產企業應當高度重視成本信息披露中存在的主要問題，盡快建立健全針對成本信息披露的相關制度，為廣大外部利益相關者做好信息服務，同時也能夠為企業管理層決策提供具有實際參考意義的成本信息，最終形成良性循環，推動房地產企業的可持續性健康發展。

參考文獻：

［1］羊玲.房地產企業成本核算的相關探討［J］.財經界（學術版），2013，1：58.

（作者單位：哈爾濱市房地產交易中心）

上接（第100頁）

系不僅應量化礦工的各工序的任務量，更應落實其對應的責任。（2）建立預防性精細化管理制度。煤炭企業在運用精細化管理成本的過程中，不僅應注重“事中分析”與“事后反饋”，更應充分重視“事前預防”，通過全方位成本預防性精細化管理實現成本的有效降低。（3）細化管理物資供應。煤炭企業可通過四個方面來細化物資供應的管理：一是礦處級別，二是區隊級別，三是班組級別，四是個人級別。通過以上多層次精細化成本管理，煤炭企業可逐步達到成本控制的新境界。

（四）全面預算管理

全面預算管理是煤炭企業實現未來規劃的一種重要手段。為了有效實現成本控制與管理效率的提高，煤炭企業可以實行全面預算管理：（1）將預算層次精細化，至少做到第四級預算成本層次。（2）編制預算時實行動態化編制，彈性預算，使煤炭企業能夠根據周圍環境來調整本企業的計劃。（3）依據科學統計方法制定物料消耗定額，例如BP模型、模糊評判法等。（4）建立完備的預警機制。基于全面預算管理的預警機制至少包括兩個方面：一方面屬于固定預算成本預警機制，另一方面屬于動態預算成本預警機制。（5）注重全面預算管理的實施。沒有全面預算管理的實施，煤炭企業成本控制就是一句空談。（6）設計全面預算管理的考核體系。科學的全面預算管理考核體系不僅可為煤炭企業提供上期成本控制的反饋，還可以為下一期的成本控制提供有效建議。因此，煤炭企業可通過實行全面預算管理，不斷反饋，不斷調整，從而逐步解決企業的成本控制問題。

（五）建立成本控制的企業網絡系統

煤炭企業在成本控制的過程中應充分應用互聯網技術與云平臺。煤炭企業成本控制的實質就是全方位多層次地在合理范圍內降低企業成本，企業成本控制網絡系統的建立是實現這一目標的有力措施。（1）從生產部門角度來說，生產部門應做好材料成本等原始數據錄入工作。（2）從職能部門來說，職能部門應做好人工成本等原始數據的錄入工作。（3）從財務部門來說，財務部門人員應做好成本數據的整理及利用工作。只有煤炭企業多個部門協調配合，積極協作，才能共同打造良好的企業成本控制網絡系統。通過成本控制網絡系統的有效實施，從而提高信息的利用及反饋速度，更好實現煤炭企業成本控制。

四、結束語

立足于可持續發展的高度，我國煤炭企業應響應國家政策法規的號召，結合最先進的科學技術與管理方法，在不對生態環境造成不利影響的前提下，逐步從傳統的粗放式經營模式轉為精細化管理，實現企業可控范圍內的成本控制。

［1］馮俊華，李瑞.煤炭企業環境成本控制的模糊綜合評價［J］.會計之友，2014，03.

［2］張美姜，侯文哲.煤炭企業環境成本控制問題及對策［J］.經濟研究導刊，2015，05.

［3］韓沚清，劉曉偉.價值鏈視角下煤炭企業成本控制與企業價值研究［J］.煤炭經濟研究，2015，06.

（作者單位：兗礦集團有限公司事業發展分公司）