關于蚌埠市如何做好去庫存的研究

李瀟

摘 要：2015 年是我國“十二五”規劃的收官之年，然而處于新常態下的經濟增長卻十分乏力，房地產市場受到了嚴峻的挑戰。本文首先對蚌埠市房地產市場的現狀進行了分析，并對房地產政策進行梳理與評析，然后根據目前蚌埠市實際的房地產情況，利用理論分析法確定蚌埠市房地產市場目前的主基調應該是去庫存，穩市場。并且提出蚌埠市要想達到去庫存，穩市場的目標，應該從以下幾方面著手：加快新型城鎮化，加大政策支持力度，加強信用體系建設，拓展全方位消費服務。

關鍵詞：房地產 蚌埠市 去庫存

一、蚌埠市房地產行業現狀分析

自 2014 年初以來，我國城市房價告別快速上漲局面，顯現疲軟態勢。尤其是一些中小城市，如蚌埠，因為沒有發達城市的先天優勢和后天所擁有的資源，房地產市場的疲軟直接導致的是庫存的增加。新開發的樓盤中除了一些銷量一直靠前的房子能受到消費者的關注，其他很多樓盤都是無人問津。當然，從央行的連續降息也可以很清楚的看到，從緊的貨幣政策已經放松，這無疑是政府采取的“救市”措施，但是從房地產行業的視角來看，連續降息對于房地產市場只是一種“政策回暖”，不能從根本上解決房地產市場蕭條的問題，所以要想給房地產市場“加熱”，主要還是先恢復消費者對市場的信心。當前，蚌埠市正在積極地進行征地拆遷和老城區棚戶區改造工程，這一工程無論是在城市格局布置上還是在加快城市建設和改善人民生活上都具有非常重大的意義?？偟膩碚f，群眾是征地拆遷和老城區棚戶區改造工程中的最大的受益者，新的城區規劃建設極大地促進了蚌埠市房地產行業的發展，其中蚌埠市的國企職工、事業單位員工和公務員是主要潛在客戶。雖然如此，蚌埠市的房地產供給仍然大于需求，住房空置率仍較高，去庫存成為蚌埠房地產行業亟需解決的問題。

二、蚌埠房地產庫存率高的原因的分析

1.新型城鎮化推進力度不足。就當前經濟發展狀況來看，蚌埠市的經濟發展在省內只屬于中等偏上水平，整體上的經濟發展速度較慢，經濟規模小，一大部分城鎮的經濟實力都偏弱，城鎮化推進力度不足。雖然推進城鎮化是個緩慢的過程，短時間內對樓市的效果也不是很明顯，但如果是大規模的，強有力的城鎮化在房地產去庫存中的作用將會是非常突出的，而且城鎮化去庫存的手段有很多，租房就是其中之一。然而蚌埠在推進城鎮化的過程中面臨諸多問題，例如：各鄉鎮沒有明確的城鎮化建設規劃，在城鎮化過程中目標不清晰，方向混亂，難以形成分工合理，布局科學的城鎮體系和空間布局；對鄉鎮的城市化建設不夠重視；制約城鎮化發展的障礙難以逾越；社會保障及戶籍制度不完善，以上問題都使得新型城鎮化難以推進，更難達到通過城鎮化去庫存的目標。

2.蚌埠居民傳統的的地產支出特點。蚌埠市購房的居民主要是30到40歲之間有穩定經濟來源的城市居民，大部分的居民認為可以承受的房價為3000-4000元/m2，因為發展水平還很難和北京、上海及沿海發達城市看齊，所以消費者在房價承受能力上也有著自身的局限性。另外，還有一個重要原因，蚌埠市大多數家庭還是傳統的購房思想，他們依然希望依靠儲蓄來購買住房，比如說在房屋預購者中有69.1%希望通過使用家庭存款來購房，31.4%希望政府貸款，16.1%打算向銀行貸款，因此傳統的消費觀念也是造成蚌埠房地產庫存量大的原因。

3.居民消費習慣的改變?，F階段居民購房對住宅本身之外的要求提高了很多，除了對住房本身建筑結構和施工質量有要求外，還對住宅小區的建設有著很高的要求，大多數居民表示小區環境、物業、交通狀況，子女就讀學校等都是他們考慮購房的重要條件，然而蚌埠符合居民購房綜合條件的住房并不多，這也就導致了蚌埠房產庫存量較大；隨著二胎政策的放開，原來的小戶型已經不能滿足很多購房者的需求了，這也是導致蚌埠房產庫存增加的原因。

4.中介機構信用不足，購房者利益無法保證。經濟越開放，擾亂市場秩序的因素也越多。房地產作為一個高利潤行業成為很多不法分子的目標市場，其中最常見的就是中介。因為大多數購房者對房地產的政策法規以及簽訂合同時的住房服務條款都不甚了解，一些不法中介就利用自己的專業知識，同時抓住消費者追求利益最大化的心理特點，往往會誘導消費者與其簽訂一些與中介服務費用不對等的條款，比如：不按物業管理部門的規定向客戶收取超額的管理費用，利用中介這一職業便利向客戶收取傭金以外的費用，虛假宣傳使得購房者心里落差大等等，這些現象使得消費者的利益收到損害，而且，隨著房地產市場的日益火爆，這種亂象隨處可見，出于自身利益考慮，消費者會謹慎購房。

3.對策與建議。

3.1加快新型城鎮化，為去庫存助力。加快產業結構升級，轉變經濟發展模式，以經濟結構轉型促進新型城鎮化發展。蚌埠市應該利用當地豐富的自然景觀和人文景觀著力發展第三產業，提高第三產業在三大產業中的比重，發揮三次產業在推進城鎮化當中的重要作用。加大城鄉統籌力度，逐步縮小城鄉差距。首先可以通過提供教育和培訓服務，幫助農業人口向非農業人口轉移，推進城鎮化。科學合理規劃，有效利用資源，推進以質量為主導的新型城鎮化。堅持以人為本，堅持科學發展觀，注重經濟效益與環境效益的統一，實現人、城鎮和環境的協調發展，使城鎮化的推進不僅有益于去庫存，更有益于蚌埠市未來的發展

3.2加大對中低收入購房者者的政策傾斜。蚌埠市大多數居民都屬于中低收入階層，即便在房地產普遍不景氣的情況下，對于中低收入群體來說購買住房還是比較困難的。因此政府應該采取措施鼓勵中低收入階層買房，比如政府在一定比例適合中低收入房地產開發商的競標規劃方案中，鼓勵開發商建造一定比例適合中低收入者購買的戶型，并且對這種戶型進行一定比例的財政補貼，使政府對中低收入者的優惠措施落到實處，同時也解決中低收入者購房難的社會問題。政府的補貼加上開發商的配合，使得中低收入居民在初次購買或者重新購置新房的過程中享受到優惠，這對于去庫存將會有很大的積極作用。

3.3加強房產中介的信用建設。政府應該全面加強房地產市場的信用建設，完善信用體制機制，嚴厲打擊不法中介，保障消費者利益，其中完善信用檔案建設尤為必要，信用檔案的建立是開展誠信建設的重要環節，通過檔案的記錄可以加強對房地產市場的監督，規范中介行為，這對于提升整個社會的信用風氣都具有積極作用；行業協會要發揮行業組織領導的作用，在履行自律、服務、協調職能的同時加強行業內的信用建設，對于不遵守行業規則，違反行業規定的中介要予以嚴懲，制定行業自律公約；中介機構自身也應該嚴于律己，遵守市場規則和秩序，提高自身的信用等級，樹立良好的市場形象。

3.4積極拓展全方位的消費服務。蚌埠市應該全方位的拓展住房消費服務，努力加快市場運作。通過優勝劣汰的市場機制，不斷提高房地產行業的服務水平，改善居住環境，加快城市交通建設，突破房地產市場發展的方位限制，同時可以加大學區房的建設，解決購房者在購房時考慮的孩子教育問題。開展小區文化建設，加大小區垃圾信息的處理力度，為消費者營造了一個安全、綠色的生活環境。此外，在為消費者提供優質基礎服務的同時，全面拓展互聯網服務渠道，保障了消費者需求收集、服務辦理、投訴處理及互動溝通的全方位服務。

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