我國房地產開發投資規模測算及影響因素研究

向為民，王　霜

(重慶理工大學 經濟金融學院，重慶　400054)

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我國房地產開發投資規模測算及影響因素研究

向為民，王霜

(重慶理工大學 經濟金融學院，重慶400054)

摘要：隨著我國供給側改革的逐步落實，房地產行業產能過剩、結構性有效供給不足的情況得到了一定程度的改善，但產能過剩與房地產開發投資規模不合理情況一直存在。采用1997—2014年數據，對我國房地產開發投資規模進行合理測算，并運用回歸模型進行實證研究，結果發現：城市化率、居民消費價格指數增長率以及第三產業對GDP的貢獻率對我國房地產開發投資規模的影響顯著。

關鍵詞：房地產開發投資；第三產業發展水平；通貨膨脹；回歸模型

一、引言

2016年3月兩會圓滿落幕，“十三五”規劃明確了我國未來5年的發展藍圖，其中，推進供給側結構性改革是適應和引領經濟發展新常態的重大創新。這一重大決策的落實中，對我國房地產業影響深遠，特別是房地產開發投資這一領域。近年來，房地產行業的庫存積壓和供大于求的現象嚴重制約著房地產行業的發展。如何去庫存、如何改善供求不平衡和產能過剩以及房地產行業如何進行科學有效的投資成為當今熱點。國內外理論分析表明，過高或過低的房地產開發投資規模，都將對國民經濟的持續和穩定增長產生不利影響,但是合理的房地產開發投資規模卻并不容易確定。劉勝群等采用實證分析方法研究江西省房地產業發展對國民經濟的影響，結果發現：房地產開發投資對江西省國民經濟增長影響頗大[1]。劉琳等分析我國2009年房地產業因大量空置房對固定資產投資、對國民經濟發展的影響，預測商品房新建面積、新增投資、GDP可能呈現負增長[2]。況偉大采用中國35個大中城市1996—2007年的數據，對房地產投資、房地產信貸與經濟增長進行實證研究，結果發現：經濟增長對房地產投資影響大于其反向影響[3]。一方面，缺乏科學的統計口徑，房地產開發投資規模的影響因素非常多,準確分析其背后的經濟運行機制相對困難；另一方面，直接比較房地產開發投資規模地區間差異也很難反映不同地區在經濟社會發展方面的不同特點。因此，科學地測算房地產開發投資規模、系統識別房地產開發投資規模的影響因素、定量預測房地產開發投資規模的動向、深入探討合理的房地產開發投資規模，具有重要的現實意義。

二、文獻回顧

國外學者對房地產投資規模的研究主要是基于新古典投資理論、宏觀社會因素等進行，而國內學者對我國房地產開發投資規模的研究則主要偏向于微觀的定量研究，主要有以下幾個方面：(1)學者們通過大量實證研究，運用定性與定量相結合方法，對房地產行業開發投資規模做了更為科學、合理的界定和測算。包海利等研究房地產開發項目投資測算分析的方法和模型，將靜態收益估算模型、現金流及資金運用模型、投資收益評價指標及敏感性分析模型運用到房地產行業中，為房地產行業更加科學估算成本、推算收益、量化風險提供可行性更強的計量模型方法[4]。黃春在國內外商業地產開發規模測算模型的基礎上，研究賴利零售吸引力模型、艾爾沃德模型、哈夫模型，測算南昌市商業地產規模對南昌經濟發展、城市資源合理配置等的影響[5]。(2)學者們通過大量研究發現，國內生產總值、第三產業發展水平、城市化率是影響房地產開發投資者進行投資的重要因素。黃華繼等采用實證研究方法對安徽省房價的經濟影響因素進行了分析[6]。汪銀恒通過分析2003—2012年31個省市的面板數據，發現GDP和GDP增長率以及第三產業所占比重等經濟因素，對我國房地產開發投資規模影響顯著、與房屋施工面積高度相關，我國房地產市場供需不平衡是房地產市場波動的直接原因[7]。聶振華研究發現城市發展水平、本地商業地產供求水平、本地居民的生活水平等是影響房地產投資規模的主要因素[8]。胡磊運用協整分析、VAR模型分析、脈沖響應分析對我國第三產業發展以及與房地產業、就業的關系進行研究，發現我國城鎮居民消費結構升級、城鎮化進程加快帶動居民住房消費需求增長，房地產業的發展對就業的促進作用很大[9]。孫春等研究發現：城市化對房地產業有明顯的推動作用，而房地產業在一定程度上也帶動了城市化的發展[10]。胡正斌運用VAR模型和Granger因果關系對城市化率和第三產業發展水平以及就業人口之間的關系進行實證研究，發現我國第三產業發展水平和城市化發展水平呈正相關關系，城市化率越高的地方第三產業發展狀況越好，城市化率低的區域第三產業發展緩慢[11]。李勇剛等研究發現城市化率對房價存在顯著的正向影響[12]。 張永岳等研究發現：城鎮化對房地產市場產生影響，并通過經濟、人口、空間3個途徑影響房地產價格，不同城市房地產價格均受到城市人口和人均GDP的顯著影響[13]。(3)學者們通過研究還發現，房地產開發投資者投資主要還受經濟增長這一因素影響。王玉波等運用協整理論以及脈沖響應模型，對黑龍江省房地產投資與地區國民經濟增長之間的關系進行實證分析，結果發現兩者之間存在長期穩定而顯著的均衡關系[14]。張春霞研究發現山西房地產開發投資規模的發展很大程度受經濟發展水平制約,社會經濟的發展水平與速度是房地產行業發展的兩大制約因素，且均呈現明顯的正相關關系[15]。(4)學者們通過大量的實證研究發現，我國房地產投資規模與居民消費價格指數、城鎮居民可支配收入等之間關系密切。劉金全等運用向量自回歸模型對我國財政赤字的通貨膨脹效應進行檢驗發現：現階段財政赤字在短期內具有“凱恩斯效應”，而從長期看，既遵循“李嘉圖等價”原理，又具有微弱的“擠入效應”[16]。安娜運用廣義矩估計(GMM)方法研究發現:居民消費價格指數具有較強的短期持續性，尤其是在食品、醫療、教育和住房這4類當中；消費價格指數不僅受到自身短期持續性的較大沖擊，還受到資產價格和家庭脆弱性的顯著影響,特別是在衣著、住房、交通和教育4類居民消費價格指數上[17]。邊紅巖通過spass軟件測算得出影響西安房地產投資規模的影響因素分別有城鎮居民可支配收入、居民消費價格指數等，各因素之間呈現平穩發展態勢[18]。Chen等研究發現城市化進程對住房價格有顯著的推動作用，但是地區之間存在差異，即沿海地區城市化與住房價格呈現負相關，內地城市化與住房價格呈現正相關[19]。(5)國外學者通過大量的實證研究發現，房地產開發投資與利率、通貨膨脹等因素有著十分顯著的影響關系。Brzeski等以總需求、出口、利率和通脹率為代表的宏觀經濟因素作為變量，運用分布滯后模型、協整檢驗與誤差修正模型，對瑞典和美國的商業地產投資與宏觀經濟的關系進行了實證研究，結果發現宏觀經濟對商業地產投資有著長期的影響[20]。

可以看出，現有研究主要集中在兩方面：一方面，研究房地產開發投資規模測算方法，另一方面，通過面板實證分析國內生產總值、第三產業發展水平、城市化率、經濟增長、居民消費價格指數、通貨膨脹等對房地產投資規模的影響作用，而缺少將兩方面結合起來進行研究的文獻。因此，本文將對我國房地產開發投資規模進行測算，并在此基礎上研究多因素對房地產開發投資規模的影響。

三、測算及影響因素分析、量化

(一)房地產開發投資規模測算

本文房地產開發投資規模用的是房地產開發投資與全社會固定資產投資比率。包海利運用假設開發法，根據實際工作中積累的項目數據、經驗，對房地產開發項目投資測算分析的方法、模型進行研究，最后確立投資測算分析模型[4]。據悉，2016年一季度商品房價格穩中略升，但仍然不能完全改善房地產行業大量商品房積壓和滯銷這一情況。商品房空置率居高不下，不僅表現在商品房開發過剩方面，而且波及到了與房地產相關的一些行業[21]。根據國家統計局數據分析得出，房地產及相關產業鏈存在明顯過剩，以建材水泥為例：2015年1至8月，全國累計水泥產量15.05億噸，與去年同期相比減少8 600多萬噸，同比下降4.99%?；輫涸谶x擇不同模型分析房地產行業去庫存對建筑行業收入的影響時發現，Mincer模型對建筑行業收入結果有偏差，無法有效估計建筑行業收入，這是由于房地產去庫存壓力的內生性導致的。仿真實驗結果反映采用HT模型，可以更精準呈現房地產去庫存壓力下建筑行業的收入情況[22]。目前，總體情況雖有所好轉，但房地產行業和與其相關行業產能過剩這一情況仍然存在。本文主要研究我國房地產開發投資規模的影響因素，希望可以幫助房地產開發商調節自身投資規模以及幫助政府部門進一步了解我國房地產開發投資規模的發展特點，以便制定相應的宏觀調控政策。本文房地產開發投資規模這一變量用符號Y表示。

(二)影響因素分析

1.城市化水平

城市化水平是衡量一個國家經濟發展的主要指標。城市化率越高的地區或國家，其人口密集程度也相對越高，對住房需求也相對越多。需求拉動供給，從而城市化率高的地區或國家經濟都比較發達，且各方面設施都比較完善，最后導致房價也相對較高，如此循環對我國房地產開發投資規模影響是深遠的。城市化進程的快速發展對我國房地產投資規模的影響如下：(1)大部分農民工因工作而扎根城市，很大程度上增加了對住房的需求；(2)1999年以來高校不斷擴招，大量畢業生選擇在城市就業并成家落戶，他們對住房的需求不容小覷；(3)城市化的不斷發展使得現有城市土地資源緊缺，需要不斷向農村地區擴張，這一進程就必須向失去土地的農民支付大量的安置費或者提供安置性住房，最終導致我國房地產開發投資成本上升，成本上升直接影響的就是房地產投資規模的變化。因此，城市化水平是影響我國房地產開發投資規模的主要因素之一。

2.通貨膨脹

通貨膨脹是影響一切商品價格的主要宏觀因素。住房作為商品，必然受到通貨膨脹的影響。通貨膨脹對房地產投資規模的影響主要在兩個方面：(1)在通貨膨脹率較高的地區或國家由于貨幣購買力較低，在其他情況不變的情況下，住房價格要高于通貨膨脹率較低的國家。因此，通貨膨脹對房地產開發投資有著直接而顯著的影響。(2)在通貨膨脹的條件下，人們總是預期未來商品的價格還會持續上漲，而且貨幣還會貶值。因此，消費者都傾向于購買商品來抵制貨幣貶值帶來的風險，特別是對耐用品的消費會因此而驟增。此時，商品供應者往往傾向于囤積商品，又由于土地資源的稀缺性以及房地產開發耗時也較長，導致短時間內房地產市場出現供不應求的現象。原因如下：一方面，人們對通貨膨脹的預期使得其消費需求不斷增大；另一方面，短時間內房地產市場住房供給情況不會改變。這兩個原因均導致對住房的消費行為的產生，這也是住房價格上漲幅度大于其他商品的主要原因，最終也導致房地產開發投資規模的變化。因此，通貨膨脹是影響我國房地產開發投資規模的主要因素之一。

3.第三產業發展水平

第三產業的發展水平能比較客觀地反映出一個地區或國家的經濟社會發展水平。由于第三產業是勞動密集型產業，所以，其發展水平同時也反映了一個地區或國家對勞動力的需求。因此，第三產業發展水平也是影響我國房地產投資規模的主要因素。對房地產開發投資規模的影響主要如下：(1)從第三產業對勞動力需求的角度來看，第三產業是一個集聚勞動力最多的產業。農業和制造業通常會因為技術、科技的進步使得機械化代替大量勞動力，而服務業受科學技術方面的影響較小。近年來，我國人口紅利逐漸消失，勞動力成本不斷上升，勞動者收入提高，從而增強了對住房的購買力。因此，第三產業發展水平對房地產開發投資規模具有顯著影響。(2)從人類對第三產業需求的角度來看，第三產業發達的地區或國家會吸引大量的外來人口，因為第三產業發達的地區或國家不僅就業機會多且更容易滿足人們在生活上的各類需求，從而導致人們在選擇居住環境時往往會傾向于第三產業發達的地方。換言之，第三產業發展水平高的地區或國家，人口密集度較高，對住房需求量也會較高。因此，第三產業發展水平也是影響房地產開發投資規模的因素之一。(3)從第三產業本身來看，第三產業發展水平較高的地方往往城市人口也比較集中，并且傾向于集中在某一個區域，這不僅使得該地區的土地價格、住房價格上升，而且還帶動周邊地區的土地價格、住房價格上升，這也就是為什么城市中的大型商務圈的地價和房價都很高的原因。同樣，一個城市的第三產業越是發達，大型商業區也就越集聚，覆蓋城市的面就越廣，整個城市以及所輻射的周邊地區的住房價格也就越高，我國房地產開發投資規模受其影響也越大。

(三)影響因素的量化

1.城市化率

城市化水平越高，人口數量越多，對住房的需求也越高，這樣不僅會推動商品房銷售市場的繁榮，而且還對我國房地產開發商有著無法取代的導向作用。因此，預測其和房地產開發投資規模成正相關關系，本文采用全國城鎮人口占總人口的比重來衡量城市化率，用符號X1來表示。

2.居民消費價格指數增長率

本文用居民消費價格指數增長率來表示通貨膨脹這一宏觀影響因素,用符號X2來表示。在經濟學上，居民消費價格指數(ConsumerPriceIndex)用來反映與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價變動情況，是衡量通貨膨脹的主要指標之一。居民消費價格指數是通過追蹤一定時期的生活成本來計算通貨膨脹的。如果消費者物價指數升幅過大，就表明貨幣貶值嚴重，這是造成經濟不穩定的主要因素。居民消費價格指數也是社會產品和服務項目的最終價格反應指標，同人民群眾的生活密切相關，在整個國民經濟價格體系中具有重要的地位。居民消費價格指數增長率能客觀地反映一段時間內某地區或國家通貨膨脹的波動程度，因此對于研究我國房地產投資規模影響因素更具敏感性。

3.第三產業對GDP的貢獻率

第三產業發展水平用第三產業對GDP的貢獻率表示。第三產業對GDP的貢獻率是指第三產業對國內生產總值增長速度的貢獻率，等于第三產業增量與GDP增量之比(注：此解釋來源于國家統計局)。第三產業是集聚勞動力的主要領域，隨著工業化的發展、演進，第三產業比重的上升對居民生活水平的提高產生了越來越大的影響，集聚的就業人數越多，就越會帶動以及提高居民的消費水平。房地產銷售市場也會隨著第三產業的繁榮而繁榮，這也直接影響了我國房地產投資規模的大小。本文預期其和房地產開發投資將會呈現明顯的正相關關系，因此用第三產業占全國GDP的比重來表示第三產業的發展水平，用符號X3來表示。

四、模型構建與回歸結果分析

本文選擇樣本區間為1997—2014年，數據主要來源于國家統計局(http://www.stats.gov.cn/)。

(一)模型構建

根據以上理論基礎以及影響我國房地產開發投資規模因素分析、量化，構建具體模型如下：

其中，α表示城市化率對房地產開發投資規模的影響程度，X1表示城市化率，β表示居民消費價格指數增長率對房地產開發投資規模的影響程度，X2表示居民消費價格指數增長率，γ表示第三產業對GDP的貢獻率對房地產開發投資規模的影響程度，X3表示第三產業對GDP的貢獻率，c表示誤差值。

(二)回歸結果分析

1.異方差檢驗

Eviews中常用的異方差檢驗方法是white檢驗。本文運用white檢驗模型里的序列是否存在異方差，結果如表1。

從表1可以看出，Obs*R-squared對應的Prob.Chi-Square(9)值為0.559 8，遠大于0.05，說明不存在異方差，且表面在0.95的水平上拒絕原假設，也就是拒絕存在異方差，即模型不存在異方差。

2.回歸結果分析

根據上述模型和數據，通過Eviews軟件進行回歸分析，結果如表2。

表2　回歸分析結果

從表2可以看出，R-squared值為0.862 817，較為接近1，說明本文模型擬合度較高。因此，模型估計結果為：

(0.080 408)(0.040 766)

0.141 66X3-0.266 744

(0.058 023)(0.079 302)

t = (3.850 822)(3.926 855)

(2.441 572)(-3.363 657)

F=29.351 19

從表2可以看出，變量X1、X2的P值(prob)均小于0.01，X3的P值(prob)小于0.05，說明X1、X2通過1%顯著水平下的T檢驗，X3通過了5%顯著水平下的T檢驗；估計參數C的P值(prob)為0.004 6，小于0.01，通過1%顯著性水平下的T檢驗。因此，X1、X2、X3、c均拒絕原假設。即城市化率(X1)、居民消費價格指數增長率(X2)、第三產業對GDP的貢獻率(X3)對房地產開發投資規模有顯著影響。城市化率(X1)增加(或減少)一個單位，房地產投資規模(Y)增加(或減少)0.309 636個單位；居民消費價格指數增長率(X2)增加(或減少)一個單位，房地產投資規模(Y)增加(或減少)0.160 082個單位；第三產業對GDP的貢獻率(X3)增加(或減少)一個單位，房地產投資規模(Y)增加(或減少)0.141 667個單位。

五、結論及政策建議

本文在國內外相關研究成果基礎上，先是對我國房地產開發投資規模進行了測算，然后運用多元回歸模型，分析房地產開發投資規模的影響因素。

(一)結論

我國房地產投資規模的影響因素主要有3個，即城市化率、居民消費價格指數增長率和第三產業對GDP的貢獻率。其中，城市化率對房地產開發投資規模影響最為顯著，第三產業對GDP的貢獻率相對來說，影響程度較弱；房地產投資規模還受多方面因素的均衡影響，政府未來城市化進程規模、速度、規劃以及基礎設施建設均會對其發展起到巨大的推動作用，并將拉動經濟的新一輪快速增長；房地產行業涉及領域較廣，房地產開發更是商品房供給的源頭，從2016年行業相關數據分析，房地產行業庫存積壓已經達到一定程度，去庫存躍然成為今年的5大任務之一。供給側改革，就是從供給、生產端入手，通過解放生產力、提升競爭力促進經濟發展。由此預測，我國房地產投資規模在整體上增長速度將會呈現下滑趨勢。

(二)政策建議

第一，加快推動城市化進程，促進房地產行業去庫存。推動城市化進程，不僅可以促進戶籍制度改革、拓寬城市建設，而且有利于房地產行業去庫存。隨著城市化進程的不斷推進，大量人口由農村轉向城市，必然增加住房需求量，一定程度上緩解房地產行業庫存積壓壓力。

第二，房地產開發規模適度縮減。房地產開發商是商品房供給的源頭方，如果繼續過度開發，將會導致商品房庫存量越來越大，直接加大去庫存壓力。商品房積壓到一定程度，會導致房地產開發商資金鏈斷裂，迫使部分房地產公司宣告破產，且房地產行業涉及領域廣，如水泥、勞務、鋼材等。所以，適度縮減房地產開發投資規模，有利于房地產自身行業健康、穩定，也有利于整個國民經濟平穩發展。

第三,完善房地產金融制度。房地產開發的資金主要來源于商業銀行貸款，商業銀行貸款已然成為房地產開發最重要的融資渠道,房地產行業萎靡不振，對銀行系統也會造成影響，甚至波及整個國家經濟。構建房地產開發多元化融資體系,不僅有利于房地產行業自身籌集資金，也能減少商業銀行融資風險，有利于銀行系統金融穩定[23]。

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(責任編輯魏艷君)

收稿日期：2016-04-21

基金項目：重慶市科學技術委員會決策咨詢與管理創新項目“房地產稅合并征收的經濟效應研究”(cstc2015jccxA00005)

作者簡介：向為民(1966—)，女，重慶忠縣人，教授，博士，研究方向：房地產經濟、工商管理。

doi:10.3969/j.issn.1674-8425(s).2016.07.009

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1674-8425(2016)07-0059-07

StudyontheMeasurementandInfluencingFactorsofRealEstateDevelopmentInvestmentScaleinChina

XIANGWei-min,WANGShuang

(SchoolofEconomics&Finance,ChongqingUniversityofTechnology,Chongqing400054,China)

Abstract:With the gradual implementation of supply side reform in China, the problem of overcapacity and lack of structual effective supply lie in the real estate industry at some extent is getting better. However, at the same time it always suffers the surplus of productive capacity and unreasonable scale of investment. Based on the data of 1997—2014, this paper makes an empirical research and a rational calculation on the scale of investment in Chinese real estate development by using the regression model. The results show that the rate of urbanization, the increase of consumer price index and the contribution rate of tertiary industry to GDP greatly influence the development scale of Chinese real estate.

Key words:real estate development investment; development level of tertiary industry; inflation; regression model

引用格式：向為民，王霜.我國房地產開發投資規模測算及影響因素研究[J].重慶理工大學學報(社會科學)，2016(7):59-65.

Citationformat：XIANGWei-min,WANGShuang.StudyontheMeasurementandInfluencingFactorsofRealEstateDevelopmentInvestmentScaleinChina[J].JournalofChongqingUniversityofTechnology(SocialScience)，2016(7):59-65.