現代城市綜合體選址評價

胡強　張琳

【摘要】文章構建了現代城市綜合體選址評價指標體系，包括自然條件、基礎設施、社會因素和經濟條件4個維度，共15個具體指標。運用模糊層次綜合評價法對金華萬達廣場選址評價進行了實證分析。評價結果顯示，46%的消費者對金華萬達廣場選址呈較滿意以上的態度，4%的消費者對金華萬達廣場選址的感受是不滿意的。

【關鍵詞】城市綜合體；選址；金華萬達廣場

20世紀90年代，人們都說“一個城市只有一個中心”，如北京的西單、上海的南京路，當時這些中心的輝煌確恰到好處地呼應了“一個城市只有一個中心”的說法。而隨著經濟的發展、社會的進步、城市化的發展，這種觀點在城市發展需求日益強烈的背景下已經難以立足。現代城市綜合體的出現是城市形態發展到一定階段的必然產物。現代城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的街區建筑群體。

國外學者對城市綜合體的研究起步較早，積累了豐富的經驗，無論是理論還是實踐都有豐富的研究成果。1961年，Jane Jacobs（簡·雅各布斯）在著作《美國大城市的死與生》中，將城市功能多樣混合以滿足人們的多種需要，提供豐富的活動空間環境，稱之為“有機的復合”。由于日本特殊的地理環境，城市綜合體理論在日本的發展相對全面，Kisho Kurokawa（黑川紀章）的共生思想理論及Kenzo Tange（丹下健三）的集群尺度理論，均對城市綜合體理論發展有重大貢獻。國內關于城市綜合體的研究雖相對于國外起步較晚，但近年來隨著我國城市綜合體的快速涌現，研究城市綜合體的國內學者日益增多。王磊對綜合體的發展歷程、特征、動因和相關理論進行了分析與總結，在對城市綜合體的功能組成和相互作用的研究基礎上，對城市綜合體規劃的功能定位和組織進行深入研究。趙冠男對古代及中世紀時代城市綜合體發展脈絡進行剖析，認為不同時期的城市綜合體有一個共同的特征，即以特定時代背景為基礎，通過城市綜合體的作用使得城市共生體能夠更好地運轉，有益于城市的發展。

多數學者的研究內容側重于城市綜合體的發展歷程、規劃設計及功能結構等，對綜合體選址的問題研究不多。鑒于此，本文針對現代城市綜合體選址進行研究，構建選址評價指標體系，運用模糊層次綜合評價法對金華萬達廣場選址問題進行案例分析，以期為我國現代城市綜合體的選址決策提供參考。

一、建立評價指標體系

本文結合國內成功運營城市綜合體的實際情況，依據科學系統性的指標設計原則，經過反復篩選，最終確定將城市綜合體的選址影響因素分為自然因素、基礎設施條件、社會因素和經濟因素4個維度，具體包括15個子因素。表1為現代城市綜合體選址評價指標體系。

二、確定各層次評價指標權重

在確定了評價指標體系后，需比較各指標對同一目標的影響，從而確定各指標在目標中占的比重，為了得到量化的判斷矩陣，我們咨詢了5位相關方面的專家，借鑒Saaty的尺度法，構建了如表2所示的評語表，每位專家打分后計算得到的平均值為各指標的評語分值，進而得到各層次指標權重。

三、案例分析：金華萬達廣場選址評價

（一）金華萬達廣場概況

金華萬達廣場作為萬達集團在浙江省打造的第六座第三代城市綜合體，是金華市目前規模最大、規劃最佳的現代城市綜合體。金華萬達廣場總建筑面積約50萬平方米，涵蓋了高端購物中心、城市商業步行街、五星級酒店、5A甲級寫字樓、城市精裝SOHO等豐富多元業態。

（二）金華萬達廣場選址綜合評價

由5位專家分別對評價指標體系中準則層和指標層進行評價打分，根據專家評估結果計算得到準則層權重及指標層總權重，如表3所示：

本文運用模糊層次綜合評價的方法對金華萬達廣場選址進行評價，根據表3的評價指標體系，我們向200名金華萬達廣場真實消費者進行問卷調研，評價指標的評語值P=（不滿意，較不滿意，一般，較滿意，滿意），表4為消費者對金華萬達廣場選址指標因素的感受調查結果。

根據調查結果，結合各指標權重，歸一化后得到評價結果集B=[0.04，0.23，0.28，0.28，0.18]。綜合評價結果集表明：4%的消費者對金華萬達廣場選址的感受是不滿意的；23%的消費者對金華萬達廣場選址的感受是較不滿意的；28%的消費者對金華萬達廣場選址的感受是一般；28%的消費者對金華萬達廣場選址的感受是較滿意的；18%的消費者對金華萬達廣場選址的感受是滿意的；合計46%的消費者對金華萬達廣場選址呈較滿意以上的態度。從單個因素來看，消費者對金華社會因素和經濟條件呈滿意的態度，消費者不滿意的感受多是由金華萬達廣場的基礎設施導致的。金華萬達廣場地處金華新城區，其選址的基礎設施如公共交通還存在不足之處，金華市需對公共交通進行更為合理的規劃，加大公共交通的覆蓋面，同時其周邊的配套設施需進一步完善以吸引更多的消費者。

四、結語

我國現代城市綜合體受政策支持、消費者青睞等因素發展迅速，其選址至關重要，甚至決定城市綜合體的運營成敗，因此需要運用科學合理的方法為其決策提供依據。本文采用模糊層次綜合評價法，對金華萬達廣場選址問題進行了實證分析。本文認為，要完善現代城市綜合體選址，需做到以下三個方面：（1）針對不同的城市綜合體功能特性，在選址時采用不同的選址策略，并對選址的影響因素進行系統考量；（2）選址決策應充分做到定性與定量分析相結合，將科學方法與實際經驗很好的結合才能在實踐中做出合理的決策；（3）與其他設施設備選址一樣，現代城市綜合體選址除了充分考慮現有影響因素外，還需考慮未來不確定性因素將對城市綜合體產生的影響，進而做出合理決策。

參考文獻

[1]孫磊.國內大型城市綜合體項目發展研究——以華潤中心和新華南MALL·生活城為例[J].中國房地產，2012，（17）.

[2]簡·雅各布斯，金衡山.美國大城市的死與生[M].北京：譯林出版社，2005.

[3]曾祥林.共生理論下的城中村改造研究[D].湖南大學，2012.

作者簡介：胡強（1987-），男，江西贛州人，助教，碩士，研究方向：企業運營管理；張琳（1991-），女，浙江杭州人，學士，研究方向：科技管理。