基于后金融危機時代視角下我國住房抵押貸款證券化發展研究

黃靜

[摘要]美國是住房抵押貸款證券化實施的首個國家，相比之下，我國金融市場還不是很完善，住房抵押貸款證券化市場也還處于萌芽階段。針對美國在金融危機后應對住房抵押貸款證券化產品的行為進行研究和分析，并在此基礎上探索我國住房抵押貸款市場的缺陷和不足，并對其發展提出相應的建議和設想，促使我國住房抵押貸款證券化市場管理的加強。

[關鍵詞]住房抵押貸款；金融危機；證券化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.29.096

隨著當下我國住房制度改革速度的日益加快，在一定程度上提升了住房供求市場化程度，各個方面對住房金融體系的市場化要求的加快和需求的完善也在不斷增強。過高的房價和個人對商品住房需求之間的矛盾，促使我國住房金融的重心開始從支持住房供給逐步向支持住房需求轉變。[1]對住房金融市場的培育和發展，可以為我國金融市場的整體發展帶來優質的環境，而住房抵押貸款市場的有效運作則能夠營造我國金融市場良好的競爭氛圍。

1 當下我國住房抵押貸款證券化的現狀

1.1 我國住房抵押貸款證券化仍處于試點時期

中國建設銀行在2005年12月15日首次從我國三個地區的一級分行中分別篩選了近30億元的個人住房抵押貸款，并通過不斷處理和包裝后，交由中信信托投資有限公司進行個人住房抵押貸款資產支持證券發行。[2]然而，由于我國住房抵押貸款證券化依舊處在萌芽階段，在住房貸款證券化制度的推行以及產品的設計方面仍然存在諸多不合理之處。因而，在房貸證券化制度試行時遇到了不少梗阻。但基于中國龐大的住房市場需求以及銀行內部由“短借長貸”內生的巨大的系統性風險的考慮，中國的住房抵押貸款證券化改革仍然具有非常深遠的研究意義。

1.2 當下我國房價還處于較為穩定的狀態

在金融危機還沒有出現之前的數十年，我國由于寬松的貨幣市場環境以及政府相繼出臺的宏觀經濟利好政策，房地產行業得到迅猛發展，不斷上漲的房價標志著房地產行業廣闊的投資前景。由此產生的豐厚的投資利潤誘使大批的房地產商不斷通過資本市場擴大融資規模，加快房地產行業的投資建設。[3]廣闊的市場前景以及不斷升溫的市場追捧助漲了房價一波又一波地沖擊新高。近幾年來，我國政府通過借鑒國外其他各個國家的經驗，先后在很多大型城市中落實了一系列政策和方針，例如出臺了限房令、實施了房產稅等，以維持房價的穩健增長，使得部分地區的房價受到了有效的控制。通過在一些大型城市中，從一級市場上就對住房抵押問題進行嚴格控制，從而減輕因部分投資者盲目炒房而可能造成的住房抵押違約風險。住房抵押貸款證券化的核心所在就是能夠對未來房價的波動做到準確判斷，因此，對住房抵押風險和房價上漲現象進行有效控制，能夠為我國住房抵押貸款證券化的實施奠定下良好的基礎。

2 我國實施住房抵押貸款證券化的可行性分析

2.1 單獨建立國家住房中介機構

美國在遭遇金融危機之后，美國政府對市場進行了一系列的積極救治舉措。房利美和房地美收購事件的爆發使得美國政府充分意識到此次次貸危機的嚴重性和影響力，兩房作為美國的政府金融機構，有著較為龐大的市場規模，且在美國的金融體系中扮演著舉足輕重的作用。不管是哪一家宣告破產都會對美國甚至是全球金融市場造成嚴重影響。[4]因而，政府即刻采取了一系列的擔保和注資措施以穩定動蕩而脆弱的金融市場環境，比如順利接管房地美和房利美，同時實施寬松的量化貨幣政策以求盡快化解此次危機。美國政府在此次的危機化解中扮演了重要的作用。一方面，通過政府大量的注入資金有效緩解了機構的流動性壓力；另一方面，也通過政府的信譽擔保穩定了投資者的信心。不難發現，美國諸多大規模的住房金融機構都在此次危機中實現了國有化，而這對于我國的住房抵押貸款證券化建設具有一定的借鑒意義。同時，通過政府金融機構推行住房抵押貸款證券化的相關項目，能有效提高該市場的發展效率，加強行業管理，規范市場行為。此外，能夠利用優勢資源，享受政府專門金融監管機構的培育和監督，有效控制市場的風險管理，調節市場上的秩序，從宏觀層面上使其對二級市場的綜合監督、調控以及管理得到有效的完善和加強。

2.2 抵押貸款的集合包裝

抵押貸款證券現金流來源于組成抵押貸款集合的單筆抵押貸款。因而，首先，對貸款質量劃分一定的等級，并篩選出高質量的貸款作為證券化的對象，然后，選擇合理的固定利率。由于在該證券化過程中，抵押貸款的現金流計算較為簡單且現金流數量較為穩定，因而能夠使得一級市場得到有效完善。其次，各筆抵押貸款應該實現統一的貸款利率和期限，到期期限在一年左右。[5]通過維持不變的平均利率以及較為相近的各筆貸款期限，能夠對抵押貸款集合的還款速度做到有效預測，從而提高抵押貸款證券定價的合理性。最后，各筆貸款不管是在保險方面，還是在程序審核方面，都應該具有相同的標準。這樣，不僅能夠使管理成本得到有效降低，而且能促使其潛在的投資風險得以減少甚至消除。推行住房抵押貸款證券化制度，不但需要依賴國家的宏觀監督，同時也需要不斷強化證券產品本身的內部信用控制。我國可以通過對高于抵押貸款集合總額面值的部分現金流采用過渡擔保措施，同時結合本金和利息獲取的先后順序來對其等級進行劃分，或者通過支付等級來進行優劣劃分，以提升產品的內部信用。

2.3 我國對住房抵押貸款證券化會計方法的選擇

規范的會計處理方法能夠讓住房抵押貸款證券化項目在我國市場上推行時，避免出現混亂或發生無章可循的現象。就目前的國際會計方法而言，最為主要的有三種，分別是美國的金融合成分析法、英國和美國的風險和報酬分析法以及國際會計準則委員會的后續涉入法。[6]由于我國的住房抵押貸款證券化市場依舊處于初級階段，因而在選擇會計方法時，應該結合相關國家的經驗和思想，找尋出一種最適合我國住房抵押貸款證券化市場行情的會計處理方法，且處理過程不應過于煩瑣、復雜。結合美國在金融危機中在住房抵押貸款證券的二級市場上出現嚴重損傷，以及我國建設銀行的多次實踐經驗來看，我國相關業務的會計處理宜采取較為保守的方式，不可過于激進。因而，實際處理時應將多數抵押貸款劃定為資產，直接將發起人對抵押貸款的控制權舍棄，以此來控制風險。其原因在于，從發起人的角度上來看，其所包含的所有權風險與報酬，在進行交易時就已經轉移，將二者當成一個整體，應將其定為證券化資產，作為銷售處理。

3 結 論

總而言之，當下我國住房抵押貸款證券化市場依舊處于初始階段，在制度的推行以及產品的設計方面仍然存在諸多不足。我國應結合國外的先進經驗，尤其是美國對相關制度和產品的設計和研究，對后金融危機時代下我國住房抵押貸款證券化的可行性進行深入探討，從而有效加強市場管理，推動其逐漸走向成熟和完善。

參考文獻：

[1]陽東輝.我國音樂版權證券化的法律困境及其破解之道——基于美國經驗的啟示[J].法商研究，2014（1）：146-155.

[2]本刊編輯部.金融改革發展建言錄——兩會經濟金融界部分代表委員談金融[J].中國金融，2014（6）：23-45.

[3]陳學文.后金融危機時代的金融消費者保護——以美國《多德—弗蘭克法案》為視角[J].學習與實踐，2012（4）：26-32.

[4]鄭宇.后金融危機時代中國金融混業經營的戰略選擇[J].中國物價，2010（4）：15-18.

[5]邱丹陽，艾尚樂.金融危機治理：以次貸危機引發的全球金融危機為例——中國角色的思考與探析[J].東南亞縱橫，2010（3）：105-110.

[6]凌輝賢.知識產權融資模式研究——以質押和證券化為例[J].財會通訊，2011（24）：119-122.