內(nèi)城新盤(pán)皆頂豪

袁秀麗

2015年是公認(rèn)的北京豪宅元年，2016年則當(dāng)之無(wú)愧為頂豪元年。

京城樓市曾流傳著這樣的說(shuō)法：“萬(wàn)柳的墻，西宸的缸，霄8的頂兒，紫辰院的樹(shù)，北平府的院子住著誰(shuí)？”

2016 年亮相的頂豪又有著什么樣的獨(dú)門(mén)絕技，令其銷(xiāo)售套數(shù)同比大漲400%。

頂級(jí)豪宅相繼推出

7月28日下午，位于西直門(mén)外的金地華著啟動(dòng)首次媒體品鑒。金地華著共50套，戶(hù)型為190平方米-260平方米四居，預(yù)期價(jià)格在15萬(wàn)元/平方米以上。據(jù)稱(chēng)擁有6.5米居室進(jìn)深、14平方米客廳觀景窗、廚房配備制冷空調(diào)等獨(dú)家優(yōu)勢(shì)。兼具高端設(shè)計(jì)理念與高端施工的精裝水平。

同樣是在7月28日下午，位于西南二環(huán)昆侖域的神秘面紗，被華潤(rùn)置地、九龍倉(cāng)、招商、平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)袂揭曉，據(jù)稱(chēng)將掀起一場(chǎng)顛覆時(shí)代的豪宅革命，足見(jiàn)來(lái)勢(shì)洶洶。價(jià)格尚未對(duì)外透露，預(yù)計(jì)總價(jià)千萬(wàn)以上。

7月28日晚間，在北京國(guó)子監(jiān)，位于德勝門(mén)北二環(huán)邊上的中駿天宸亮相。閩系開(kāi)發(fā)商中駿置業(yè)對(duì)此次發(fā)布會(huì)用盡心思，僅送請(qǐng)柬一項(xiàng)就感動(dòng)了很多媒體人。讓人不僅想到他們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)中提到的“匠人精神，專(zhuān)筑每一位置業(yè)者的感動(dòng)細(xì)節(jié)”。據(jù)稱(chēng)中駿天宸要在品質(zhì)上塑造出北京內(nèi)城豪宅的全新地標(biāo)級(jí)身份高度。但目前價(jià)格仍是謎。

用房地產(chǎn)“大片”來(lái)描述上述三大頂豪發(fā)布會(huì)，一點(diǎn)也不為過(guò)。大腕到場(chǎng)、大制作、大投入、大陣容、大回報(bào)，一樣也不少。預(yù)期的項(xiàng)目?jī)r(jià)格讓人瞠目，會(huì)議創(chuàng)意更是引來(lái)一陣叫好。

三家頂豪同時(shí)亮相，是巧合還是有意炒作，不得而知。但是此前兩天的7月26日下午，由懋源地產(chǎn)聯(lián)袂龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等房企舉辦的北京內(nèi)城頂豪首區(qū)發(fā)布會(huì)，卻有綁定炒作之嫌。

這里提到的北京內(nèi)城頂豪首區(qū)是以麗澤商務(wù)區(qū)為核心，兩公里半徑內(nèi)匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國(guó)璽、昆侖域以及北京單價(jià)地王葛洲壩樊家村項(xiàng)目。在北京核心區(qū)板塊，這樣的頂級(jí)豪宅密度絕無(wú)僅有。

本刊記者觀察發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在北京內(nèi)城項(xiàng)目少得可憐，聚集度不高，而曾經(jīng)未充分開(kāi)發(fā)的區(qū)域，后來(lái)者居上，成長(zhǎng)為內(nèi)城頂豪首區(qū)。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，位于五環(huán)內(nèi)的8萬(wàn)+商品住宅成交個(gè)數(shù)達(dá)33個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于五環(huán)以外。這也意味著，絕大多數(shù)頂豪聚集在北京內(nèi)城。

事實(shí)上，自今年以來(lái)，北京頂豪陸續(xù)出街。

早在6月18日，作為融創(chuàng)中國(guó)在北京東三環(huán)農(nóng)展館區(qū)域開(kāi)發(fā)的頂級(jí)豪宅，北京壹號(hào)院揭開(kāi)神秘面紗，并喊出了“為中國(guó)代言”的霸氣宣言。據(jù)融創(chuàng)中國(guó)北京公司總經(jīng)理荊宏透露，北京壹號(hào)院臨湖的房子單價(jià)會(huì)特別貴，要賣(mài)到40萬(wàn)元/平方米。

地王推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)

滿(mǎn)城盡是豪宅。在北京內(nèi)城已無(wú)剛需立足之地，這是很多剛需置業(yè)者的同感。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月東城新房成交均價(jià)約104245元/平米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱(chēng)，以北京從西北五環(huán)到東北五環(huán)，基本上總價(jià)都在1500萬(wàn)元甚至更貴。內(nèi)城價(jià)格可想而知。

北京商品房高端化已成事實(shí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為頂豪爆發(fā)主要原因有三點(diǎn)：一是資金潮下的資產(chǎn)荒，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺失，很多過(guò)去實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融資產(chǎn)都開(kāi)始轉(zhuǎn)投核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

地王推動(dòng)下的產(chǎn)品升級(jí)是最主要原因，張大偉稱(chēng)，過(guò)去幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類(lèi)用地地塊113宗，剔除自住房及各類(lèi)保障房，實(shí)際商品房住宅僅供應(yīng)550萬(wàn)平米左右，折算成為商品房住宅約4.5萬(wàn)套，只夠北京歷史成交最差一年的消化。

按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，其中大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)。北京已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，供應(yīng)量很難明顯增加。在供應(yīng)短缺的情況下，成交旺盛，量推著價(jià)走高已是大勢(shì)所趨。

由于市場(chǎng)水漲船高，隨著新一輪房?jī)r(jià)的走高，過(guò)去一大批單價(jià)8萬(wàn)元左右的項(xiàng)目，今年進(jìn)入了10萬(wàn)+行列，由豪宅晉級(jí)為頂豪。2015年的豪宅元年，2016年的頂豪元年實(shí)屬產(chǎn)品升級(jí)的結(jié)果。

銷(xiāo)售簽約哪家最強(qiáng)

北京房?jī)r(jià)的漲勢(shì)已經(jīng)讓人不堪回首，而如今頂豪的價(jià)格更像是天方夜譚。到底誰(shuí)在買(mǎi)？賣(mài)得怎么樣？是很多業(yè)界都在探究的問(wèn)題，不妨先看看數(shù)據(jù)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年截至8月10日，北京頂豪成交爆發(fā)，合計(jì)住宅類(lèi)頂豪物業(yè)簽約套數(shù)達(dá)到了261套，累計(jì)簽約金額首次突破百億。而在2015年同期，10萬(wàn)+頂豪簽約只有52套、累計(jì)金額24.76億元。2016年同比上漲幅度達(dá)到了400%.成交均價(jià)也首次突破了12萬(wàn)元/平米。

今年簽約比較多的10萬(wàn)+項(xiàng)目包括：使館壹號(hào)院簽約66套、萬(wàn)柳書(shū)院簽約38套、泛海國(guó)際簽約40套、琨御府簽約27套、西宸原著簽約15套、駿豪中央公園廣場(chǎng)簽約9套、北京壹號(hào)院簽約10套。紅璽臺(tái)簽約9套、遠(yuǎn)洋LA VIE簽約7套。

5月16日，融創(chuàng)中國(guó)北京壹號(hào)院項(xiàng)目在京發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)北京區(qū)域公司高級(jí)副總經(jīng)理樓艷青稱(chēng)，5月第一周，北京壹號(hào)院已經(jīng)成交了5個(gè)億，實(shí)際數(shù)字甚至要好過(guò)傳聞，想低調(diào)也不行了。

雖然北京銷(xiāo)量遠(yuǎn)不及上海、深圳，但是二季度成交套數(shù)環(huán)比大增52%，同比增22%，均處于首位，市場(chǎng)潛力不小。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度北京、上海、深圳分別為566套、1534套、1252套，上海、深圳兩地項(xiàng)目成交占比超82%。

北京頂豪價(jià)格銷(xiāo)量雖然屢創(chuàng)新高，但眾多項(xiàng)目同時(shí)入市，對(duì)于市場(chǎng)的沖擊不言自明。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉通過(guò)數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，按照300億的年去化速度，如果疊加在售+潛在供應(yīng)，北京頂豪大約有70個(gè)項(xiàng)目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，頂豪市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。

頂豪如何做好才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？這是一個(gè)嚴(yán)峻的課題。沒(méi)有點(diǎn)真本事，恐怕很難勝出。頂豪的掌門(mén)人不僅要能演得了大片，還要有匠人精神，號(hào)準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)的脈搏。