浙江房地產市場已步入新常態
——“十二五”時期浙江房地產價格監測報告

毛昭君

浙江房地產市場已步入新常態
——“十二五”時期浙江房地產價格監測報告

毛昭君

房地產業作為國民經濟發展的支柱產業和先導產業，其周期性的波動和宏觀經濟周期相互影響、相互作用。五年間，浙江房地產市場交易活躍，價格漲跌起伏，城市之間、區域之間、產品之間以及開發商之間都表現出分化態勢，逐漸進入“優勝劣汰、兼并重組、有虧有贏、有進有出”的新常態，行業轉型升級勢在必行

“十二五”時期，面對國內外形勢的復雜變化，浙江省以“八八戰略”為總綱，按照干好“一三五”、實現“四翻番”的戰略部署，經濟社會發展上了一個新臺階，為高水平全面建成小康社會奠定了堅實基礎。五年間，浙江房地產市場交易活躍，價格漲跌起伏，市場分化明顯，呈現出新特點。

住宅銷售價格走勢及特點

新建商品住宅月同比價格大幅波動。“十二五”時期，浙江房地產市場交易活躍，從新建商品住宅月同比價格來看，五年間漲跌起伏，整體呈現W型的運行態勢（見圖）。主要分為五個階段：2011年1-12月，同比價格呈現上漲態勢，但漲幅不斷縮小；2012年1月-2013年3月，同比價格進入連續15個月的下降通道，其中2012年7月同比下降9.2%，為“十二五”時期降幅最大的月份；2013年4月-2014年5月，同比價格穩中趨升，其中2013年11月同比上漲7.7%，為“十二五”時期同比漲幅最大的月份；2014年6月-2015年9月，同比價格連續16個月下降；2015年10月起，市場再次回暖，同比價格持續上漲。

新建商品住宅價格整體回落。“十二五”時期浙江新建商品住宅銷售價格經歷了兩輪環比持續下降，時間長達31個月，導致2012年以來的全省新建商品住宅銷售整體價格水平低于2010年。五年中，全省新建商品住宅價格水平在2011年7月份達到最高值，比2010年上漲4.1%；2015年3月份跌至谷底，比2010年下降7.3%；2015年12月份全省新建商品住宅價格仍比2010年下降3.6%，其中90-144平方米戶型價格下降4.5%、144平方米以上戶型價格下降3.7%、90平方米以下戶型價格下降3.3%。

圖 “十二五”時期全省新建商品住宅銷售價格同比指數（%）

新建商品住宅銷量逐年攀升。“十二五”時期，浙江新建商品住宅成交面積和成交金額（11個設區市城區）基本呈現逐年上漲態勢（2014年價格下降導致成交金額同比減少）。2011-2015年，全省新建商品住宅成交面積和金額分別增長179.5%和190.7%，年均增長29.3%和30.6%，其中2015年比上年增長33.4%和38.3%，增幅創四年（缺2011年增長數據）來最高。

價格波動地域性分化明顯。由于各地社會經濟發展不均衡，全省房地產市場的地域性分化明顯，具體表現為不同設區市新建商品住宅銷售價格走勢差異較大。五年間，全省新建商品住宅銷售價格累計下降7.9%，其中溫州下降23.1%，降幅為全省最大，大于降幅最小的金華（2.3%）20.8個百分點。分年度看，各市新建商品住宅銷售價格走勢差異也較大，2011年十漲一跌，其中溫州下降0.7%，降幅與漲幅最大的舟山相差7.4個百分點；2012年全面下降，其中溫州下降14.3%，降幅大于舟山12.2個百分點；2013年十漲一跌，其中溫州下降3.5%，降幅與漲幅最大的杭州相差9.4個百分點；2014年一漲十跌，其中金華上漲0.5%，漲幅與降幅最大的臺州相差6.2個百分點；2015年全面下降，其中舟山下降6.2%，降幅大于寧波、溫州4.7個百分點。

杭州、溫州等城市價格波動敏感度較高。浙江房地產市場化程度高，杭州和溫州成為全國城市房地產市場價格最為敏感的地區。在全國70個大中城市中，杭州市新建商品住宅銷售價格處于領跌地位。溫州市自2011年9月開始連續40個月同比價格下降，其中35個月為70個大中城市中唯一下降城市。與2010年相比，2015年12月浙江杭甬溫三個城市定基價格分別下降2.7%、2.3%和22.4%，價格走勢與北上廣深一線城市以及周邊省會城市截然相反，其中溫州降幅與漲幅最大的深圳相差105.3個百分點。

新建商品住宅銷售價格變動原因分析

“十二五”時期，浙江經濟社會發展上了一個新臺階。房地產業作為國民經濟發展的支柱產業和先導產業，其周期性的波動和宏觀經濟周期相互影響、相互作用，推動或制約國民經濟的協調穩定發展。

經濟增長是促進購房需求的重要因素。“十二五”時期，浙江經濟發展良好，全省生產總值從2010年的27748億元躍升至2015年的42886億元，年均增長8.2%，超出規劃目標0.2個百分點，高于7.8%的全國年均增幅。隨著浙江經濟的持續增長，城市化、工業化進程不斷加快，人口不斷輸入，再加上城市新區建設和舊城改造規模不斷升級，住房需求不斷提升，有力地促進了浙江房地產市場的發展。

宏觀政策調控對房地產市場產生重要影響。“十二五”時期，國家對房地產的宏觀調控由緊到松，對浙江房地產市場的價格走勢產生了重要的影響，全省新建商品住宅銷售環比價格漲跌頻繁，政策效應明顯。在“十一五”后期全國房價迅猛上漲的背景下，2011年1月國務院發布房地產市場調控“新國八條”，實行“限購”“限價”“限貸”政策。同年，央行在2月8日、4月5日和7月6日3次上調了商業貸款利率，基準利率將從6.40%上漲到7.75%。宏觀政策的收緊直接促使2011年全省住宅銷售價格漲幅回落進而走入下降通道。2013年，宏觀調控效果減弱，房價出現反彈。全國樓市出現了明顯的分化趨勢，以行政手段為主的全國一刀切式的調控不復存在，地方政府的調控自主權逐步增強。2015年是“去庫存”年，以年初兩會《政府工作報告》提出的“穩定住房消費，支持自住和改善性住房需求”為標志，從“330”政策開始，一系列鼓勵支持住房需求的政策相繼出臺。宏觀政策的持續寬松逐漸恢復了市場信心，使得購房者對房價走勢的預期發生變化。全省住宅銷量逐步上升，價格企穩回升。12月份全省新建商品住宅銷售價格同比指數為103.3，較1月份擴大11.4個百分點。

投資規模決定市場供給。房地產開發投資增長拉動區域經濟增長，而投資過度擴張則會造成供大于求。“十二五”時期，全省累計完成房地產開發投資超過3萬億元，前四年投資額不斷增長，使得市場供應量不斷增大，部分區域庫存過大。2015年受國內經濟增速下降以及國內經濟結構調整等眾多因素影響，全省房地產開發投資增速明顯下降，商品房新開工面積和房屋竣工面積均有所下降，全省房地產開發完成投資同比增速持續下降，同比下降2.1%，年度首次出現負增長。全省新建商品住宅可售房源從2014年末的33萬套減少至2015年末的30萬套，庫存壓力相對減小。

城鎮化進程助推購房需求。“十二五”時期，浙江堅定不移推進經濟平穩健康發展和轉型升級，常住人口從2010年末的5463萬人增長到2015年末5539萬人，城市化率從61.6%提高到65.8%。2015年浙江城鎮常住居民人均經營凈收入和財產凈收入分別為6646元和6048元，分別比2010年的4029元和4690元增長了64.9%和29%，年均分別增長10.5%和5.2%。同時全省大力推進“三改一拆”，共完成“三改”面積5.8億平方米。在浙江城鎮化進程不斷推進的基礎上，城鄉居民居住條件得到不斷改善，2015年浙江城鎮常住居民人居住房建筑面積為40.5平方米，較2010年末的35.3平方米增加了5.2平方米。城鎮化進程加快和浙江經濟的持續發展，使得購房需求進一步加大。

保持房地產市場平穩發展的對策建議

區域分化嚴重，供給需求雙側要改革。浙江房地產市場經過多年的發展后，市場分化逐漸明顯。全省各地新建商品住宅供需情況不一，城市之間、區域之間、產品之間以及開發商之間都表現出分化態勢。一些學區配套好、交通便利的區域去化速度較快，而部分區域庫存集中、生活配套一般，庫存長期得不到消化。要解決市場分化現象，需從供需兩側發力。從供給側看，針對市場冷熱不均的情況，應當結合當地房地產市場去化節奏，從新增供應量上進行分類調控，把握土地供應節奏。同時，加強區域整體規劃，加快學區、醫療、交通等公共服務的均衡發展，確保在售樓盤同期配套建設進度。從需求端看，根據當地的常住人口及流入人口數量、經濟發展狀況以及城市規劃等綜合因素，因地制宜制定相關政策，合理釋放購房需求。

產品同質化，經營創新需加強。從長期趨勢看，全省房地產市場已跨越數量短缺階段，房地產業在經過“高成長、高利潤”的快速發展階段后，逐漸進入“優勝劣汰、兼并重組、有虧有贏、有進有出”的新常態，行業轉型升級勢在必行。未來市場需求將從追求數量向追求質量轉變，改善型、第二住房、高舒適度住宅、養老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求的產品，將成為市場供給重點。當前房地產市場在銷售規模回升的同時，行業信心依然不穩，要在激烈的房地產市場贏得一席之地，房地產企業應該抓住機遇轉型升級，通過全面創新實現可持續發展。企業要積極研究市場需求，把握當前購房者的消費理念，通過調整產品結構，在項目開發中加強文化、娛樂等方面的建設，抓住戶籍制度改革的實施、新型城鎮化發展以及放開“二孩”生育等政策的紅利，提高市場競爭力。

市場波動頻繁，供需雙方預期需引導。購房需求受到市場和政策等因素影響明顯，媒體應當合理引導市場預期，避免夸張放大一些個別現象，引發市場恐慌。政府部門應當規范庫存、銷量等統計口徑，建立權威發布平臺，使供需雙方準確把握房地產市場供求情況，引導供需雙方建立合理的市場預期，使房地產市場進入理性發展的軌道。

作者單位：國家統計局浙江調查總隊生產投資價格調查處