試論“營改增”對房產租賃企業納稅籌劃的影響

王輝

摘要：通常房產租賃行業所提供的租賃服務是多種多樣的，根據我國下發的“營改增”行業范圍來看，房產租賃企業所涉及的部分業務是需要納入“營改增”范圍的，而有一部分業務不改變征收稅制。因此稅制變化越來越復雜，房地產租賃企業可以根據分析進行調整業務，創新稅務籌劃模式，就能夠在“營改增”后取得降低稅負的效果。

關鍵詞：房產租賃企業；營改增；稅務籌劃；措施

一、房產租賃企業的業務范圍

租賃、倉儲、物業管理等都屬于房產租賃企業所涉及的業務，從稅務籌劃的角度來看，這幾種業務的稅收包括所得稅、城市維護建設稅、教育附加稅等，這幾種稅務在各項業務之間的計算方式是相同的，但是營業稅、增值稅和房產稅的計算方式有很大差別，尤其是增值稅。根據我國稅制改革的要求，截至2015我國交通運輸業、現代服務業等要完成“營改增”的稅制改革，雖然房產租賃企業現階段不納入“營改增”范圍，但是其部分業務已經涉及其中，因此房產租賃企業需要及時提升稅務籌劃質量，針對“營改增”及時做出相應的業務調整和創新稅務籌劃方法。房產租賃企業所需要進行稅務籌劃工作的重點，主要集中在三個業務板塊上，分別是租賃業務、倉儲業務、物業管理業務。

（一）租賃業務

我國稅法規定：繳納房產稅的企業，自己使用的房產，按房產值減30%費用后的余額，再按1.2%繳納房產稅，而對于對外出租的房產，使用權轉移后，按租金的12%繳納房產稅。出租房屋，收取租賃費，交5%的營業稅，交12%的房產稅。

（二）倉儲業務

對于房產租賃企業來說，受“營改增”影響最大的業務板塊就是倉儲業務，根據“營改增”改革范圍來看，倉儲業務屬于物流輔助業務，納入現代服務業。倉儲業務的納稅方式相對復雜，對于應稅服務年銷售額500萬元以下的屬于小規模納稅人范疇，根據國家規定，這部分納稅人僅需要按照簡易計稅方法計稅即可，即增值稅稅率為應稅服務銷售額的3%，應稅額達到500萬元以上的企業，成為一般納稅人，一般納稅人需要按照一般計稅方法計稅，這就要求納稅企業要按應稅服務銷售額的6%進行納稅。無論小規模納稅人還是一般納稅人，對于房產稅都為從價計征，“營改增”后稅率變為房產原值按30%扣除后的1.2%征收。“營改增”后房產租賃企業在倉儲業務方面納稅計算變得復雜，但是從另一方面說，倉儲業務的稅務籌劃機會也相應的增加，在遵守國家法律法規的前提下，合理的稅務籌劃有助幫助房產租賃企業在倉儲業務方面減輕稅負。

（三）物業管理業務

與倉儲業務不同，物業管理業務暫時沒有納入“營改增”的稅制改革范圍，但是針對全國稅制改革的大環境下，物業管理在未來很有可能也要進行稅制改革，房產租賃企業需要提前做好準備。目前，根據我國稅法規定，物業管理業務需要繳納營業稅，稅率為5%，并且不需要繳納房產稅。

二、房產租賃企業主要業務的稅務籌劃措施

（一）租賃業務的稅務籌劃

1. 設備和廠房分開租

根據我國目前的租賃情況來看，企業租賃大都涉及房屋租賃，而且很多企業租賃的同時連房屋內部的設備一同租賃，例如車間、廠房、賓館、門面房等房產的租賃業務，設備房屋一同租賃的現象更為普遍。根據我國稅法規定，房產租賃企業要按照租金收入的12%繳納房產稅，這就意味著如果將設備租金和房屋租金一同寫入合同，那么企業的應納稅稅額就增加了，換言之房屋內的設備也繳納了房產稅。而根據我國稅法規定，對租賃房屋的內部附屬設施并沒有要求征收房產稅，因此，房產租賃企業在出租時要將設備和廠房分開租，寫入兩份合同，那么就可以減少應納稅稅額，從而達到降低稅負的目的。

2. 出租變為倉儲

出租業務變為倉儲業務需要根據房產租賃企業自身的實際情況，仔細衡量評估而定，因為在當前倉儲業務“營改增”后，更需要進行仔細計算。但是兩種納稅方式的轉換，給房產租賃企業提供了稅務籌劃空間。很多企業租賃房屋其實是作為倉庫使用，因此房屋租賃企業可以根據情況與其鑒定租賃合同或者倉儲服務合同。我國的房產稅計征方式有兩種，分別是從價計征和從租計征。根據兩種計征方式的不同，也為房產租賃企業提供了稅務籌劃的空間，采用何種計征方式，企業可以根據租賃的實際情況而定，在簽訂合同之前，分別預期并提前計算納稅金額，然后就計算結果進行比較選擇最佳方案。

（二）“營改增”下倉儲業務的稅務籌劃

1. 及時爭取財政補貼資金

倉儲業務是房產租賃企業中常見的業務板塊，屬于第三產業，也屬于物流輔助業務，被包含在“營改增”的范圍之內。因為“營改增”初期，企業不適應新的稅制，對其計算存在問題，在初步階段可能會出現稅負加重的情況，因此在初步階段國家會頒布一系列的稅收優惠政策，實施財政補貼。針對這部分補貼，房產租賃企業一定要積極爭取，雖然倉儲業務只是整體業務中的一個板塊，不同于專業的倉儲服務企業，但是爭取補貼資金幾乎沒有成本，從而減輕了稅負。不過，爭取補貼資金只是過渡手段，房產租賃企業還是應該積極探索“營改增”下的倉儲業務稅務籌劃方法，利用增值稅的特性和企業的自身情況減少稅務，并且未來如果房產租賃行業全面納入“營改增”范圍，企業也會因為在倉儲業務方面進行稅務籌劃的經驗，可以積極應對，減少損失。

2. 加強增值稅專用發票的管理

房屋租賃企業一定要加強增值稅專用發票的管理。企業全部業務中只有倉儲業務涉及增值稅專用發票，而增值稅專用發票是抵扣的的依據，因此必須給予足夠重視，在管理上與普通發票區別開來，建立獨立的發票管理系統，尤其對可抵扣發票的管理尤其注重，不能遺失。

（三）物業管理業務的稅務籌劃

對于房產租賃公司來說，物業管理業務是重要的業務部門，對其稅收的籌劃，可以節約大量稅收成本。

1. 著眼全局，仔細籌劃

物業管理業務是下屬業務，站在房產租賃企業的整體角度上，可以再各個公司及板塊之間進行合理籌劃，從而整體減少稅收。

2. 注重長遠發展，合理籌劃勞務成本

因為物業管理業務沒有納入“營改增”的稅制改革范圍，所以物業管理業務的營業稅就是營業收入全額計稅的，在房產租賃企業中，物業管理業務有一半是人工成本，這些成本在計算營業稅時均不能扣除。但是因為物業管理業務知識公司的一個業務板塊，公司可以調遣其他部門工作人員進行物業管理工作，從而節約成本。

（四）運用科學管理方法，降低企業信用風險

因為“營改增”的影響，房產租賃企業可能在時間內無法根據企業自身的稅收籌劃達到降低稅收的效果，所以，企業可以運用科學管理方法，降低企業信用風險。按房產租賃企業的日常運營當中，租金拖欠一直是困擾企業的大問題。企業經常因為管理不當，出現租金壞賬、呆賬現象，造成這種現象的原因是企業與行業信用體系的缺失，企業應加強對信用管理的意識，提高核心競爭力，只有這樣，才能緩解稅收壓力，為企業進行稅收籌劃方法改革提供時間機會。

（五）做好“營改增”的過渡

房屋租賃企業如果有投資需求，盡量在“營改增”實施前不要購置房產，這是因為“營改增”后的購置可以進行稅額抵扣，從而減少成本，尤其考慮采用融資租賃方式進行資產購置的，“營改增”后加強技術改造和設備更新，可以提高核心競爭力。

（六）打造專業的新型租賃企業

房產租賃企業應當轉變管理模式，打造專業的新型租賃企業，規范企業管理，吸納高素質的人才隊伍。雖然“營改增”后對界定為一般納稅人的房產租賃企業稅務短暫的加重了，但是就整體而言，給企業進行稅收籌劃的空間也更大了。所以房產租賃企業必須建立現今的品牌經營理念，專業服務技能、高素質展業人才隊伍的大型房屋租賃企業，才能在激烈的競爭中取得競爭優勢，才能在“營改增”后取得稅收優勢。

（七）分解公司進行稅務籌劃

對于年銷售額達到500萬元以上的一般納稅人，可以分解企業規模，建立母子公司的形式，將一般納稅人變為小規模納稅人，從而獲取稅收優惠，降低整體的稅務壓力。同時，還要將租賃合同、安拆合同、人工費合同分別簽訂并分別進行核算，因為一般納稅人只有動產租賃業務按17%稅率征收，安拆等按3%稅率征收。若不分開簽訂合同，就會產生按租賃合同統一執行17%稅率征收的情況，從而加重了企業的稅收負擔。

三、結語

房產租賃企業雖然沒有全面實行“營改增”，只有一部分業務涉及“營改增”的范圍，但是對其影響也是不容小覷的，房產租賃企業必須重視“營改增”的稅制改革，根據自身發展情況，調整業務，進行稅收籌劃，才能降低稅務負擔，增強競爭力。

參考文獻：

[1]陸亞如.“營改增”試點企業如何進行增值稅納稅籌劃[J].財會研究.2013（05）.

[2]彭新媛.“營改增”試點企業的納稅籌劃途徑[J].財會月刊.2013（07）.

（作者單位：天津市興華投資集團有限公司）