新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場變化分析與調(diào)整思路

劉寅 朱莊瑞

摘要：2013年底以來，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，經(jīng)濟增速放緩，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力增大。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了開發(fā)投資增速放緩、房地產(chǎn)價格回調(diào)的過程。文章認為，這是房地產(chǎn)周期規(guī)律性變化的正常結(jié)果，標志著房地產(chǎn)市場將進入理性發(fā)展階段。未來，房地產(chǎn)市場價格將穩(wěn)中有動。中央及各級地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)應當正視房地產(chǎn)市場的變化，積極適應新常態(tài)，及時調(diào)整思路與舉措，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型升級；理性

2013年底以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟仍然比較低迷，各類潛在風險相互交織。與此同時，我國經(jīng)濟也進入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變調(diào)整期和經(jīng)濟增長引擎更換期，經(jīng)濟下行壓力巨大。2014年5月，習近平總書記首次提出當前我國經(jīng)濟要積極、主動適應“新常態(tài)”。作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，在新常態(tài)下首當其沖，面臨了諸多困難與挑戰(zhàn)。

一、 新常態(tài)下中國經(jīng)濟的主要特征

中國經(jīng)濟經(jīng)過長達30多年的高速增長，隨著此前積累的諸多風險不斷顯化，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，現(xiàn)已進入拐點階段。中國經(jīng)濟明顯出現(xiàn)了不同于以往的特征，集中體現(xiàn)在以下幾個方面：

1. 經(jīng)濟增長速度放緩。根據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)2005年～2015年近10年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國GDP增速經(jīng)歷過去30多年平均10%左右的高速增長之后，從2012年起開始逐步步入下行區(qū)間，2013年至2015年增速分別為7.7%、7.3%、6.9%，預計2016年全年中國經(jīng)濟增速將進一步降低，約為6.5%～6.8%。

2. 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型壓力增大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭等傳統(tǒng)行業(yè)嚴重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)雖然逐步成為產(chǎn)業(yè)主體，但是產(chǎn)值占GDP比重相距發(fā)達國家仍有一定差距。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經(jīng)濟發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動、投資驅(qū)動方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動逐漸取代成為新的增長點。

3. 發(fā)展面臨多重挑戰(zhàn)。新常態(tài)下我國經(jīng)濟、社會面臨許多新的挑戰(zhàn)，一些不確定性風險逐漸凸顯。一方面，老齡化問題、城鄉(xiāng)區(qū)域差距問題、醫(yī)療問題等仍未得到有效解決；另一方面，樓市、股市、地方債務等方面長期積累的諸多潛在風險，隨著經(jīng)濟增速下滑漸漸凸顯，這些風險因素相互關聯(lián)，任何一個風險點的爆發(fā)都有可能產(chǎn)生連鎖性的反應。

綜合來看，當前經(jīng)濟告別過去傳統(tǒng)高速增長，轉(zhuǎn)而進入中高速發(fā)展階段，是新常態(tài)的最基本特征。在這種形式下，房地產(chǎn)行業(yè)作為過去十年來國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，也面臨著新的問題與挑戰(zhàn)。

二、 新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的變化與挑戰(zhàn)

自1998年實行住房分配貨幣化以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入市場化階段，并得到快速發(fā)展，為國民經(jīng)濟總量增長和社會發(fā)展做出了巨大貢獻。但由于過去十多年房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，完全脫離了理性發(fā)展的軌道。2013年底至今，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化、中國貨幣政策的變化、房企之間競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的困難。

1. 房地產(chǎn)業(yè)整體經(jīng)營狀況變化。整體來看，房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢甚至出現(xiàn)負增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95 979億元，比上年名義增長1.0%，增速比1月～11月份下降0.3個百分點。商品房銷售面積128 495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比1月～11月份下降0.9個百分點。商品房銷售額87 281億元，比上年增長14.4%，增速下降1.2個百分點。2015年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.34，比上月下降0.01點。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調(diào)動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。根據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)報道數(shù)據(jù)，2015年，滬深兩市共計50家上市房企中，15家房企預告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業(yè)達23家，占比約五成。

2. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟地位變化。房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應度系數(shù)是判斷房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所發(fā)揮作用的重要指標。房地產(chǎn)業(yè)影響力表現(xiàn)為它對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動能力，其影響力系數(shù)能夠反映房地產(chǎn)業(yè)增加一個單位最終使用時，對國民經(jīng)濟各部門所產(chǎn)生的生產(chǎn)波及影響程度；房地產(chǎn)業(yè)感應度表現(xiàn)為國民經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的推動能力，其感應度系數(shù)能夠反映當國民經(jīng)濟各部門增加一個單位最終使用時，房地產(chǎn)業(yè)在需求方面受到的感應程度，也就是需要房地產(chǎn)業(yè)為其他部門的生產(chǎn)而提供的產(chǎn)出量。

利用我國2008年～2014年42×42部門投入產(chǎn)出基本流量表中的數(shù)據(jù)附錄，借助SPSS統(tǒng)計軟件，我們可以計算得到房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應度系數(shù)，以及在42個行業(yè)中的排名，如表1所示。

從影響力系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動能力逐年下降，排名從2008年的第2名逐漸下降到2014年的12名。這說明房地產(chǎn)業(yè)對其他部門所產(chǎn)生的波及影響程度高于全社會平均影響水平，但是逐年下降，這反映了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位下降。

從感應度系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)受國民經(jīng)濟的推動能力指標感應度變化不大，感應度排名逐年下降，排名從2008年的第12名逐漸下降到2014年的22名左右。這說明房地產(chǎn)業(yè)受國民經(jīng)濟的感應程度處在42個行業(yè)的中間，通常低于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、租賃和商務服務業(yè)，交通運輸和倉儲業(yè)。

對比影響力和感應度系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)較高，排名靠前，高于全社會平均水平，并且逐年下降；感應度系數(shù)不高，處于42個行業(yè)中間位置。并且感應度系數(shù)小于影響力系數(shù)，這表明房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用較強，但是逐年下降；受到國民經(jīng)濟的推動作用相對較小，即房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用大于國民經(jīng)濟對它的推動作用。綜合來看，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的總帶動效應逐漸降低，但是在國民經(jīng)濟體系中仍占有重要地位。

3. 房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)變化。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)融資量大，產(chǎn)業(yè)鏈長，與其他國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、密切和復雜的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)。從上游來看，在經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)業(yè)需要上游產(chǎn)業(yè)（即后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)）為其提供各種產(chǎn)出，以作為其要素供給；從下游來看，房地產(chǎn)業(yè)把自身的產(chǎn)出作為市場去去提供給下游產(chǎn)業(yè)進行消費。分析房地產(chǎn)典型上下游產(chǎn)業(yè)的變化，可以反映房地產(chǎn)行業(yè)的供求狀況。

（1）建筑業(yè)。建筑業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要物質(zhì)生產(chǎn)行業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)提供中間產(chǎn)品，因此是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)（上游行業(yè)）。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2003年～2013年，建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資增速自2010年40%以上的高位增長后有較大幅度的下降，2011年～2013年增速分別為19.8%，11.4%，-1.9%。建筑業(yè)總產(chǎn)值增速在2011年起也步入下行區(qū)間，2011年～2013年分別為21.3%，17.8%，16.1%。

總體來看，建筑業(yè)作為傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國國民經(jīng)濟體系中仍處于非常重要的地位，但是隨著經(jīng)濟增速下滑趨勢日益明顯，建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資、總產(chǎn)值等總體指標，以及房屋施工面積和房屋竣工面積等于房地產(chǎn)業(yè)相關的指標長速度也不斷下降。

（2）批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)。批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)前向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)（下游行業(yè)），該行業(yè)連接房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和消費，是房地產(chǎn)流通的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)相關部門的產(chǎn)品和服務實現(xiàn)價值的重要媒介。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，我國批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)市場數(shù)量，營業(yè)面積和總成交額增長率自2010年以后，均體現(xiàn)出總量增長但是增長率不斷下調(diào)的特征。其中，市場數(shù)量和攤位數(shù)指標在2013年甚至有所下降，從一定程度上也反映了當前房地產(chǎn)市場供求正逐漸從供不應求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢。

由以上分析，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展邁入新階段，房地產(chǎn)業(yè)也進入“新常態(tài)”。這種“新常態(tài)”表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束了“低風險、高利率”的黃金十年，進入“高風險，低收益”的階段，經(jīng)濟粗放增長對房地產(chǎn)行業(yè)的過分依賴將逐漸降低，純粹依靠房地產(chǎn)投資來帶動經(jīng)濟的方式行將轉(zhuǎn)變。

三、 房地產(chǎn)行業(yè)變化分析與未來預測

根據(jù)馬克思在《資本論》中對價值規(guī)律的論述，商品的價值量是由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定，商品的交換比例以商品的價值量為基礎，按照價值相等的原則互相交換。價值決定價格，價格圍繞價值上下波動。價值規(guī)律也是房地產(chǎn)市場的客觀基本規(guī)律。過去十幾年，由于中央政府的宏觀利好政策，以及許多地方政府單純依靠“土地財政”，過度刺激房地產(chǎn)發(fā)展，致使房地產(chǎn)市場一直處于亢奮狀態(tài)，開發(fā)投資過熱，房價過高，大大超過其實際價值和居民實際承受能力。但長期來看，房地產(chǎn)的價格由市場供需決定，因此必然會回歸到與其價值相適應的水平。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的變化，一方面是由于部分二三線城市前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩，另一方面是因為世界經(jīng)濟發(fā)展緩慢，我國經(jīng)濟發(fā)展也經(jīng)歷換擋回落過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、房地產(chǎn)價格回調(diào)，從根本來看，更多的是房地產(chǎn)周期規(guī)律性變化使然，體現(xiàn)市場的理性回歸，并非預示著房地產(chǎn)泡沫即將破裂。我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求變化、價格回落等是正常現(xiàn)象，也是價值規(guī)律的體現(xiàn)。

一方面，中國不同地區(qū)發(fā)展很不平衡，各個經(jīng)濟單元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同，通過良好的政策引導，能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補，接續(xù)發(fā)力，保證中國宏觀經(jīng)濟以年均6%～7%以上的中高速持續(xù)增長。在這種情況下，房地產(chǎn)市場全面大幅下跌甚至崩盤的可能性較小。另一方面，由于中國城鎮(zhèn)化率還比較低，約為56.1%。由于城鄉(xiāng)二元分割體制限制了城鄉(xiāng)要素的自由流動和合理分配，真實的城鎮(zhèn)化率不到45%。因此我國總體仍處于城鎮(zhèn)化加速階段。城鎮(zhèn)化的過程會逐步形成產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，隨著收入水平的提高、人口轉(zhuǎn)移與新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，一線城市以及部分二線城市剛性居住需求的潛力依然巨大。

因此，2014年以后房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個正常的、可持續(xù)的“新常態(tài)”，或者說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由“黃金十年”進入“白銀十年”。未來，我國房地產(chǎn)價格將整體趨于平穩(wěn)，并有波動，回歸依市場供需而波動的周期性變化規(guī)律。但是，在發(fā)展程度不同的城市和地區(qū)，情況仍有所差異。

四、 新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的發(fā)展建議

1. 政府的角度。從中央政府的角度，短期應盡量避免采取過于頻繁的全國性刺激政策扭轉(zhuǎn)下行趨勢。自2003年121號文件始，至2013年，中央政府運用了各種經(jīng)濟、法律與行政手段對房地產(chǎn)價格進行宏觀調(diào)控，并出臺了70余項相關政策，包括實行限購、調(diào)整首付、控制信貸、限制土地供應以及出臺房產(chǎn)稅等。這些政策，實質(zhì)均是從地方政府、開發(fā)商、金融機構(gòu)、居民等不同主體入手抑制需求，且前后政策目標缺乏連貫性、一致性，對房地產(chǎn)市場發(fā)展時而鼓勵，時而抑制，一定程度上導致房地產(chǎn)市場秩序混亂，無法使供需雙方達成穩(wěn)定預期，過多的人為干預反而導致房地產(chǎn)市場波動劇烈。長期來看，中央政府應當改革對地方政府以GDP為綱的政績考核體制，簡政放權(quán)，鼓勵地方政府努力發(fā)展實業(yè)經(jīng)濟，引導地方房地產(chǎn)業(yè)由支柱產(chǎn)業(yè)向基礎性民生工程回歸，重塑民生導向的住房政策。從制度設計的角度，應自上而下構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)市場，形成多渠道、多層次滿足城鄉(xiāng)居民居住和投資需求的長效機制。

從地方政府的角度，首先，應當優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，針對不同收入階層的住房需求，調(diào)整不同類型、不同層級住房市場供應規(guī)模，建立完善的住房供應體系。其次，繼續(xù)堅決抑制投資投機性需求，化解可能出現(xiàn)的泡沫化風險。針對市場上的大規(guī)模投資資金，政策上應當以“疏”代“堵”，尋找適當?shù)摹ι鐣幸娴耐顿Y渠道，例如公共租賃型住房、養(yǎng)老公寓等等。第三，政府調(diào)控政策應更加靈活，更多發(fā)揮市場作用，例如對于庫存過剩，供大于求的二三線城市，適時取消一些行政限制措施和其他不符合市場規(guī)律的措施，同時應建立公開、透明、及時的房地產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)，努力創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，盡量降低交易信息不對稱帶來的各種問題，促進房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)的角度。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，應從快速發(fā)展的思維方式、盈利模式中走出來，針對新常態(tài)、新特征及時制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的增長結(jié)構(gòu)，豐富企業(yè)增長動力。隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，關鍵在于結(jié)構(gòu)。

一方面，原本完全以商品住宅為主的企業(yè)可以轉(zhuǎn)型做保障房。從近幾年政府的調(diào)控思路來看，保障房的建設工程將進一步推進。自1998年房改以來，福利分房制度在全國大部分城市地區(qū)相繼停止。然而各級地方政府在住房保障方面重視和投入嚴重不足，導致當前房地產(chǎn)市場商品房占絕對主導地位，占比超過90%，市場供應結(jié)構(gòu)極不合理，距離“十二五”規(guī)劃中五年內(nèi)建設3 600萬套保障房的目標仍有不小差距。預計未來保障房在市場上的占比達到25%～30%，從根本上改變我國住房市場的供應結(jié)構(gòu)，以保障所有群體的居住需求。因此，在未來十年內(nèi)，保障房體系建設將是中央政府在住房問題上的最重要工作內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)致力于保障房的開發(fā)、建設也將得到土地、稅費、金融等多方面的支持。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，截止到2014年底，我國60歲及以上老年人口達2.12億人，占總?cè)丝诘?5.5%，65歲及以上人口達1.38億人，占總?cè)丝诘?0.1%，大大高于國際老齡化標準10%和7%，且老齡化程度有進一步加快的趨勢。由于人口老齡化伴隨的少子化趨勢加劇，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老壓力不斷增大，同時隨著經(jīng)濟、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個人養(yǎng)老規(guī)劃意識加強，消費觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。作為老年服務業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合的一種新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)生命周期正處于上升期，在我國尤其是城市地區(qū)有著較大市場需求和發(fā)展?jié)摿Γe極探索適合我國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)應逐步由制造業(yè)向服務業(yè)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)應摒棄單純以新建商品住宅開發(fā)投資、銷售為主體的模式，以提質(zhì)增效為核心，針對由于過分重視住宅投資開發(fā)，導致配套服務等發(fā)展緩慢、社會滿意度較低的狀況進行完善，更多關注居住服務、中介服務和物業(yè)管理等方面，以中介服務業(yè)為例，房地產(chǎn)經(jīng)紀、評估、咨詢等中介服務是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要組成部分，貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中。長期以來，由于相關法律法規(guī)滯后和行政監(jiān)管不力不足等原因，傳統(tǒng)中介服務行業(yè)存在從業(yè)人員素質(zhì)不齊，服務總體水平不高，絕對數(shù)量多、相對規(guī)模小等諸多問題。在整體房地產(chǎn)市場發(fā)展趨緩形勢下，中介服務業(yè)理應轉(zhuǎn)變思路。首先，強化行業(yè)協(xié)會管理作用，賦予行業(yè)協(xié)會審查與處分的權(quán)利，完善行業(yè)制度，加強從業(yè)門檻，提升行業(yè)素養(yǎng)；其次，利用移動互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展機遇，搭建社區(qū)O2O服務平臺，利用網(wǎng)絡化的社區(qū)服務平臺提高中介服務效率和服務品質(zhì)；第三，加強人才培訓，提升從業(yè)人員綜合業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)道德水平，打造知名服務品牌。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)營思路，適應不斷增長的城市居民消費與文化多樣性需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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