Realty Mogul房產眾籌案例研究

付晴

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Realty Mogul房產眾籌案例研究

付晴

摘要：房地產融資是房地產業面臨的一個重要問題，近年來出現了一種新型的融資方式——眾籌。本文選擇了美國Realty Mogul作為案例并結合我國房地產業發展現狀，對房產眾籌進行分析。

關鍵詞：房地產業；眾籌；融資

一、案例公司背景介紹

Realty Mogul是美國的一家行業性互聯網眾籌公司，專門從事房地產業的投融資，于2013年3月在Found Institute和微軟的TechStars孵化器的協助下成立。Realty Mogul的用戶有較高的自主選擇權，他們可以參考Realty Mogul提供的信息以及投資數據，根據自己的意愿來決定投資方向及類型，且單筆投資較少。Realty Mogul為了控制項目風險，對投資者的資質審查較嚴。申請參與該平臺眾籌投資的用戶，資產或收入都必須達到規定的標準。但這一規定也限制了投資者范圍，因此參與Realty Mogul眾籌的人群主要還停留在經濟條件良好、資金足夠充裕的階層。

Realty Mogul的房產眾籌分兩類：一類是房產股權眾籌，即投資者持有眾籌房產項目的股份，房產售出后根據各眾籌投資者的持股比例分配收益；一類是房產貸款眾籌，即讓投資者籌錢借給借款人，只是這筆借款是有房產做抵押的。但只有房源夠好、確定能賣得出去的房產，才能得到投資者的青睞。

二、Realty Mogul案例介紹

（一）房產股權眾籌案例

U.S.Realty和Compass Acquisition通過Realty Mogul 為Vons Anchored零售商場募集目標金額為50萬美元的項目資金，就屬于房產股權眾籌。它們先把房源的信息提交給眾籌平臺，由審核機構進行審核。如果通過就在Realty Mogul眾籌平臺發起眾籌，如果未通過審核則放棄眾籌。這個案例是房產股權眾籌成功的案例，為項目發起者籌得資金50萬美元。眾籌成功后，Realty Mogul幫投資者建立了一個有限合伙制公司，投資者持有相應比例的股權。Realty Mogul不持有股份，但是是一般合伙人，擁有這個有限合伙制公司的全部管理權。所有參與方都會簽署一份具有法律效力的協議，明確規定了各方權責及運作流程。

Realty Mogul平臺上的房地產股權眾籌項目，都類似于此，由Realty Mogul為不持有股份的一般合伙人，幫助投資者代辦和管理一個有限合伙制公司，而且一個房產股權對應一個有限合伙制公司。投資者只是購買有限合伙制公司的股權，而且一個有限合伙制公司只持有一個房產作為資產或者是一個有房產抵押的債權。這樣投資者的投資回報可以更明確的分配。房企發起項目需募集資金，只要能通過審核即可。這一眾籌平臺是投資者的投資平臺，也是房企的融資平臺，是房企融資方式的一種創新。

（二）房產貸款眾籌案例

房產投資公司OCG Properties通過房產貸款眾籌融資，籌集了購買并裝修房產的資金。同樣的，融資公司需要向Realty Mogul眾籌平臺提出貸款申請，由審核機構進行審核，如果審核結果是通過，那么接下來就可以在眾籌平臺上發起貸款眾籌，如果未通過，便只能放棄。這個案例是貸款眾籌成功的案例，因此OCG Properties作為籌資方，需要將房源拿作抵押。這一項目的眾籌投資者最低投資金額為五千美元，以購買眾籌平臺發行的本票的方式進行投資。投資回報率為9%，投資者按月獲得利息。房產若在一年內出售，Realty Mogul會返還投資者的初始投資額。但是，如果一年內房產未能售出，投資者便無法收回初始投資額，只能獲得一年的利息收益。即使在一年后房產售出了，按協議規定，融資方歸還的回款不會分配給眾籌投資者，而是歸Realty Mogul所有。這一模式使得投資者面臨著較高的投資風險。

三、案例分析與啟示

（一）眾籌模式分析

Realty Mogul的房產債券眾籌模式使得投資者面臨的風險過大，應用于我國適用范圍有限。只有房源夠好、確定能賣得出去的房產，才能得到投資者的青睞。因此，能采用此種渠道進行融資的項目不多。但Realty Mogul的房產股權眾籌對于我國來說仍有一定的借鑒意義。股權眾籌投資期限相對較長，與房地產業資金周轉期長的特點相契合，便于解決資金搭配問題。在發展成熟的房地產股權眾籌平臺，投資者可以詳細了解感興趣的房地產融資項目的信息，利用互聯網金融的第三方支付功能進行投資支付，為投資者的投資以及房企的融資都提供了便利。

股權眾籌本質上是一項網上投融資的活動，涉及的業務鏈較長，法律關系也更復雜。眾籌平臺在股權眾籌中起到關鍵的撮合作用。目前受國內缺乏法律環境的影響，股權眾籌的發展受到一定阻礙，很容易觸碰非法集資的法律紅線。因此目前國內的股權眾籌平臺模式比較單一。為了盡可能規避風險，防止觸犯法律，國內主要采用領投加跟投的模式。但從監管層發布的《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》以及后期對《意見稿》的修改來看，我國正在降低股權眾籌的門檻。因此房產股權眾籌未來在我國有很大的發展空間，Realty Mogul的股權眾籌模式也有很高的參考價值。

（二）風險管控模式分析

Realty Mogul的風險管控主要體現在資金及項目運作的透明度上。在房產項目融資完成后，雖然是房地產投資公司實際操控這些具體操作及資金的用途，但資金運作透明，眾籌投資者能夠隨時了解到投資項目的動態及資金的具體支配。并且在考慮擴大投資者數量前，會先觀察監管機構對眾籌的規定調整方案及態度。這樣可以降低投資者的風險，提高了投資者的信任與支持率。至2014年3月，Realty Mogul為平臺上通過審核的各項目籌得的資金總額達1460萬美元。其中67%的投資者來自重復投資者，可見其項目融資支持度較高。我國在實施眾籌時，也需密切關注政策動向，以減少法律風險。另外，也應保護投資者的權益，進而提高融資項目的支持率，形成長期投資者，減少融資過程中的障礙。

（三）房產眾籌的國內應用

在Fundrise平臺上，房產股權眾籌是由Fundrise幫投資者設立有限合伙公司，而債權眾籌則是投資者自行成立有限合伙公司并發行本票。Fundrise成功的運作模式，使得該公司旗下的中籌房產（cnfundrise）在中國房地產市場具有廣闊的發展前景。但由于在我國存在觸及非法集資之嫌等問題，在未來一定時期內，仍將是較為小眾的產品，難以大規模展開；相較之下，以平安好房為代表的融資型開發類眾籌，在拿地后即展開，且可融得資金規模較大，能在較大程度的解決開發商最為關注的"客戶+資金"兩大問題，或將成為未來房地產眾籌發展的重點方向之一；而其它幾類模式，雖然眾籌介入的階段不同，但總體上所能籌集的資金規模較小，本質上更多是開發商為了項目營銷造勢、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，難以真正解決開發商的融資難題。此外，由于房地產眾籌剛剛起步，法律法規尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風險，這也給房地產眾籌的發展加大了難度，要求對房地產眾籌的設計及實施更加謹慎，給創新加上一個保險繩。

參考文獻：

［1］張玉梅，王倩.中國房地產眾籌的合規性和風險研究［J］.管理現代化，2015（6）.

［2］范家琛.眾籌商業模式研究［J］.企業經濟，2013（08）.

［3］胡吉祥.眾籌的本土化發展探索［J］.證券市場導報，2014 （09）.

（作者單位：中南財經政法大學會計學院）