西城區社區商業發展研究

北京市西城區委黨校 謝惠 張曉光

西城區社區商業發展研究

北京市西城區委黨校 謝惠 張曉光

社區商業是社區建設的重要內容之一，發展社區商業對于改善居民生活、提高居民生活質量具有十分重要的意義。近些年，北京市西城區的社區商業建設取得了較好的成績，但與西城區居民日益增長的物質、精神、文化方面的需求，以及北京建設國際一流宜居之都的要求相比仍然存在較大差距。本文針對西城區目前社區商業在區域發展不平衡、集約化水平不高等方面存在的問題提出幾點建議。

西城區 社區商業 現狀 建議

1　引言

社區商業興起于20世紀50年代的美國，隨后在其他西方發達國家逐步發展起來。社區商業是以居住區的居民為主要服務對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業，是以滿足和促進居民綜合消費為目的的商業類型。

社區商業主要服務于本地居民，為居民提供日常生活所需，因其服務半徑有限，社區商業具有顧客屬地性、消費便利性的特征。與其他商業形式相比，由于客源的穩定性，社區商業還具有以下四個鮮明特征。

一是業態配套性。社區商業主要為社區居民提供日常生活所需，其業態的生活配套特點明顯：在一般社區內都配有大中型超市、便利店、餐飲店、理發店、美容美發店等；在一些較大的社區還配備銀行、郵局等設施；在部分新建的中高檔社區，書店、寵物醫院、咖啡店、茶莊等業態也融入其中，進一步完善了社區的商業配套系統。

二是鄰里和睦性。社區商業有相對固定而穩定的客群來源，使得經營者和居民之間比較熟悉，能建立起一種鄰里式和諧關系，使社區商業的服務更具親和力。

三是盈利穩定性。由于客源及日常生活所需的穩定性，決定了社區商業的盈利水平受外界其他因素影響較小，盈利相對穩定。

四是供需依賴性。一方面，對于社區商業而言，由于客源穩定，其對社區居民在提供生活所需上具有較高依賴性；另一方面，社區居民因距離優勢對社區商業產生消費依賴性，兩者之間存在供需依賴性。

相對于西方發達國家社區商業的發展，我國社區商業起步晚。但是，在國家發改委、商務部等政府多個部門的重視與指導下，我國的社區商業建設，尤其在規劃方面已取得顯著成績，并保持良好的發展態勢。隨著現代商業經濟的發展，社區商業的發展已經成為城市經濟發展的一個亮點。

北京作為國家首都及特大消費城市，早在2005年3月已發布《2005年北京市流通業分類指導目錄》，其中，社區商業被列為未來商業發展和吸引投資的重點之一。近年來，北京市按照打造“一刻鐘社區服務圈”的要求，加大社區商業中心建設，在滿足和激發居民日常生活消費需求方面取得很大進步。根據北京市商務委員會發布的數據顯示，2011年北京市的社區商業消費已經占到社區零售總額的一半。北京的社區商業正在從滿足居民基本需求的初級階段向安全、便利、規范的高級階段發展。

2　社區商業在西城區經濟社會發展中的地位和作用

社區商業直接服務于社區居民，是滿足居民日常生活所需的重要渠道，也是城市商業的重要組成部分。社區商業建設不僅是商業發展工程，更是民心工程、安民工程。發展與居民生活環境相協調的社區商業，是居民安居樂業的必要條件，也是現代化城市的一個重要標志。

2.1社區商業是城市功能的重要組成部分

社區商業的發展是城市發展的一個重要組成部分。西城區作為首都功能核心區，除擁有繁華的城市中心商業街，國際品牌云集的大型商業中心、“一站式”服務的SHOPINGMALL以外，還需要有能為廣大居民提供日常生活所需的高質量商品、多樣化服務的社區商業中心。社區商業位于城市商業金字塔最底端，與居民日常生活聯系最緊密，它主要針對社區居民日常生活所需提供服務，與社會穩定和城市發展密不可分。西城區人口眾多，人口密度大，每平方公里有兩萬到三萬人，建設與人口發展相適應的環境優美、功能齊全、服務便捷的社區商業，是西城區城市發展水平提升的重要標志之一。

2.2社區商業為居民生活提供便利

根據2012年數據分析顯示，西城區城鎮居民家庭人均年消費性支出的構成中，食品支出占比（恩格爾系數）位列第一，為30.47%，遠超過位于第二位的教育文化娛樂服務（18.33%）及第三位的交通和通信（14.43%），如圖1所示。

從西城區城鎮居民家庭的消費看，糧、油、蛋、奶等生活必需品和日用消費品支出占比最大，購買次數與數量最多；同時，西城區的老齡化程度較高，60歲及以上人口占總人口的19.11%。借助大數據，社區商業能夠準確而全面地了解社區居民的需求動態，通過科學組織商品種類、合理提供服務內容，充分發揮貼近居民消費的獨特優勢，讓居民的日常消費需求在社區商業中得以滿足。社區商業的發展不僅節約購物時間，降低購物成本，又避免長途驅車的麻煩，尤其可為老年人生活提供便利。

2.3社區商業能緩解城市交通壓力

北京市的交通擁堵現象日益嚴重，全市交通道路90%以上處于飽和或超飽和的狀態，公共交通也不堪重負，居民出行的時間成本越來越高。據中科院發布的《2010中國新型城市化報告》，我國內地城市中北京市以上班平均需要花費時間達52分鐘而位居首位。

圖1　2012年西城區城鎮居民家庭人均年消費性支出的構成

西城區地處北京城市核心地段，商業繁榮，區域內集聚了西單、復興商業城、莊勝百貨、菜市口百貨等大型商業中心，對全北京市的消費群體具有很強吸引力。為日常生活所需，人們必須驅車到區域商業中心購物，不僅給居民生活帶來不便，也會加劇交通擁堵。而社區商業將商業設施建設在社區附近，居民只需通過步行或騎自行車等綠色出行方式就購買到所需商品，不僅節省時間、節能環保，更是緩解驅車到區域商業中心購物帶來的交通壓力。

2.4社區商業拓寬了居民的就業渠道

社區商業屬于服務性行業，發展社區商業可吸納大量城市勞動者就業。一些發達國家服務業的從業人員很多就集中在社區服務業上。據有關統計，北歐部分國家在社區服務業的從業人員占比高達40%以上。而我國社區商業普遍都處于發展初期，發展空間很大，大力發展社區商業可以吸納部分城市勞動者以及外來務工人員。目前，在京津冀一體化背景下，北京市將疏解非首都功能，部分不符合首都功能的產業被轉移到河北、天津等地。西城區位于北京核心區域，其中，多個勞動密集型的批發市場如動物園服裝批發市場、天意小商品批發市場等將逐漸疏解出去，部分勞動力并不會隨著產業的轉移而轉移，由此會產生大量閑置勞動力。借此契機大力發展與提升社區商業，將會吸納部分因疏解非首都功能釋放出的城市勞動者就業，拓寬城市居民的就業渠道。

3　西城區社區商業的發展現狀

3.1西城區社區商業建設發展的基本情況

西城區地處北京市核心區域，是首都功能核心區，土地總面積50.7平方公里，下轄15個街道，255個社區。2012年末，常住人口128.7萬人，其中60歲及以上人口占總人口的19.11%。從社區分布的地理位置上看，以長安街為界，北區明顯多于南區；從社區數量分布上看，北區各街道社區數量分布相對均衡，而南區主要集中在廣安門、白紙坊街道一帶，如表1所示。因地處北京老城區，歷史風貌受到嚴格保護，以及區域經濟發展不均衡等原因，西城區的新舊社區分化明顯，老舊小區，尤其是平方社區占一定比例。

表1　西城區15個街道的社區數量分布情況

西城區政府一直致力于社區商業建設，尤其是在居民最基本的生活服務方面加大建設力度：2010年以來，在便民服務基本功能方面不斷加強菜籃子、早餐工程的推進，解決居民對買菜難、吃早飯難的集中需求；2014年，西城區發布生活性服務業三年行動計劃，將在三年內實現每個街道每平方公里至少形成一個百姓生活服務中心，實現255個社區商業便民服務全覆蓋，西城老百姓將實現“小需求不出社區，大需求不遠離社區，緊急需求不出家門”； 針對中心城區商業經營成本高、面積小等局限，對于短期內無法找到合適經營場所的社區，采取便民蔬菜車的方式提供服務。經過幾年努力，西城區社區商業建設取得明顯成效：從2010年至今，西城區新建和改造便民菜店38家，新建早餐規范店35家，商務部早餐示范工程固定門店達到92家。區域內共有以七大類（早餐、菜籃子、再生資源回收、便美發美容、洗衣洗染、家政服務）業態為主的生活性服務網點7669個，總營業面積超過68萬平方米，平均千人擁有5.8個網點，人均商業面積1.17平方米。繼服務周邊8個社區近3.6萬人的西長安街百姓生活服務中心營業后，牛街、北線閣等百姓生活服務中心也相繼開業，社區居民在家門口就能享受到購物的便利，深受居民歡迎。

3.2西城區社區商業發展的特點

隨著北京市城市商圈的發展與完善，西城區眾多商業中心在服務全市居民的基礎上，也提升了周邊社區居民的購物品質。依托現有的區域商業中心，在區政府相關部門、各街道以及社區居民的共同努力建設下，西城區社區商業得到進一步發展，并呈現出以下幾個特征。

一是社區商業基礎配套設施趨于完善。社區商業基本上能滿足居民日常生活的各種消費需求，便利化程度也逐漸提高，特別是西城區政府百姓生活服務中心的建設，以及規劃2015年在全區建設7000余便民服務網點，涉及西城區老百姓的早餐、家政、買菜、家電維修等，各種便民服務的需求基本得以滿足。

二是社區商業業態結構日趨多元化。除西城區政府全力打造的七大類便民生活性服務業外，其他一些商業業態如幼兒教育、老年活動休閑中心、會所、專賣店、藥店、郵局、銀行等業態也逐漸在部分社區出現。這種多元化的商業業態布局提高了社區居民的生活質量，乃至整個社區的品質。

三是社區商業服務水平逐步提高。從街邊夫妻店的1.0版本，到大型商業綜合體的2.0版本，再到以小品牌的便利店和生活服務項目進入社區為代表的社區組合形態的3.0版本，隨著電子商務的進一步發展，以電商送貨上門服務為特點的社區商業的4.0版本已來勢洶洶，這四種形態在西城區社區商業發展的空間上并存。從發展趨勢看，街邊夫妻店的數量已逐漸減少，并呈遞減趨勢，而社區商業3.0版本和4.0版本將會逐步提升，進一步提高社區商業服務水平，方便社區居民的日常消費，特別是對于部分老舊小區中行動不便的老年人非常重要。

3.3西城區社區商業發展存在的問題

西城區社區商業的發展雖然取得較好成績，提高了社區居民的日常生活便利度。但西城區作為首都功能核心區，社區商業的發展現狀與北京建設國際一流宜居之都、與人民群眾日益增長的物質需求、文化需求等方面還存在一定的差距，西城區社區商業的均衡化、多樣化、連鎖化以及現代化方面亟待提高。

3.3.1社區商業區域內部發展不均衡

由于區域經濟發展不平衡，西城區既有收入水平相對較高的新社區，也有部分老舊社區，甚至平房社區。相對于配套齊全、品質較高的新社區，老舊社區的社區商業整體發展滯后，業態明顯缺乏，在空間發展上也受限，兩者之間差距較大。城市中心的一些平房社區，如展覽路的南營房社區、天橋街道的香廠路社區，因物業設施和交通限制，加上平房區外來人口多、居民收入水平低、商業基礎配套設施差等原因，社區商店基本上都是路邊店、夫妻店，另外還有大量以游商、地攤等不正規的商業形態，這些規模小、盈利水平低的商家，缺乏現代管理制度與管理手段，給社區的治安管理、環境衛生等方面帶來挑戰。

3.3.2社區商業業態多樣化尚未實現，業態配置不合理

目前西城區社區商業基本能夠滿足居民的日常生活所需，但從總體上看，行業分布仍顯不足，不能提供集餐飲、交際、休閑、購物于一體的多功能乃至一攬子的商業服務，不能滿足居民從物質到精神層面不同層次的需要。隨著居民生活水平的提升與需求的多樣化，居民渴望更多的新服務：如，年輕人相對集中的社區對咖啡店、早教機構、健身房等時尚行業的需求較大；老齡化程度較高的老舊社區對老年人餐飲、養老與休閑的需求較大。另外，從社區商業的行業分布看，業態配置尚不合理，尤以餐飲業最為集中，其他行業數量偏少。如牛街東里社區周邊分布著餐飲、牛羊肉市場、美容美發、房屋中介、超市、菜市場等40余家商戶，其中餐飲就占到7家，數量居社區商業之首。

3.3.3連鎖品牌進社區比例較低，集約化程度不高

連鎖經營作為一種現代化的商業經營模式和組織形式，具備良好的制度優勢和效益優勢，被認為是第三次零售商業革命的標志。西城區社區商業經過多年積累，在部分行業如超市（便利店）、餐飲等出現一批連鎖企業如物美、好鄰居、肯德基等，甚至部分京城老字號企業，如護國寺小吃、慶豐包子鋪等也通過連鎖店的形式搶占社區戰場。但從總體上看，連鎖品牌進社區的比例不高，在其他行業如菜市場、再生資源回收、水果店、家政服務等方面，多年來一直處于粗放經營的狀態，行業內缺乏龍頭企業的帶動，沒有形成品牌連鎖經營態勢，呈現出“小、散、雜”的經營特征。集約化經營水平不高、市場集中度低的商業模式，抵抗市場風險能力弱，難以用規模利潤抵補高額店鋪租金，常發生門店倒閉、經營內容更替的現象，給居民消費帶來不便，也導致社區商業的供應水平與區域經濟社會發展相脫節，制約社區居民生活品質的提升。

3.3.4社區商業電子商務等新興手段貢獻有待提升

西城區社區商業中企業規模小，經營模式傳統，居民在實體店中購物以現金交易為主。相對于借助電子商務等新興手段興起的社區商業4.0，通過開展O2O——“線上電子商務+線下物流配送”服務模式，在服務能力方面拉開與傳統經營的差距。如北京市東城區在2012年就已啟動的“181”菜籃子便民服務平臺，是集物聯網、云計算機、電子支付等科技和各界資源為一體的新型平臺，采用O2O服務模式，為社區居民醫療、交通等十大類核心服務提供最大的便利。西城區部分街道也加強社區電子商務連鎖菜店等建設，從總體看，在電子商務等新興科技手段利用方面，無論是在電子商務服務企業的數量方面，還是在服務領域的廣度方面，均未達到合理的水平，有待進一步提高，提升社區商業的服務能力。

4　西城區社區商業建設發展的建議

社區商業是社區建設的重要內容之一，社區商業的發展對于改善居民生活水平、提高居民生活品質具有意義重要。據統計，在發達國家，人們消費支出的60%發生在其所生活的社區，而中國目前整體水平不足30%。隨著西城區居民恩格爾系數下降到30.7%，人均GDP水平達到34697.53美元，西城區居民消費需求有了新的發展動向：一是居民生活方式由基本需求保障向追求品質生活轉型，社區消費不拘泥于簡單的“衣食住行”，而是要求物質消費與精神消費有機融合；二是隨著居民生活水平的提高和信息技術的快速發展，越來越多的消費者，尤其是年輕人加入到網絡消費行列。伴隨著電子商務的進一步發展，居民足不出戶就能實現包括購買生活需求品在內的一切購物活動在網上就能完成。

目前，在京津冀協同發展的大環境下，北京對非首都功能實施“控增量、疏存量”的政策“組合拳”，共同助力首都經濟結構和空間結構優化調整。北京市商務委員會公布了商務領域的禁限內容，包括批發和零售業在內的，以及不符合要求和相關規定的有關家庭服務等方面的設施將禁止新建和擴建，但對于保障民生和城市運行方面仍以居民需求為出發點，在涉及居民最基本的生活保障如農產品批發市場、社區菜市場以及在城市運行及民生發揮重要作用的方面不會“一刀切”等，足以證明政府對社區商業建設的重視程度。

結合居民消費需求新動向、在京津冀協同發展疏解非首都功能的背景下，西城區應做好社區商業的整體布局與規劃，對現有的商業網點進行系統性、科學性的整合，進一步完善與提升社區商業，構建現代社區商業網絡，從而滿足社區居民的日常生活所需，提高居民生活質量。

4.1強化政府對社區商業網點的布局與規劃

針對區域內部社區商業差距過大問題，應強化政府對社區商業網點的布局與規劃，對于基礎較好的社區，在保持現狀的基礎上，通過完善行業標準和規范體系，利用市場規律進一步提升商業水平；對于一些老舊小區，特別是城市中的平房社區，應借助京津冀協同發展機遇，在疏解非首都功能過程中，通過行政手段，對社區商業發展相對落后的區域有所傾斜，充分利用產業疏解騰退出的空間，對社區商業進行重新規劃與布局，同時要嚴格按照北京市商務委員會公布的商務領域的禁限內容，對不符合通用要求的家庭服務、不符合衛生規范要求的理發及美容服務、不符合經營規范要求的家用電器修理等相關的社區商業實行禁限，保障居民最基本的生活服務所需，均衡區域內社區商業的發展。

4.2因地制宜發展社區商業，完善商業配套設施

社區商業是為居民服務，為居民提供便利。由于各社區發展基礎不一致，社區商業發展也各具特色。應借助大數據，對各社區居民的基本情況進行摸底，根據各社區的居民構成情況、居民的消費水平等條件，引導相關行業進行布局，配備與之相應的社區商業模式，提供相匹配的社區商業。如在年輕人較多的區域，要加大對教育資源、健身、鮮花等時尚行業的引入；而在老齡化程度較高的社區，要增設為老年人服務的商業設施，如老人餐飲、養老休閑、理發店等。在滿足居民日常生活所需外，要進一步完善社區商業配套設施，發展社區商業的服務功能。現代化的社區商業，應根據不同消費者消費需求，體現商業購物、休閑、服務的多樣性，滿足居民從物質需求到精神需求的商業服務，以提高居民整體生活質量、營造高品質的生活。

4.3鼓勵和引導連鎖品牌，特別是老字號企業參與社區商業的建設

國外社區商業的主體是連鎖經營的商業企業，連鎖企業以其良好信譽、統一管理方式，可以獲取連鎖經營的規模優勢，對社區居民也具較強吸引力。針對社區商業服務網點規模小、水平參差不齊的現狀，政府應重點扶持龍頭企業走連鎖擴張的道路，通過連鎖企業發展特許加盟，鼓勵和引導連鎖品牌企業進社區，將街邊“夫妻店”整合為標準的、消費者購物放心的連鎖便利店，培養社區商業成為各品牌連鎖企業征戰市場的真正“腹地”，一改過去“臟、亂、差”的形象。充分發揮西城區豐富的老字號資源，加大老字號連鎖企業進社區的力度，在為居民提供便利性、保證服務質量的基礎上，推動老字號的傳承與發展。通過品牌連鎖企業進社區，促使社區服務網點從小規模、分散型經營逐步向規范化、連鎖化、集約化經營轉變，提高社區商業服務的便利度和安全性。

4.4利用互聯網技術，提升社區商業服務水平

隨著電子商務和物流業的快速發展，部分電商以互聯網思維轉型升級，借助于現代科技手段，推動線上線下融合發展為居民提供服務，社區服務O2O模式成為社區商業發展的新引擎。根據有關統計，2010年到2014年期間，中國本地生活O2O市場規模增長近6倍，預計2015年將達3091.8億元。社區商業結合互聯網技術，利用網絡平臺，不僅可以緩解企業經營發展受空間限制的問題；同時，通過提供線上下單，快遞送貨上門等服務，既能幫助年輕人在快節奏的生活中節省大量的時間和精力，也能為一些行動不便的老年人提供便利。因此，西城區商務部門應加大社區商業電子商務的發展力度，積極爭取北京市商務委員會的大力支持，引進包括“181”菜籃子服務平臺在內的電子商務的建設，同時，還應鼓勵有條件的企業發展電子商務，建立社區客戶需求信息系統，通過大數據分析及資源整合，提高社區商業的服務水平。

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