投資性房地產(chǎn)會計處理問題分析

文/鄒秀云

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投資性房地產(chǎn)會計處理問題分析

文/鄒秀云

摘要：隨著我國經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，我國各領(lǐng)域都展現(xiàn)出了新的發(fā)展生機，房地產(chǎn)事業(yè)得到了空前的發(fā)展。經(jīng)筆者分析，目前投資學房地產(chǎn)行業(yè)在會計核算方面還存在許多問題，本文將對投資性房地產(chǎn)會計處理問題進行分析研究，以期更好地促進投資性房地產(chǎn)事業(yè)的全面發(fā)展。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計處理問題；分析

據(jù)筆者調(diào)查研究，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場局勢相當激烈，這對于我國房地產(chǎn)企業(yè)而言具有一定挑戰(zhàn)性。目前在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中，會計核算是一項重要的管理方式，但由于各方面因素，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多問題，不利于其可持續(xù)發(fā)展，為了改善這一不良現(xiàn)狀，筆者將對這一問題進行分析，以期為投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供科學指導。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算問題分析

投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計信息核對必須建立在會計賬簿基礎(chǔ)之上，只有這樣才能達到會計質(zhì)量要求，其次，會計賬簿必須根據(jù)一定格式來，以此達到會計核算目的。其次，在會計核算當中，必須采用適當?shù)挠涃~方法實施 。再者在投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中應將會計監(jiān)督機制引用其中，以此確保會計核算的準確率。目前，投資性房地產(chǎn)在會計核算工作中還存在諸多問題，主要問題包括：公允計量問題、轉(zhuǎn)換計量問題、投資性房地產(chǎn)范圍等。筆者將對相關(guān)問題一一闡述，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。

（一）公允計量問題分析

公允計量問題在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中屢見不鮮，卻一直得不到合理解決。經(jīng)研究，目前許多投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中均采取公允價值核算模式，基于這種模式下，必須將該模式下的收益歸納到利潤總額計算當中去，然而在實際核算工作中，并不能產(chǎn)生該效果。換言之，公允價值核算模式的應用并不能為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機，反而會對企業(yè)財務報表帶來影響。針對經(jīng)濟成本計算工作方面，因社會市場經(jīng)濟形式的改革，人力資源的經(jīng)濟成本持續(xù)增加，這種會計核算方法會造成會計信息的不準確與不科學，從而影響到會計核算的整體工作質(zhì)量。

（二）轉(zhuǎn)換計量問題分析

據(jù)悉，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中，轉(zhuǎn)換計量問題常常出現(xiàn)，并為企業(yè)發(fā)展帶來一定制約作用。例如：投資性企業(yè)在采取公允價值核算方式時，轉(zhuǎn)換當日公允價值一旦比賬目價值小，便會被當做當期損益，被記錄到“公允價值變動損益”科目中。在這種方式下，投資性房地產(chǎn)當期損益科目及資本公積科目便會發(fā)生變化。這些問題都會嚴重降低投資性房地產(chǎn)會計核算的整體效率與質(zhì)量，也會對會計核算工作帶來較大的負面影響，企業(yè)管理者應引起重視。

（三）投資性房地產(chǎn)范圍問題

投資性房地產(chǎn)主要包括三大部分：一是整體出租的房屋、建筑物；二是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；三是出租的土地使用權(quán)。這里，幾乎每一部分都容易出現(xiàn)歧義，讓人產(chǎn)生誤解。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，這部分無形資產(chǎn)不得出租，或出租后暫時閑置。如果土地使用權(quán)已經(jīng)出租，或者已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。這些投資性房地產(chǎn)也包括母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出的投資性房地產(chǎn)。

（四）缺乏健全的監(jiān)督機制

目前投資性房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一定監(jiān)督機制，為企業(yè)會計核算工作帶來諸多困難，導致會計核算缺乏一定準確性。如在核算經(jīng)濟成本方面，投資性房地產(chǎn)管理者沒有使用規(guī)范與科學的管理控制工作；又如在記賬登記與月結(jié)工作等各方面都缺失內(nèi)部控制環(huán)節(jié)，這些問題的產(chǎn)生主要是因為監(jiān)督機制的不健全，不利于企業(yè)自身發(fā)展。

二、解決投資性房地產(chǎn)會計問題的有效策略

綜上，筆者對投資性房地產(chǎn)會計問題進行了分析，為提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)展，我們必須拿出一系列行之有效的措施，筆者將就這一問題進行闡述，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。分別從：改善會計核算公允計量問題、改善會計核算轉(zhuǎn)換計量問題、改善會計核算轉(zhuǎn)換計量問題、完善會計核算監(jiān)督機制、完善信息披露機制，幾個部分進行說明。

（一）充分改善會計核算公允計量問題

首先，投資房地產(chǎn)企業(yè)應對會計核算公允計量問題進行改善，在實際工作中，一旦公允價值發(fā)生變動時，應將“投資性房地產(chǎn)—公允價值變動”與”資本公積—公允價值變動公積”科目引用到公允價值與賬面價值差額之間，以此促進投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面的可靠性。例如：某企業(yè)投資性房地產(chǎn)原值500萬元，投資性房地產(chǎn)累計折舊200萬元，已計提投資性房地產(chǎn)減值準備100萬元。因當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展成熟，按規(guī)定轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。轉(zhuǎn)換日，該投資性房地產(chǎn)市場價值400萬元。有關(guān)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)—成本 4000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本 5000000

利潤分配—未分配利潤 1800000

盈余公積 200000

（二）充分改善會計核算轉(zhuǎn)換計量問題

基于在會計核算轉(zhuǎn)換計量問題當中，可以將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，在此過程中以轉(zhuǎn)換后的賬面價值房屋計量為基礎(chǔ)。再者，為了更好地開展會計核算工作，企業(yè)可以將后續(xù)計量方法應用其中，值得注意的是，為確保核算準確性，盡量使用一種計量方法，以期提高投資性房地產(chǎn)會計核算工作質(zhì)量。

（三）充分完善會計核算監(jiān)督機制

為了避免一些企業(yè)選用對自己有幫助的計量手段，必須要不斷健全與完善監(jiān)督機制以及內(nèi)部控制的程序，以便確保公允價值的各級次的計量能夠順利實施，而且在某種程度上，還需要接受相關(guān)的監(jiān)督，以此確保投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作更好地進行。會計核算流程如圖1所示：

（四）完善信息披露機制

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對公允價值在進行信息披露時，還應該多關(guān)注會計信息完整性、真實性。針對企業(yè)高層管理人員在缺乏一定的理性知識情況之下，公允價值的波動非常大，因而，此種非市場化的因素會漸漸凸顯出來，這就需要在財務報告過程當中，不斷提升會計信息披露的真實性。而在稅務會計信息披露過程中，應該借鑒稅務會計的披露制度，大大提升納稅信息透明度。此外，在目前財務報告所提供的納稅信息當中，只是限制在部分基本的納稅數(shù)據(jù)方面，還缺乏一個統(tǒng)一、完整、有效的納稅數(shù)據(jù)計算方法以及計算過程，所披露出的信息數(shù)量非常少，而且透明度非常低。應用公允價值來進行計稅的數(shù)據(jù)信息，有很多人無從了解，而很多投資者、公眾對于企業(yè)的納稅信息，只能經(jīng)財務報告有一個簡單的了解，沒有其他途徑了解信息，因此，在財務報告當中，應該不斷增強會計信息披露。

三、結(jié)束語

綜上，筆者對投資性房地產(chǎn)會計處理問題進行了分析，并對投資性房地產(chǎn)會計問題的改善措施進行了闡述。隨著市場競爭局勢的日益激烈，投資性房地產(chǎn)企業(yè)必須拿出相關(guān)措施，提高自身競爭力，經(jīng)筆者研究，目前投資性企業(yè)在會計核算工作中還存在諸多問題，嚴重阻礙其良好發(fā)展，為了改善這一不良現(xiàn)狀，企業(yè)必須加大會計工作管理力度，對會計處理不良狀況充分緩解，會計人員要加強自身業(yè)務能力的拓展，不斷的豐富自己的工作知識，積極的開拓廣闊的視野，為企業(yè)獲得良好的發(fā)展提供有利的信息支持，從而可以較好的提高企業(yè)的市場競爭力，以此促進投資性房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中全面發(fā)展。

圖1

參考文獻：

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（作者單位：北京華天通房地產(chǎn)評估有限公司）

上接（第112頁）

分析年度財務數(shù)據(jù)，確保成本控制指標的制定和下達都能契合企業(yè)發(fā)展所需，促進成本管理效益不斷提升。

（四）開發(fā)現(xiàn)代企業(yè)管理信息系統(tǒng)

如今，信息科技已經(jīng)逐漸應用到各行各業(yè)中，并在促進生產(chǎn)效率與效益提升等方面，發(fā)揮著日益重要的作用。電力企業(yè)也應與時俱進，開發(fā)適用于本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)管理系統(tǒng)，采用現(xiàn)代管理模式來進行企業(yè)管理。根據(jù)“低成本戰(zhàn)略”，將傳統(tǒng)的經(jīng)營管理，改變?yōu)榫毠芾怼⒊翱刂坪蛣討B(tài)管理，以促進管理效益不斷得到優(yōu)化；強化企業(yè)年度預算科學性，采用事前計劃與預測、全面事中控制和全面事后考核及分析方法，來進行成本管理；將成本管理具體到個人，并將成本管理的狀況納入到績效考核中。

（五）對成本管理進行全過程控制

很多企業(yè)的成本管理往往都是時候管理，這種“秋后算賬型”的方式，無法真正達到成本管理的目標。對于電力企業(yè)資本性支出項目來說，加強事前控制，在項目建設開始前，充分做好項目調(diào)研、現(xiàn)場勘測、預算編制等各項工作，將更有利于控制成本。事前控制能夠提高成本管理的剛性，從源頭上杜絕預算超標。事中控制的主要目標是對工程項目施工建設過程進行管理與監(jiān)督，防止預算超標，提高施工質(zhì)量；事后控制的主要目標是對工程項目竣工、結(jié)算進行管理，對超預算項目原則上不予決算。

（六）利用 ERP 進行成本控制

ERP（ Enterprise Resource Planning）就是企業(yè)資源計劃系統(tǒng)，該系統(tǒng)借助信息技術(shù)，為企業(yè)管理決策提供系統(tǒng)化的管理支持，有助于企業(yè)進行成本管理。ERP 的成本管理采用標準成本體系，將成本的計劃、控制、計算和分析集成在一起進行管理與控制。ERP 系統(tǒng)強調(diào)事前計劃、事中控制、事后反饋和諧統(tǒng)一，在應用過程中，它能對產(chǎn)品的標準成本、實際成本自動進行比較分析，尋找差異原因，并將結(jié)果自動結(jié)轉(zhuǎn)出來，從而為成本管理人員提供參考與支持。借助這一系統(tǒng)，成本管理人員可以優(yōu)化成本管理流程，降低工作量，提高成本管理的效率和質(zhì)量。同時，成本管理的結(jié)果也更加客觀、科學、準確，可以為電力企業(yè)管理層提供有力的決策支持，確保企業(yè)各項經(jīng)營決策符合企業(yè)實際和市場規(guī)律，從而切實推動電力企業(yè)走上健康、良性的可持續(xù)發(fā)展道路，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益最優(yōu)化。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著市場競爭的日益激烈及全球經(jīng)濟一體化發(fā)展，電力企業(yè)只有走科學化的管理之路，與時俱進的不斷加強企業(yè)成本管理，制定實施成本領(lǐng)先的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷提升企業(yè)的核心競爭力，才能時刻保持企業(yè)立于不敗之地，實現(xiàn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：大唐濱州發(fā)電有限公司）