房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策探討

俞會濃

房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策探討

俞會濃

為了改革經濟發展方式，優化產業結構，我國加強了對“營改增”稅收制度的建設工作，并且將房地產行業納入到了“營改增”的試點改革中。面對新的稅收政策，房地產企業也需要有針對性地調整和完善企業內部的財務管理工作，使財務管理工作能力與新的稅收政策相一致，在適應新形勢與新政策的同時也為企業的健康打下更加堅實的基礎。

房地產企業；營改增；財務管理

“營改增”是指以前繳納營業稅的應稅項目改為繳納增值稅，是新形勢下，黨中央、國務院依照我國經濟發展的特點做出的重要決策。營改增被認為是我國深化財稅體制改革的“重頭戲”。

一、營改增對我國房地產的影響

當前我國房地產業發展十分迅速，儼然已成為我國國民經濟的支柱產業之一，也是我國稅收的重要來源。“營改增”以前，房地產企業所需繳納的營業稅率為5%，測算下來的綜合稅負一般占房企總成本的15%左右，房企所承擔的稅負過重，一定程度上阻礙了我國房地產行業的健康發展。增值稅最大的特點是進項與銷項抵扣，從而改變營業稅重復征稅的弊端。房地產行業實施“營改增”稅收政策，可以顯著改善房地產企業的稅費結構，減輕房地產企業的負稅壓力。對于房地產企業來說，只有進一步順應市場以及國家政策的形勢才得以有新的發展，否則將會被企業的稅收負擔所累，降低企業的發展潛力。

二、“營改增”之后房地產企業所面臨的問題

1.對新稅收政策的不適應

“營改增”政策本質是稅費收繳方式與企業稅收結構的政策調整，要求房地產企業能夠對傳統的會計核算方式進行改良與創新，一方面提高企業財務核算的精準程度，另一方面，也為企業順應“營改增”政策的基本要求創造有利條件。新稅收政策下，企業稅費的計算難度也有所增加。傳統的營業稅核算體系中，企業只需要將全年總收入乘以5%既可得到稅費總額。然而新稅收政策下，增值稅應交稅額是通過銷項稅額扣除進項稅額得出的，而增值稅率總共有6%、11%、13%、17%四個檔次，企業規模不同、經營范圍、業務模式不同，所處在的增值稅率檔次也不同。因此，對房地產企業增值稅，既要綜合考慮企業自身的銷項稅率，更要考慮所取得的上游企業的進項稅率。房地產行業的特殊性，面臨各行各業的上游企業，有稅率為6%的建安企業，有稅率為17%的材料供應商......這對企業稅收管理工作帶來了前所未有的挑戰。

2.對現有業務的沖擊

當前“營改增”的稅收政策已經開始在房地產企業全面實行，相關企業也正在通過各種方式來改革稅費核算方式以適用新稅收政策的各項要求。國家推進營改增的目的是為了完善稅制，減少重復征稅，從而達到對企業整體的減稅效果，進而促進我國經濟平穩發展。從實際情況來看，房地產業，特別是對某一家房地產企業而言，營改增所起正面作用存在著一定的差異，甚至會對現有的業務產生較大沖擊。比如，一些企業的老項目，在4月30日以前已拿到土地并取得施工許可證，大量成本已發生，取得土地的票據及原來的建筑業發票業已入賬，如果不進行規劃，按照增值稅的抵扣規則顯然會增大稅收成本。不僅如此，“營改增”這一稅收政策的改變，對于房地產企業成本清單編制、控制、招投標規則都會產生重大的影響。

3.發票管理方式缺乏

“營改增”的稅收政策下，企業發票管理方式發展了明顯的變化，房地產企業的財務管理人員需要將企業以往的舊稅種直接去除掉，利用新的會計核算方式來確定納稅總金額。通過情況下，增值稅與營業稅都是流轉稅制，但它們卻有著完全不同的核算形式。增值稅又屬于價外稅的一種，其處理方式為進項稅抵扣法，這種處理方式以企業對外經濟活動中取得的增值稅專用發票為依據。然而房地產企業無法在所有經濟活動中取得增值稅專用發票，企業需要自行對這些普遍發票進行分類和記錄，以便于日后的稅費核算提供依據；并且，房地產上游供應商的參與者形形色色，一不小心，企業就會陷入假發票的陷阱。因此，“營改增”以后，給房地產的發票管理提出更高的要求。

4.風險點的轉變

首先，營業稅是一種價內稅，而增值稅卻是價外稅。營改增以后，房地產企業的定價策略，采購合同中對有關稅收承擔及提供的發票都要進行重新調整，否則很容易引起合同糾紛。再則，增值稅的抵扣程度決定企業的稅負高低，而根據國家有關稅收規定，企業的進項抵扣必須符合“資金流”、“發票流”、“物流”，一致，即“三流一致”，否則將不予抵扣。所以，對增值稅的管理，不僅要求企業自身核算的規范，也需要對上游供應商的資質與業務能力進行適當的調查和考核。

三、房地產企業營改增后財務管理措施

1.強化財務人員培訓及財務核算能力

實施“營改增”的稅收政策后，賬務管理人員的工作難度進一步增加，財務管理人員要不斷加強有關于“營改增”政策的學習，深入理解營改增政策的基本原理。財務管理部門要積極聯系國家稅務部門，關注稅收政策的新動向，轉變傳統的工作思路，通過開展稅務知識技能培訓的方式來提高財務人員的綜合素質與核算能力。有條件的房地產企業還可以聘請專業的會計師講解“營改增”稅收制度的基本要領和具體要求。另外，企業要不斷完善財務會計工作的考核機制，通過改良評估方案的方式來調動財務管理人員的工作積極性，提高房地產企業財務部門的運行效率。

2.關注稅收政策合理籌劃企業稅收

營改增的稅收政策改變了房地產企業的價格體系，整個產業鏈實行層層抵扣，企業必須根據稅收政策重新設計經營流程，合理調整內部架構，對合同、工程、銷售實施精細化管理。這不僅要求企業的財務工作者能夠全面有效地運用好營改增稅收政策，在深入理解新稅收政策基本原理的情況下，對稅收籌劃工作進行科學合理的規劃；同時，也要求房地產企業的相關管理者盡快熟悉增值稅稅收體系，立足于全面的企業經營環境，將增值稅稅收籌劃貫穿于經營活動的各個細節，做好預算管理、項目運營以及工程工藝設計等方面的工作。

3.優化發票管理措施

當前我國房地產企業普遍存在增值稅專用發票取得不全面的問題，這方面問題的改善可以從兩個方面著手，一是針對企業自身增值稅專用發票加強管理，提高增值稅發票的使用效率，建立專用發票管理制度，妥善保管增值稅發票。面對對外經濟活動，房地產企業應盡快梳理合作供應商，盡量選擇管理體系健全，能夠提供增值稅專用發票的單位并與之建立長期關系；對取得的發票從源頭上加以識別、控制……因此，營改增后，增值稅發票的使用和管理切實關系到企業自身利益，企業必將重視起來。

結束語

對于房地產企業來說，在“營改增”全面實施的新稅收背景下，面對存在于企業財務管理中的問題，可以通過加強財務會計人員的專業能力和工作素養，利用科學的手段進行稅收籌劃工作，加強對增值稅專用發票的管理，優化企業的供應商選擇等措施來加以調整和改善。

[1]王志鋒.試析房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策[J].財經界(學術版)，2015，08（20）:193-194.

[2]林馬國.實施“營改增”后房地產企業將面臨的問題及對策探討[J].財經界(學術版)，2015，10（10）：182-183.

（作者單位：杭州紫元置業有限公司）