淺談“營改增”對房地產企業的影響及應對措施

李雪

摘要：當前房地產開發涉及的設計服務、廣告服務及鑒證咨詢服務業已實行“營改增”。但房地產開發過程中涉及的土地、建筑安裝、裝修裝飾、工程綠化、財務費用等成本費用項目所屬行業的“營改增”政策尚未最終落地，上述成本費用能否抵扣進項稅額有待確定。文章結合正在試行的“營改增”稅收政策，分析“營改增”對房地產企業的影響，并提出房地產企業應對“營改增”的措施。

關鍵詞：房地產企業；營改增；影響；應對措施

在我國現行的稅制體系中，增值稅主要適用于第二產業，以制造業為主。營業稅主要適用于第三產業，以服務業為主。當前，在整個社會都致力于轉變經濟發展方式，通過發展服務業來改變產業結構、實現向以服務經濟為主轉變的大目標。國家實行“營改增”是為了結構性減稅，從目前實行“營改增”的行業來看，對于大多數企業來說普遍降低稅負，隨著營改增的全面實施，長遠來看稅負都將會降低。營改增的目標是建立一套對所有行業、所有交易行為不偏不倚的稅制，這才是公平的制度。

一、“營改增”概述

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種，具有消除重復征稅、促進專業化協作的優點。營業稅改征增值稅既然稱為改革，就是把原來稅法中合理的、有效的部分保留下來，把其中不合理、不利于經濟發展的部分加以改進，以適應新常態下的客觀經濟發展需要。“營改增”有利于市場細化和分工協作不受稅制影響，同時也有利于完善和延伸第二、三產業增值稅抵扣鏈條，促進第二、三產業融合發展。2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發“營改增”試點方案，從2012年1月1日起，率先在上海對交通運輸業和部分現代服務業開展“營改增”試點，至此，貨物勞務稅收制度的改革拉開序幕。近兩年來財政部、國家稅務總局又陸續出臺了一系列“營改增”文件。隨著“營改增”試點工作的深入推進，房地產及建筑相關行業“營改增”稅制改革已是大勢所趨，勢在必行。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）對企業稅負的影響

當前房地產企業取得售房款，根據營業稅暫行條例的規定，按銷售不動產營業稅率為5%計征繳納營業稅?！盃I改增”之后，房地產行業將納入增值稅的征稅范圍。增值稅應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，也就是說增值稅只對各個流通環節中新增的價值征收。增值稅納稅人的稅負很大程度上取決于進項稅額，假設“營改增”后房地產企業銷售不動產的增值稅稅率為11%，應稅收入為X，可抵扣成本占有應稅收入的比例為Y，“營改增”后，則有：

應納增值稅=銷項稅額-進項稅額

=X/（1+11%）*11%-X/（1+11%）*Y*11%

=0.099*X*（1-Y）

稅負率=應納增值稅/應稅收入=0.099*（1-Y）

若應繳納的增值稅等于原來稅制下應繳納的營業稅，即：0.099*X*（1-Y）=X*5%，則增值稅和營業稅稅負率相同的臨界點為：Y=0.495。即當房地產企業可抵扣成本占應稅收入的比例為49.5%時（臨界點），增值稅稅負率是5%，同營業稅稅負率一致。

根據上述公式，進一步計算不同可抵扣成本占有應稅收入比例所對應的增值稅稅負率可知，當可抵扣成本占收入比例小于49.5%時增值稅稅負率高于營業稅，而當可抵扣成本占收入比例大于49.5%時，增值稅稅負率反而小于營業稅稅負率。

（二）對企業現金流量的影響

增值稅是價外費用，增值稅當期應納稅額=當期銷項-當期進項，“營改增”后，房地產企業開發前期發生招拍掛取得土地成本、規劃設計費、工程施工費等能夠取得大額進項稅額，但該部分稅款是在“營改增”之前發生的成本屬于企業額外承擔的。雖然能夠抵扣企業取得預售證后進行房產銷售，取得的售房款根據增值稅稅率計算的銷項稅額，企業預售階段的一定期間內將不需要繳納增值稅稅款，但在當前金融信貸政策及市場環境影響下，房地產企業資金緊張，開發前期額外承擔大額進項稅金成本，使得企業現金流出增加，這將成為房地產企業面臨的大挑戰。

（三）對企業稅務管理的影響

營改增后，房地產企業增值稅的征稅地點有以下兩種選擇：1.房地產企業的機構所在地。大型房地產企業，各地均有開發項目，如將納稅申報統一在法人機構所在地進行，申報期內各地項目提交報表的調整合并處理是一項龐大而艱巨的工作；與此同時，在機構所在地申報，項目當地的稅務機關無法及時掌握項目開發進展情況，加大當地稅務機關的監管難度。2.房地產項目所在地。在各個項目所在地進行納稅申報，雖然當地稅務機關能夠準確掌握項目的開發進度、款項撥付等情況，便于稅務機關監管，機構所在地的財務人員的工作量相對減輕。但會出現個別項目進項稅很大，個別項目銷項稅很大，應著重考慮該如何解決跨地區進銷項稅款對抵的問題。另外，企業在項目所在地設立的項目部，財務核算體系并不健全，如何降低計算應納稅增值稅差錯，保證申報準確性，也將成為重點考慮的問題。

三、房地產企業應對“營改增”的措施

（一）建立全員參與意識，加強專題培訓

當前房地產行業核算的營業稅是價內稅，會計核算相對簡單，通過損益賬戶“營業稅金及附加”和負債賬戶“應繳稅費——應交營業稅”核算完成。增值稅的核算涉及“應繳稅費——應交增值稅”（10個三級明細科目）、“應繳稅費——未交增值稅”、“應繳稅費——待抵扣進項稅額”、“應繳稅費——增值稅檢查調整”。以上核算科目核算的內容比營業稅核算要復雜的多，其所對應的增值稅納稅申報表也比營業稅申報表要復雜得多，因此應盡早開始加強對公司財務人員的增值稅專業知識的學習和培訓，使財務人員對增值稅有了充分的認識，以提高財務核算質量，并配備專職崗位，負責增值稅發票認證抵扣、專用發票的開具及納稅申報等工作；“營改增”涉及到所有相關部門，加強全員參與意識，在企業內進行“營改增”相關政策及知識的培訓，一起進行研討、溝通，讓公司全體人員都能夠充分認識到增值稅發票抵扣的重要性，以便減輕企業納稅成本。

（二）梳理企業各項業務流程，緩解企業資金壓力

營業稅改征增值稅后，按增值稅規則，修改相關的管理制度、流程、及考核體系等。加強供應商稅務信息管理，對供應商稅務登記號、納稅人類型、所在地區、適應稅率、業務類型等詳細建立管理臺賬，便于企業間的項目合作；預計《全國統一建筑工程基礎定額與預算》部分內容將進行修訂，施工標書中有關原材料、燃料等直接成本均包含增值稅，企業進行招標過程中，投標單位中有增值稅一般納稅人跟小規模納稅人，因增值稅稅率不同，房地產開發企業在選定合作單位時，首先應將標書中的含稅價換算為不含稅價后進行對比；“營改增”后開發項目中的園林綠化工程，房地產開發企業合理利用增值稅法規中對農業生產者銷售的自產農業產品免征增值稅的優惠政策，以減少經營性資金流出，同時提高開發項目品質，增加項目賣點，實現加速銷售，降低財務成本，提高企業經濟效益和市場競爭力具有重要意義。另外，“營改增”后，在同一集團下分別設立獨立核算的施工企業跟房地產企業時，可采用房地產企業開發前期工程施工全部由施工單位墊資，待項目開始銷售時，再辦理工程結算的方式。如此操作有利于減輕房地產企業資金壓力，不必承擔因進項稅款而額外增加的成本支出。

（三）加強增值稅發票管理，制定管理辦法

營改增后，增值稅發票將是記錄企業在經濟活動事項中，所開具和收取的主要業務憑證，財務核算的原始依據，也是審計機關、稅務機關執法檢查的重要依據。房地產企業在日常經濟業務中獲取增值稅專用發票時，應加強對取得發票的核查手續，重點核查發票開具項目是否齊全；取得的發票聯抵扣聯是否加蓋發票專用章；當取得匯總開具的專用發票時，是否同時取得通過稅控系統開具的貨物或勞務清單并加蓋發票專用章等內容。因此企業應參照相關法規的規定，結合企業自身業務特點，制定增值稅發票管理辦法，對發票的開具、取得、認證、保管等事項做出詳細的規定，保障發票管理的有序化、規范化，降低企業風險。

四、結語

房地產行業“營改增”是國家宏觀層面上的大事。作為企業應提前做好相應的準備工作，積極配合執行，要充分利用本次增值稅轉型的機會，為企業的可持續發展，產業結構的優化升級，綜合國力的增強，社會的文明進步做出自己的貢獻。

參考文獻：

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（作者單位：山東新華錦國際高爾夫公寓有限公司）